多位業(yè)內人士認為，目前浙江等地房?jì)r(jià)下降幅度對銀行“有壓力但還不是很大”。
如果房?jì)r(jià)大幅下跌，銀行能不能扛��？
在本輪房地產(chǎn)調整中，浙江受影響和沖擊相對較大，其中溫州房?jì)r(jià)下跌超過(guò)30%。昨日，多位浙江銀行、監管人士接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪(fǎng)時(shí)認為，目前浙江等地房?jì)r(jià)下降幅度，對銀行來(lái)說(shuō)“有壓力但還不是很大”。
上述人士向本報記者透露，2009年~2012年，在銀監部門(mén)的部署下，他們一直在對銀行房地產(chǎn)貸款進(jìn)行壓力測試，并對貸款風(fēng)險加強排查。目前，銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房屋抵押貸款已有所收緊�！ �
銀行注視樓盤(pán)降價(jià)
從3月開(kāi)始，浙江杭州、寧波等地，陸續傳出個(gè)別樓盤(pán)大幅降價(jià)銷(xiāo)售。
4月底，由于受到周邊樓盤(pán)相繼降價(jià)競爭影響，余姚一樓盤(pán)降價(jià)四成銷(xiāo)售，但開(kāi)發(fā)商稱(chēng)去化率還是在70%左右。與此同時(shí)，寧波某樓盤(pán)七、八折銷(xiāo)售，據寧波房產(chǎn)業(yè)界人士反映，去化率也在50%左右。
“降價(jià)還能賣(mài)得動(dòng)，說(shuō)明市場(chǎng)還不至于那么糟糕�！睂幉ㄈA星房產(chǎn)咨詢(xún)有限公司副總經(jīng)理陳敏梁說(shuō)，從成本結構來(lái)看，大部分降價(jià)樓盤(pán)保本銷(xiāo)售或有微利，開(kāi)發(fā)企業(yè)主要出于回籠資金或財務(wù)平衡考慮，不會(huì )對銀行還款造成影響。
一家杭州商業(yè)銀行人士說(shuō)，樓盤(pán)降價(jià)多少銷(xiāo)售，是房企的自主經(jīng)營(yíng)行為，銀行更關(guān)注企業(yè)資金流狀況，但并不意味著(zhù)銀行對此視而不見(jiàn)，去化率是銀行關(guān)注樓盤(pán)銷(xiāo)售的主要指標。同時(shí)，購房者以剛需和改善性為主，銀行認為這些購房貸款是非常安全的。
在這輪房地產(chǎn)調整中，溫州是房?jì)r(jià)下降的“重災區”。今年兩會(huì )期間，溫州市市長(cháng)陳金彪對媒體表示，從2011年起，溫州房?jì)r(jià)目前為止回落了1/3。但據《第一財經(jīng)日報》記者調查，之前被熱炒的房子價(jià)格普遍縮水50%~60%，即使是一些大型老小區，市值縮水也在30%左右。
溫州中鼎房地產(chǎn)評估有限公司總經(jīng)理盧林勇說(shuō)，通常來(lái)說(shuō)，普通住宅貸款評估價(jià)為市場(chǎng)成交價(jià)的8折，按最大抵押貸款七成計算，即可貸款房屋成交價(jià)的56%，可見(jiàn)銀行對購房貸款風(fēng)險已有基本防范，“目前溫州房?jì)r(jià)是全國跌幅最大的，但絕大部分房子的總價(jià)還是大于貸款的�！�
“如果房?jì)r(jià)還要繼續下降，銀行壓力就比較大�！币患覝刂萆虡I(yè)銀行人士認為，目前溫州房?jì)r(jià)處在“風(fēng)險臨界點(diǎn)”，銀行在關(guān)注房?jì)r(jià)下降、交易市場(chǎng)低迷同時(shí)，更擔心不良抵押房產(chǎn)的處置變現壓力�！耙恍┧痉ㄅ馁u(mài)房，價(jià)格普遍要比市場(chǎng)價(jià)低，且不受限購套數影響，還能從銀行取得貸款，但也出現了流拍現象�！�
另一位溫州商業(yè)銀行人士也認為，現在銀行最擔心的是，這些抵押房產(chǎn)一旦成為不良資產(chǎn)，在目前交易行情下，往往存在有價(jià)無(wú)市、無(wú)人接盤(pán)的尷尬，處置時(shí)間拖長(cháng)，必然導致銀行績(jì)效下降、利潤縮減、撥備提高等壓力。
出招抵御房貸風(fēng)險
“各銀行情況有差異，有些比較樂(lè )觀(guān)，有些壓力比較大�！币晃徽憬瓍^級金融監管辦負責人說(shuō)，在監管部門(mén)的部署下，許多銀行都建立了房地產(chǎn)壓力測試模型�！坝捎谫J款結構等不同，各銀行測試模型采用的參數指標差異也比較大�！�
該負責人說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)，一些大型國有銀行與國企、大型房企合作比較多，相對來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險壓力會(huì )輕一些；而一些商業(yè)銀行與本土中小房企合作較多，由于這些房企、項目股東背后往往是實(shí)體企業(yè)，在如今實(shí)體企業(yè)普遍不景氣的狀況下，貸款風(fēng)險壓力就比較大一些。
同時(shí)，測算模型采用的參數，還與地方經(jīng)濟有緊密關(guān)系。上述負責人說(shuō)，相比來(lái)說(shuō)，溫州企業(yè)出險率較高，個(gè)人貸款比重高，房地產(chǎn)抵押貸款比重大，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量供大于求，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險也會(huì )比較大些。
數據顯示，去年底溫州地區銀行的貸款余額7092億，其中1000多億為房地產(chǎn)貸款，4400多億是用房產(chǎn)作為抵押的，存在房地產(chǎn)貸款占比高、房地產(chǎn)抵押物占比高、實(shí)體經(jīng)濟涉足房地產(chǎn)比例高的“三高”現象。
此外，上述溫州銀行人士也向《第一財經(jīng)日報》記者透露，在房?jì)r(jià)下行壓力下，一些銀行也在加大對房產(chǎn)抵押貸款的排查力度。
“總體來(lái)看，上海房地產(chǎn)貸款風(fēng)險要比杭州好些，杭州又比溫州好些�！鄙鲜鲐撠熑苏f(shuō)，房?jì)r(jià)下行，對銀行貸款風(fēng)險有壓力，但還不至于那么大。
美國彼得森研究所近日發(fā)布研報稱(chēng)，即使中國房?jì)r(jià)下跌50%，中國商業(yè)銀行仍能像21世紀前十年那樣持續相對常態(tài)化運營(yíng)。依據一是，中國金融機構那份結論為房?jì)r(jià)下跌30%，其對銀行業(yè)不良貸款率并不會(huì )產(chǎn)生太大影響的研究報告；依據二是，目前中國商業(yè)銀行不良貸款率為1%。所以即使房?jì)r(jià)下跌50%，不良貸款率也僅為6.6%。