房地產(chǎn)夾層融資暫停、銀行上調利率、杭州房?jì)r(jià)的下跌，業(yè)界唱衰唱榮兩者兼有。更有專(zhuān)家重新對2008年、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)趨勢進(jìn)行了分析，坊間有了三年降價(jià)理論。如今2011年之后的2014年到來(lái)了，房?jì)r(jià)究竟是升是降?

　　2008年和2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)趨勢和演化路徑分析

　　首先是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)路徑分析：出現了調整前房?jì)r(jià)飆漲期從2007年到2008年上半年,一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅基本在50%以上。然后貨幣政策從緊疊加政策打壓樓市:從緊貨幣政策:2007年1月至2008年6月,央行先后14次上調存準、6次加息;資金面緊張:存準攀升,銀行放貸能力急劇下降;政策打壓:2007年開(kāi)始,政府先后從土增稅清算、土地使用權清理、加大閑臵土地處臵力度、上調二套房首付比例及利率等多方面進(jìn)行調控打壓;后來(lái)房?jì)r(jià)開(kāi)始短期急劇調整:一線(xiàn)城市較最高點(diǎn)跌幅普遍在30-40%,后降價(jià)情緒向二三線(xiàn)城市有所蔓延,但幅度低于一線(xiàn);最后是恢復階段:2008年9月央行進(jìn)入降準降息周期,10月將住房貸款利率下限下降到0.7倍,最低首付款調整到二成,11月政府出臺購買(mǎi)90平以下住房,契稅、印花稅等減免政策,11月初四萬(wàn)億方案出臺,房?jì)r(jià)于2009年3月企穩,再次進(jìn)入上漲通。

　　2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)路徑分析:1)政策層面:2011年2月之后,一二線(xiàn)城市基本都開(kāi)始限購;2)價(jià)格方面:2011年9月到2012年6月連續下跌;3)城市分布:一二線(xiàn)城市降價(jià)更早,幅度也更大,之后逐步向二三線(xiàn)蔓延。2011-9至2012-5,一、二、三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)指數累計環(huán)比下降2.34、3.55和2.36pc;4)庫存分析:庫存從2011年5月底開(kāi)始加速上升,到2012年初上升了近50%,開(kāi)發(fā)商降價(jià)潮得以蔓延;5)開(kāi)發(fā)商分析:龍頭開(kāi)發(fā)商引領(lǐng)風(fēng)潮。

　　這兩次調整共通之處在于1)價(jià)格調整均處于加息和屢次上調存款準備金率通道;2)一線(xiàn)城市領(lǐng)跌,后向其他城市蔓延;3)大型房企是房?jì)r(jià)調整的先行者;4)房?jì)r(jià)經(jīng)歷短期過(guò)快上漲,土地市場(chǎng)溢價(jià)持續攀升;5)房?jì)r(jià)呈現較強的價(jià)格粘性;6)降價(jià)路徑:去化率下降,庫存上升,呈現量縮價(jià)平,房企被動(dòng)去庫存,之后量縮價(jià)跌,房企主動(dòng)去庫存。

　　從調研情況看,2012年到2013年7月一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲50%以上,短期積累了一定泡沫,房?jì)r(jià)調整壓力顯現,假設銷(xiāo)量從一季度開(kāi)始走弱,那么房?jì)r(jià)7月份可能出現環(huán)比下滑,房企也將漸次進(jìn)入被動(dòng)去庫存進(jìn)入主動(dòng)去庫存階段。

　　商業(yè)銀行不良貸款率急劇上升 負債表破壞整體資金通融

　　利率市場(chǎng)化加速、融資成本高企背景下,熱錢(qián)流出的速度、規模以及資金成本波動(dòng)幅度都對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的演進(jìn)趨勢可能造成很大的擾動(dòng)。

　　一旦中國經(jīng)濟增長(cháng)顯著(zhù)減退、銀行新增信貸規模明顯下降、地方投融資平臺債務(wù)不能大范圍展期、影子銀行風(fēng)險爆發(fā)使得信貸風(fēng)險由表外再度轉移至表內，則中國商業(yè)銀行的不良貸款率可能急劇上升，屆時(shí)銀行利潤瞬間被侵蝕殆盡，導致商業(yè)銀行集體出現資本金不足，甚至可能出現系統性的銀行危機。銀行資產(chǎn)負債表破壞將影響整體經(jīng)濟的資金通融，但是政府不太可能再像1998年一樣通過(guò)剝離不良資產(chǎn)重新塑造銀行體系的活力。從最近的監管政策動(dòng)向來(lái)看，政府意在加大控制增量風(fēng)險的力度，盡量不觸碰存量風(fēng)險。一方面收緊流向高風(fēng)險行業(yè)的資金渠道，規范投融資機制;另一方面促進(jìn)存量債務(wù)流向利潤更高的行業(yè)，以時(shí)間換空間通過(guò)經(jīng)濟增長(cháng)慢慢消化這些債務(wù)。

　　與美國金融體系明顯不同，我國金融體系中銀行一支獨大的現象尤為明顯。近些年來(lái)，一方面受存款準備金率、存貸比、存貸款利率以及貸款投向等監管指標要求，商業(yè)銀行信貸投放受到極大的限制;另一方面，以房地產(chǎn)、地方政府融資平臺為代表的融資主體需求強度不減。供需兩旺直接導致了影子銀行的崛起。影子銀行風(fēng)險受到廣泛關(guān)注起源于以理財產(chǎn)品為媒介，以信托、券商為通道的表外業(yè)務(wù)興起。具體來(lái)說(shuō)，在負債端銀行通過(guò)理財產(chǎn)品吸收存款，資產(chǎn)終端則投向希望規避監管的信貸業(yè)務(wù)，最早透過(guò)信貸完成。由于監管原因，在銀信合作被禁止后，借道券商進(jìn)行銀證信甚至銀證合作。