2014年將是房企資金緊張的一年,一是銷(xiāo)售放緩是大概率事件,影響企業(yè)的銷(xiāo)售回款，而去年企業(yè)普遍大規模拿地。另外目前銀行從風(fēng)險防范角度也放緩了放貸速度,每年年初的房貸政策都相對寬松,但2014年開(kāi)年各大銀行都或多或少收緊了房貸利率并放緩了放貸速度,部分股份制中小銀行甚至已經(jīng)暫停了房貸業(yè)務(wù)。企業(yè)層面對今年的資金緊張局面也有所預期,在國內融資渠道受阻的情況下尋找外海資金,1月份已經(jīng)有超過(guò)15家企業(yè)發(fā)布海外融資計劃或意向計劃,合計總融資額過(guò)500億人民幣。
節后成交明顯下降 為近半年最低水平
春節長(cháng)假后第一周,一線(xiàn)四大城市房地產(chǎn)成交面積28.92萬(wàn)平米,環(huán)比增680%,廣發(fā)證券跟蹤的部分二線(xiàn)城市房地產(chǎn)成交面積142.63萬(wàn)平米,環(huán)比增長(cháng)246%。節后一線(xiàn)城市樓市成交并未恢復到正常的成交水平,與去年春節后一周相比,成交面積同比下降47%。二線(xiàn)城市,成交同比下降27%。成交規模與節前相比均有所萎縮。
分區域來(lái)看,重點(diǎn)地區的成交量均未達到年前水平,在中心一線(xiàn)城市的影響下,成交指數為近半年正常交易周的最低水平。中部地區成交較弱,但其他地區如西南和東北地區的成交回到了年前水平。
全國的樓市庫存水平逐漸保持平穩,春節前后是傳統的淡季,環(huán)比變化反應了當前市場(chǎng)情緒不高,開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)在淡季也有所減少。大部分A股龍頭企業(yè)在今年一季度推盤(pán)量都不會(huì )太大,銷(xiāo)售以過(guò)去存貨的去化為主,全國庫存水平小幅上升,上海庫存整體略有下降,北京在底部維持平穩狀態(tài)。目前推貨與銷(xiāo)售均處于淡季水平,供需兩端的消極表現使整體延續了13年4季度的高庫存狀態(tài),短期房?jì)r(jià)壓力較小。
2014年，在按揭方面很難再次出現之前折扣的狀況;銷(xiāo)售方面,全國銷(xiāo)售增速趨緩是比較一致的觀(guān)點(diǎn),下半年推貨水平將會(huì )明顯高于上半年,主流公司銷(xiāo)售增速約20%;政策方面,換屆政府帶來(lái)了新的變化,未來(lái)市場(chǎng)在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用將會(huì )進(jìn)一步提升,新的住房保障體系仍需要時(shí)間去建立,共有產(chǎn)權房的規模在短期不會(huì )擴張得太快;房?jì)r(jià)方面,地價(jià)仍然是房?jì)r(jià)最有利的支撐,而下半年短期供給端的加強將為房?jì)r(jià)帶來(lái)一定的壓力。
北京高價(jià)房限售令松動(dòng) 兩會(huì )房企議題預測
兩會(huì )召開(kāi)在即，雖然企業(yè)的資金面偏緊，成交量下降，但地產(chǎn)的股市卻開(kāi)始出現好轉。從近五年我國兩會(huì )期間的地產(chǎn)股表現看,兩會(huì )召開(kāi)的三月份,地產(chǎn)股有3次絕對收益率為正，同時(shí)地產(chǎn)股有3次跑贏(yíng)滬深300。兩會(huì )召開(kāi)前一個(gè)月,地產(chǎn)股有4次跑贏(yíng)滬深300,只有2013年兩會(huì )前是跑輸滬深300。而兩會(huì )結束后一個(gè)月,地產(chǎn)股有3次跑贏(yíng)滬深300,2次跑輸滬深300。
北京高價(jià)房限售令松動(dòng)。去年10月份開(kāi)始,北京市一直執行4萬(wàn)元/平方米房屋預售禁令,即預售均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)暫不發(fā)給預售許可證。這影響了北京約30個(gè)項目。但在2014年1月4萬(wàn)元/平方米預售禁令正式開(kāi)解,北京市住建委發(fā)放了2014年首批3個(gè)住宅項目預售許可證,其中泰禾北京院子和紫辰院,預售價(jià)格均在60000元/平方米以上。綠地中心更是接近了每平米10萬(wàn)元,這對短期房?jì)r(jià)在數據上的控制更為不利。
依據此前市場(chǎng)的情況,對此次兩會(huì )可能涉及的房地產(chǎn)相關(guān)主題進(jìn)行梳理,主要可能包括:土地集約化使用問(wèn)題、絲綢之路、大自貿區、環(huán)保和新能源、國企改革、環(huán)首都經(jīng)濟圈建設和養老等七方面。
社會(huì )融資總量同比略增 宏觀(guān)流動(dòng)性回落
2月15日,人民銀行發(fā)布《2014年1月份金融統計數據報告》。1月份新增人民幣貸款13200億元;人民幣存款減少9402億元。這說(shuō)明了社會(huì )融資總量同比略增,新增信貸占比穩定。2014年新增信貸同比多增可以預計,全年社會(huì )融資供給主要受銀行表外融資、直接融資影響。監管當局在規范影子銀行的力度和進(jìn)程將對全年社會(huì )融資供給產(chǎn)生重要影響。
1月份新增社會(huì )融資總量2.58萬(wàn)億,同比多增399億元,信貸占比51%,與上月持平。1月份新增貸款13200億元,占新增社會(huì )融資總量的51.2%。從新增構成看,1月份貸款同比多增2469億、委托貸款同比多增1904億,是促使新增社會(huì )融資總量同比多增的主要構成;1月份企業(yè)債券凈融資同比少增1917億、信托貸款同比少增1040億,是負向拉低同比多增的兩大因素。
新增貸款符合預期,信貸投放累積效應突出。1月份的信貸數據與2013年12月份的信貸投放密切相關(guān),在12月份央行嚴控信貸規模后,銀行在1月份將前期積累的項目進(jìn)行投放,帶動(dòng)信貸、企業(yè)貸款及企業(yè)中長(cháng)期貸款的快速上升,也使銀行不得不壓降票據融資,控制貸款規模。