《經(jīng)濟參考報》記者近日了解到，由于政策細則仍未出臺，以房養老保險產(chǎn)品均還在研發(fā)之中，上市時(shí)間目前不能確定。但業(yè)內人士表示，相關(guān)準備工作正在加快推進(jìn)，以房養老作為一項民生工程，不會(huì )拖到萬(wàn)事俱備才推出，而社區居民對以房養老關(guān)注度仍然不減，期望試點(diǎn)早日落地。
以房養老不會(huì )拖到“萬(wàn)事俱備”
保監會(huì )日前下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)的指導意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，擬在北京、上海、廣州和武漢四地開(kāi)展為期兩年的試點(diǎn)。此舉被視為以房養老業(yè)務(wù)將加快落地的標志。據了解，此前在保監會(huì )征集試點(diǎn)方案過(guò)程中，平安、新華、泰康、合眾等保險公司都遞交了方案。但記者采訪(fǎng)多家保險公司發(fā)現，以房養老還處在概念階段，試點(diǎn)仍未落地�！澳壳霸圏c(diǎn)仍在征求意見(jiàn)，產(chǎn)品還在研究，以房養老最終怎么做還要看監管層指引�！毙腋Ｈ藟鄯聪虻盅侯I(lǐng)導小組一位負責人告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在具體政策細則出臺之前，業(yè)務(wù)不會(huì )推進(jìn)到實(shí)質(zhì)操作階段。
不過(guò)，在研究層面，保險行業(yè)已經(jīng)做了大量準備工作，在業(yè)務(wù)模式和具體操作上做了安排。試點(diǎn)公司之一合眾人壽的產(chǎn)品精算部副總經(jīng)理關(guān)嬌陽(yáng)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，合眾人壽在對日本、美國、法國和新加坡等國以房養老業(yè)務(wù)調研的基礎上，對相關(guān)產(chǎn)品的定價(jià)運營(yíng)模式，風(fēng)控等方面做了討論，以房養老產(chǎn)品方案已經(jīng)成型，并上報了保監會(huì )。但對于具體如何開(kāi)展業(yè)務(wù)，會(huì )待監管層指導意見(jiàn)出臺后進(jìn)一步細化方案�！澳壳坝行I(yè)務(wù)開(kāi)展必須滿(mǎn)足的條件還沒(méi)有具體安排，但監管層的意思是以房養老作為一個(gè)民生工程，不能拖到萬(wàn)事俱備，而是讓大家先放手去做，相關(guān)部門(mén)的協(xié)調和支持政策的出臺也在同步進(jìn)行�！�
產(chǎn)品未來(lái)或與養老社區相結合
不過(guò)行業(yè)對一些風(fēng)險仍有擔心。關(guān)嬌陽(yáng)表示，目前面臨的問(wèn)題之一房屋的建筑質(zhì)量評估，“這種成本轉嫁給老人的話(huà)就太高了，而且逐案控制的話(huà)，我們的成本也會(huì )很高，因此在房產(chǎn)第三方評估上，最好還是有其他機構和部委協(xié)調配合�！贝送�，保險公司和地方政府甚至具體街道的合作，也未定型。新華保險副總裁劉亦工不久前就表示：“盡管我們也在試圖做產(chǎn)品上的創(chuàng )新，但目前進(jìn)展不是很順利，主要問(wèn)題在于各地政府未出臺能推動(dòng)住房養老的政策�！�
一位行業(yè)人士告訴記者，受制于觀(guān)念束縛，以房養老在國內并不容易，真正到操作階段，可能還是要跟街道辦或者具體單位配合�！耙粚σ坏娜〉每蛻�(hù)的信任其實(shí)很困難，而且文件復雜，手續繁瑣，成本很高，而要是有街道或者單位牽頭，業(yè)務(wù)就更容易一點(diǎn)，”她說(shuō)，“比如一些大型企業(yè)的老社區改造，單位對員工的家庭狀況和房屋情況了解比較清楚，而且員工從單位了解情況、辦業(yè)務(wù)，也更容易放心�！弊罱K面市的產(chǎn)品會(huì )是何種形式呢？《經(jīng)濟參考報》記者了解到，四家上交方案的保險公司中，平安，合眾，泰康，幸福方案大同小異，但從思路上看，幸福人壽的方案與其他三家略有不同，更接近反向抵押貸款，而其他三家則可以理解成“貸款加買(mǎi)保險”。
對此，一位業(yè)內人士介紹，“貸款加買(mǎi)保險”這種按期發(fā)放養老金的產(chǎn)品其實(shí)可以理解成一份保險。一般情況下購買(mǎi)保險產(chǎn)品，客戶(hù)要先交一部分保費，才獲得后期的養老金，而以房養老是不用交保費的，而是后期用房產(chǎn)來(lái)抵這部分保費。幸福人壽的反向抵押貸款更像是一個(gè)不定期的貸款，貸款期限與客戶(hù)的生命等長(cháng)，期限本身是不定期的，是逐步計息。不過(guò)這位業(yè)內人士同時(shí)解釋?zhuān)@兩種設計只是邏輯和后臺上的差別，其客戶(hù)體驗上實(shí)際上是基本一樣的。
從業(yè)務(wù)可能開(kāi)展的區域看，北京作為一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)堅挺，居民接受程度高，將是險企必爭之地。值得注意的是，試點(diǎn)公司之一的合眾人壽在試點(diǎn)城市武漢已經(jīng)建成的合眾優(yōu)年生活養老社區，也可能與以房養老產(chǎn)品對接�！皬恼麄�(gè)公司的養老戰略來(lái)考慮，合眾已經(jīng)有了養老社區，而且未來(lái)在各個(gè)試點(diǎn)城市，合眾都會(huì )有養老社區，也就可能為老人提供了類(lèi)似目前‘以房換養’模式。比如現在一些老人講房產(chǎn)抵押給養老院，吃住費用全免，合眾人壽希望未來(lái)把這種模式商業(yè)化、機制化、規范化�！标P(guān)嬌陽(yáng)表示，這樣一來(lái)以房養老對老年人而言將不僅僅是一個(gè)融資方式，也可以獲得更多服務(wù)，讓老年人在合眾養老社區內獲得更高的生活質(zhì)量，同時(shí)作為一個(gè)額外的增值服務(wù)，建立在客戶(hù)的自主選擇上，不會(huì )強制老人選擇。
期待落地 居民關(guān)注度不減
但在社區層面，居民對市場(chǎng)傳聞已久的“以房養老”產(chǎn)品則關(guān)注度不減。試點(diǎn)公司之一幸福人壽此前在北京市豐臺區右安門(mén)街道做過(guò)一場(chǎng)以房養老宣講會(huì )，右安門(mén)街道辦事處相關(guān)負責人告訴《經(jīng)濟參考報》記者，宣講會(huì )后關(guān)于以房養老的咨詢(xún)電話(huà)不斷，社區居民對于了解業(yè)務(wù)細則的意愿十分強烈。
“北京市豐臺區右安門(mén)街道是一個(gè)典型的老齡化街道，轄區內已經(jīng)有20%居民超過(guò)60歲，而其中空巢老人比例接近半數，還有四十多戶(hù)失獨老人�！鄙鲜鲐撠熑吮硎�，對于一部分子女不在身邊、無(wú)人贍養、無(wú)固定高收入的老人來(lái)說(shuō)，通過(guò)抵押房產(chǎn)換來(lái)更好的生活條件不失為一件好事，因而街道辦搭建了一個(gè)平臺，便于有需要的老人與可能開(kāi)展以房養老業(yè)務(wù)的保險公司溝通。
這位負責人表示，自宣講之后，以房養老在右安門(mén)街道關(guān)注度非常高，目前街道重點(diǎn)服務(wù)的還是以擁有多套房產(chǎn)且孩子為獨生子女的老人，以及失獨老人為代表的目標群體：“此前曾向800位老人發(fā)放調查問(wèn)卷，結果顯示超過(guò)八成的老人對此業(yè)務(wù)感興趣，不過(guò)，這其中接近90%的老人在被問(wèn)及是否會(huì )參與時(shí)表達了觀(guān)望的態(tài)度，多數有子女的老人對以房養老的意愿并不強烈�！�
北京市民政局副局長(cháng)李紅兵認為，百姓的自身觀(guān)念也需要轉變，很多老年人把自家房子當成送給子女的重要財產(chǎn)，所以不愿意把房子作為置換的資本�！皩Ψ孔觾r(jià)格的評估也是難點(diǎn)。這些都是今后我們將共同摸索和探討的問(wèn)題�！庇袑�(zhuān)家認為，以房養老模式的實(shí)施，是波及面廣、影響力強，關(guān)聯(lián)到養老保障、房地產(chǎn)、金融保險、財政財收、新聞媒體、科研機構等社會(huì )各界，是一項綜合性的“社會(huì )福利工程”。重要的是，“以房養老”給了“有房無(wú)錢(qián)”的老人一個(gè)養老模式多元化的選擇，雖然它不會(huì )代替、也代替不了其他養老模式，但其推出對于提高老年人生活質(zhì)量，減輕國家、家庭養老具有積極作用，具有一定的現實(shí)意義。