從預警聲四起，到13家上市銀行集體表態(tài)，市場(chǎng)嘈雜了整整一周，到處彌漫著(zhù)房地產(chǎn)變數的氣氛。2014年2月最后一周。銀行的房地產(chǎn)貸款陷入一場(chǎng)罕見(jiàn)的迷局。
處在風(fēng)暴眼的興業(yè)銀行，在市場(chǎng)嘩然中承認停止房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，并稱(chēng)對經(jīng)營(yíng)“沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響�！倍鴵薪鸸緶y算，2013年上半年，興業(yè)銀行所有房地產(chǎn)融資規模達到5000億元。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險并未伴隨著(zhù)銀行表態(tài)而消失。反而如同藏在水面之下的暗礁，遲早水落石出。銀行業(yè)內人士普遍認為，今年三四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)貸將趨于謹慎甚至暫停。
史上最急促房地產(chǎn)信貸風(fēng)暴始末
一場(chǎng)急促的房地產(chǎn)信貸風(fēng)暴，席卷整個(gè)銀行業(yè)。
2月21日晚，一則“興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)”的消息，在理財周報記者所在的金融微信群悄悄流傳。次日恰逢周末，但消息持續發(fā)酵。
“深圳某中型銀行總部大BOSS在視頻會(huì )議上提示房地產(chǎn)風(fēng)險，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)態(tài)度發(fā)生了大轉變”。傳言演化擴散，調整房地產(chǎn)貸款政策的銀行名單不斷拉長(cháng)：招商銀行、交通銀行、中信銀行、農業(yè)銀行等先后上榜。
沸沸揚揚的傳言擾亂了分析師們平靜的周末。國泰君安、海通證券、申銀萬(wàn)國、廣發(fā)證券和招商證券等，周日紛紛召開(kāi)緊急電話(huà)會(huì )議。
市場(chǎng)一片恐慌。2月24日開(kāi)盤(pán)后，上證指數和深證成指迅速下滑，銀行股集體重挫，地產(chǎn)龍頭股“招保萬(wàn)金”更是呈斷崖式下跌，其中保利地產(chǎn)大跌8.51%。
2月24日當晚，風(fēng)暴眼中興業(yè)銀行拋出公告：為進(jìn)一步優(yōu)化授信投向，調整資產(chǎn)結構，該行于春節后要求各分支機構做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場(chǎng)調研，并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策。在此之前，該行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)。
至此，有關(guān)興業(yè)銀行的傳言落地。如同蝴蝶煽動(dòng)的翅膀，房地產(chǎn)信貸調整風(fēng)暴的氣息已到處彌漫，預警聲四起。
2014年初銀監會(huì )明確銀行業(yè)監管工作重點(diǎn)時(shí)已強調：切實(shí)防范和化解金融風(fēng)險隱患。嚴控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續強化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險傳染。
國海證券分析師李亞明表示：“實(shí)際上銀行業(yè)對于房地產(chǎn)貸款收緊的趨勢已經(jīng)明顯，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸還是個(gè)人按揭貸款，利率都出現了上浮趨向，而且貸款的放款時(shí)間明顯拉長(cháng)，房企的貸款利率綜合成本已經(jīng)達到10%，導致去年以來(lái)很多一線(xiàn)房企尋求海外較低利率的融資�！�
超出意外的是，興業(yè)銀行公告次日，銀監會(huì )緊急向各家商業(yè)銀行摸底最新房地產(chǎn)融資政策。2月25日當天，停貸傳聞主角之一的招商銀行率先發(fā)文否認。其公告稱(chēng)：“招商銀行一貫嚴格執行國家房地產(chǎn)政策，穩健開(kāi)展房地產(chǎn)相關(guān)融資業(yè)務(wù)，近期未調整房地產(chǎn)信貸政策”。
2月26日，交通銀行、民生銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行，以及工、農、中、建四大行也相繼發(fā)布公告：房地產(chǎn)信貸政策沒(méi)有變化。光大銀行和平安銀行亦做出相同回應。
短短兩天之內，13家上市銀行為信貸政策集體發(fā)聲，這在歷史上極其罕見(jiàn)。盡管異口同聲，各家銀行的表態(tài)依然透露了不同的政策傾向。
如工商銀行表示，重點(diǎn)支持符合國家調控政策的普通商品住房和棚戶(hù)區改造等保障性住房項目。中國銀行則稱(chēng)，支持經(jīng)營(yíng)管理穩健、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗豐富的企業(yè)項目和中小戶(hù)型普通商品住宅項目。而農業(yè)銀行優(yōu)先滿(mǎn)足居民首次購買(mǎi)普通自住商品房貸款需求，積極支持“新市民”置業(yè)安居需求，穩步加大個(gè)人保障性住房按揭需求支持力度。
遏止預警的聲音來(lái)得十分突然。對于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，做出直面回應的銀行寥寥無(wú)幾。其中農業(yè)銀行稱(chēng)，已關(guān)注到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險，將根據市場(chǎng)變動(dòng)情況采取有保有壓的房地產(chǎn)信貸政策。平安銀行則表示，“我行會(huì )優(yōu)先支持自住性住房的貸款需求，限制投機性住房業(yè)務(wù)。平安銀行也會(huì )根據國家相關(guān)政策以及銀行具體情況，隨時(shí)調整房貸相關(guān)政策�！�
在各家銀行公告的圍墻之外，房地產(chǎn)貸款的相關(guān)消息依然占據各大網(wǎng)絡(luò )。銀行的退與進(jìn)，給房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)帶來(lái)陣陣迷霧。
興業(yè)全口徑房地產(chǎn)規模5000億
經(jīng)過(guò)一周的演變，興業(yè)銀行房地產(chǎn)停貸事件，終被證實(shí)為個(gè)案。不可否認的是，這輪停貸風(fēng)暴散發(fā)出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)強烈的風(fēng)險信號。根據目前可查詢(xún)的公開(kāi)財報，去年銀行在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域呈現出“先退后進(jìn)”的特點(diǎn)。激流勇進(jìn)的并非興業(yè)銀行一家銀行。
在業(yè)內，興業(yè)銀行是最早實(shí)施房地產(chǎn)戰略業(yè)務(wù)的銀行之一。今年春節前兩周，興業(yè)銀行在全行資產(chǎn)負債管理例會(huì )和風(fēng)險管理例會(huì )中做出停貸決定。
理財周報記者獲悉的興業(yè)銀行相關(guān)文件顯示：“在經(jīng)濟下行、資產(chǎn)價(jià)格泡沫過(guò)大、貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，(房地產(chǎn))風(fēng)險急劇上升，一旦發(fā)生風(fēng)險暴露，處置起來(lái)將十分困難，鑒于上述因素，全行停止辦理所有房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)；同時(shí)，對房產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務(wù)、企業(yè)金融業(yè)務(wù)條線(xiàn)要重新審視相關(guān)政策流程并提出風(fēng)險應對措施，在新的政策出臺之前，暫停辦理房地產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務(wù)�！�
據銀行業(yè)內人士介紹，所謂夾層融資，是一種“假股權、真債權”模式，本質(zhì)上屬于曲線(xiàn)發(fā)放貸款。通常做法是，銀行給中小企業(yè)提供有信用和價(jià)格優(yōu)惠的1到3年期貸款，同時(shí)，安排其子公司或關(guān)聯(lián)公司獲得該企業(yè)一定比例的股權認購權(通常不超過(guò)10%)。融資對象往往是不符合“四三二”規定(即四證齊全、30%的自有資金投入，國家二級資質(zhì))的房企。
興業(yè)銀行稱(chēng)，“所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對本行經(jīng)營(yíng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響�！睆恼麄�(gè)行業(yè)看，根據中金公司測算，去年銀行業(yè)新增房地產(chǎn)夾層融資規模約為1000億~2000億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的1%~2%。
在興業(yè)銀行內部，其夾層融資主要放在投資銀行部，屬于所謂的表外業(yè)務(wù)。供應鏈金融則屬于企業(yè)金融條線(xiàn)下的貿易金融部。截至2013年6月，公司供應鏈融資業(yè)務(wù)余額4023.88億元。公開(kāi)財報顯示，2012年底至2013年上半年期間，興業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額從1106.49億元增長(cháng)至1225.93億元，占總貸款的比例從9%上升至9.16%。
根據中金公司的測算，2013年上半年，興業(yè)銀行所有的房地產(chǎn)和地方平臺表內表外業(yè)務(wù)加起來(lái)，占其總資產(chǎn)的比例為34%，全口徑的房地產(chǎn)融資達到5000億元。這一說(shuō)法，尚未得到興業(yè)銀行回應。
“興業(yè)銀行收縮房地產(chǎn)夾層融資和供應鏈融資的主要原因是其風(fēng)險偏好的主動(dòng)下降。興業(yè)銀行內部從去年年中以來(lái)就開(kāi)始顯著(zhù)降低對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好�！敝薪鸸緢蟾娣Q(chēng)。
不過(guò)，去年年中至今，各行尚未披露相關(guān)數據。大部分銀行對房地產(chǎn)貸款占比的下調，集中在2013年上半年。
根據16家上市銀行去年上半年披露的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款數據，北京、農行、中信、民生、華夏、興業(yè)等6家股份制銀行的房地產(chǎn)行業(yè)對公貸款占該行貸款比例均在9%以上，其中占比最高的是北京銀行，達11.72%；光大、中行、平安、工行、浦發(fā)等5家銀行相關(guān)貸款占比則在7%~9%之間，而交行、南京、建行、寧波、招行的相關(guān)占比則在5%~6%之間，其中最低的為招行的5.03%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的絕對值方面，四大國有銀行遙遙領(lǐng)先，規模最大的為中國銀行的6028億元，是興業(yè)銀行的5倍。
相比2012年年底的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸款規模，2013年年中，16家上市銀行有10家銀行出現占比下滑。其中降幅最大的為民生銀行，從2012年年底的10.69%降為9.48%，減少1.21個(gè)百分點(diǎn)。
而在去年下半年，各家銀行在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域淘金步伐加快。央行近日公布的《2013年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2013年末，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額14.6萬(wàn)億元，同比增長(cháng)19%。增量上，全年增加2.34萬(wàn)億元，同比多增9987億元。其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.07萬(wàn)億元，同比增長(cháng)9.8%；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3.52萬(wàn)億元，同比增長(cháng)16.3%。
額度趨緊，三四線(xiàn)開(kāi)發(fā)貸難批
“目前股份制銀行中，只有少數銀行還在擴張地產(chǎn)融資，大多已經(jīng)開(kāi)始控制�！闭猩套C券稱(chēng)，需要指出的是，地產(chǎn)融資控制的主要是夾層融資和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，并非是直接地產(chǎn)貸款，但影響類(lèi)似。
平安銀行是正在擴張地產(chǎn)融資的銀行之一。該行去年中報顯示，房地產(chǎn)貸款占總貸款比例環(huán)比增加2.17個(gè)百分點(diǎn)，達到8.03%，去年三季報的相關(guān)比例則進(jìn)一步提高到9.24%。
2013年以來(lái)，曾專(zhuān)注于貿易融資的平安銀行明顯加快對房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)投入。先是在各地迅速成立地產(chǎn)金融事業(yè)部，然后設立“地產(chǎn)金融俱樂(lè )部”與全國性房企簽約。
平安銀行方面表示，對于傳統房貸這類(lèi)市場(chǎng)調控需求較高的業(yè)務(wù)，平安銀行有意識進(jìn)行了壓縮。目前平安信貸政策沒(méi)有變化，選擇滿(mǎn)足剛性需求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，通過(guò)穩健的風(fēng)險控制措施保持業(yè)務(wù)健康可持續發(fā)展。
國泰君安銀行分析師邱冠華稱(chēng)：根據當前形勢，相對而言，商業(yè)銀行開(kāi)展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的大致策略是：總量控制、結構調整、區別對待。通俗來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)貸款“該放的還會(huì )放，該停的還會(huì )�！�。對一二線(xiàn)城市和大型開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)還是會(huì )繼續進(jìn)行，對三四線(xiàn)城市和中小型開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)將會(huì )趨向謹慎甚至暫停。
從2013年下半年開(kāi)始，多位平安銀行市場(chǎng)部人士對理財周報記者表示，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的額度比以往緊張，搶額度的現象相當普遍。
長(cháng)江證券最新發(fā)布的研報指出報告預計今年銀行的房地產(chǎn)貸款將體現為“大公司，大城市”的兩大原則，類(lèi)似夾層貸款在內針對小型地產(chǎn)商的融資方式以及個(gè)人房貸將受到較大沖擊。
具體來(lái)看，銀行將加強房地產(chǎn)核心客戶(hù)的選擇及管理；業(yè)務(wù)集中于超一線(xiàn)及一線(xiàn)城市，且不得擴展到分行所在其他區域。此外就是重點(diǎn)支持普通住宅及土地儲備貸款，降低商業(yè)地產(chǎn)比例�？刂凭用袷滋追抠J總量。即使上周央行進(jìn)行1080億的正回購回籠資金，但銀行間利率仍然超預期下滑。由于利率低于“走廊“下限，央行預計將重啟央票收緊長(cháng)期流動(dòng)性。受監管窗口指導影響，銀行大幅降低非標配置，并加強流動(dòng)性管理，目前將是政策性金融債融資的有利窗口，維持流動(dòng)性長(cháng)期偏緊的觀(guān)點(diǎn)。
早在去年10月，海通證券副總裁、首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷發(fā)布《房地產(chǎn)泡沫必破，并將引爆金融危機》一文。
他提供一組數據，銀行表內貸款中，按揭貸款占13%，開(kāi)發(fā)貸和建筑貸占10%，地方政府融資平臺占15.2%，故38%的貸款直接與房地產(chǎn)和融資平臺相關(guān)；在表內貸款中，54%是抵押貸款。銀行的表外貸款預計為13萬(wàn)億-16萬(wàn)億，其中70%左右投向房地產(chǎn)和融資平臺。由此可見(jiàn)，土地與房產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格變化，基本決定了銀行資產(chǎn)的風(fēng)險度。