商業(yè)地產(chǎn)的熱潮仍在繼續。2013年，萬(wàn)科、保利、華遠等房企一改此前策略，紛紛有了對商業(yè)地產(chǎn)的擴張計劃和動(dòng)作。
據盈石研究中心數據顯示，2013年前11個(gè)月同比增速達27.6%，總量達到10739億元。這也就意味著(zhù)，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資的年增長(cháng)速度有望連續第5年超過(guò)住宅開(kāi)發(fā)投資。
不得不做的“功課”
曾對商業(yè)地產(chǎn)持謹慎觀(guān)望態(tài)度的萬(wàn)科，在2013年也有了較大動(dòng)作。11月27日，位于北京昌平區的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。而試營(yíng)業(yè)的一個(gè)月之后，萬(wàn)科董事長(cháng)王石到訪(fǎng)，并給予了“充分肯定”。
據萬(wàn)科集團總裁郁亮透露，萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)最初源于“被動(dòng)”——現在已經(jīng)拿不到“干凈”的地(即只有住宅，不需建其他配套設施的地塊)。
不得不在商業(yè)地產(chǎn)“狠狠做功課”的還有恒大�！澳壳拔覀冊跒楹愦髺|壩地塊的商業(yè)部分提供增值服務(wù)�！庇瘓F研究中心總經(jīng)理張平向新華網(wǎng)記者透露。而服務(wù)的內容包括如何確定租售比，如何統一管理等。
兩個(gè)月前，恒大以51.35億元以及配建1.69萬(wàn)平限價(jià)商品房、11.2萬(wàn)平自住型商品的條件，拿下朝陽(yáng)區東壩南區地塊，刷新了今年總價(jià)地王紀錄。
有業(yè)內人士告訴記者，恒大牽手盈石的動(dòng)因顯然很簡(jiǎn)單——拉高利潤�！皷|壩地塊中大面積的限價(jià)房和自住型商品房利潤有限，恒大只能從不限價(jià)的產(chǎn)品(包括商業(yè)部分)中形成對銷(xiāo)售業(yè)績(jì)形成的有效補充�！�
事實(shí)上，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢也迫使萬(wàn)科、保利等不得不涉足商業(yè)�！白≌袌�(chǎng)不可能永遠增長(cháng)下去，不出10年我們會(huì )看到行業(yè)的天花板�！庇袅聊曛袝r(shí)曾表示。
當下人們議論紛紛的是，萬(wàn)科“地產(chǎn)一哥”可能不保。誰(shuí)最有可能取而代之?答案最多是綠地和萬(wàn)達，這兩家均為以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)。
“轉型以及擴大商業(yè)地產(chǎn)份額已逐漸成大型房企的發(fā)展趨勢，企業(yè)紛紛提出未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的計劃，并將不斷擴大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入�！盋RIC研究中心沈曉玲表示。
城市消化力不足或致運營(yíng)風(fēng)險
但沈曉玲也提醒，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，必須意識到諸多不定性因素或導致的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。比如，城市消化力不足帶來(lái)商業(yè)運營(yíng)風(fēng)險
“許多二線(xiàn)城市商業(yè)均已出現趨于飽和的態(tài)勢，價(jià)值城市消化力不足，供大于求的市場(chǎng)環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運營(yíng)的難度�！�
沈以杭州為例分析稱(chēng)，2013年包括萬(wàn)達、華潤、綠地、復地等多家企業(yè)均在杭州集中購入純商業(yè)用地，但杭州無(wú)論住宅還是商業(yè)均已出現趨于飽和的態(tài)勢，價(jià)值城市消化力不足，因此供大于求的市場(chǎng)環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運營(yíng)的難度。
張平告訴記者，一個(gè)城市究竟需要多大量的商業(yè)體，其實(shí)很難科學(xué)的測算。但一些二線(xiàn)城市比如成都的供應量的確太大了，這也可能跟集中供應有關(guān)系。
“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應該因地制宜，要與當地的經(jīng)濟水平發(fā)展、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、普通老百姓的消費能力等因素相匹配，不同地區的商業(yè)地產(chǎn)的布局和結構都值得房企認真研究�！鄙驎粤岜硎�。
“我們需要那么大的餐飲比重嗎?”
張平更為擔憂(yōu)的是，商業(yè)地產(chǎn)面臨的同質(zhì)化依然非常嚴重�！艾F在很多購物中心都在蜂擁增加餐飲比例，但好的體驗不等于提高餐飲，我們需要那么大的餐飲比例嗎?”
據世聯(lián)商業(yè)的專(zhuān)題研究，源自22個(gè)城市103個(gè)購物中心的統計分析，103個(gè)購物中心中，餐飲店鋪數量占14%。除此，增加玩樂(lè )也成為商業(yè)地產(chǎn)打造體驗的途徑。
這種千篇一律的增加體驗方式她似乎并不贊同。張平認為，應該更注重以體驗打造差異化。臺灣誠品書(shū)店便以文化生活式的體驗，吸引了人們潮涌前往。但目前國內很少有這種獨特體驗的商業(yè)項目。
當然如果反過(guò)來(lái)看，這也意味著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)還有很多機會(huì )�！半S著(zhù)技術(shù)運用的推陳出新，未來(lái)的購物中心將邁入更為科技化的時(shí)代�！睆埰奖硎�。