央行發(fā)出的是什么信號？
　　5月12日央行副行長(cháng)劉士余召集15家銀行座談，要求銀行首先滿(mǎn)足首套房貸款需求，合理確定房貸利率水平以及加快審批發(fā)放速度。
　　值得注意的是，這次座談是在1-4月宏觀(guān)經(jīng)濟表現不佳、房地產(chǎn)投資持續下滑的背景下進(jìn)行的。樓市發(fā)生的多起房地產(chǎn)信托違約、中小房企資金鏈斷裂等流動(dòng)性風(fēng)險案例，加大了宏觀(guān)經(jīng)濟的運行風(fēng)險，并可能拖累GDP。
　　有分析人士認為，央行此舉不排除為房地產(chǎn)市場(chǎng)背書(shū)，鼓勵真正有需求的人群入市，從而為年度經(jīng)濟增長(cháng)托底。

　　央行在為誰(shuí)托底？

　　5月初，起家于廣東惠州（樓盤(pán)）的光耀地產(chǎn)傳出破產(chǎn)消息，開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性風(fēng)險急劇放大。其表現是，旗下多個(gè)項目停工，已售房源業(yè)主無(wú)法按時(shí)收房，銀行和其他金融機構不再為其發(fā)放貸款，形成惡性循環(huán)。
　　作為開(kāi)發(fā)商的重要資金來(lái)源，首付款和個(gè)貸占重要位置。從去年年中開(kāi)始，個(gè)貸的發(fā)放就出現延緩，今年情況更趨惡化，少數銀行甚至暫停。預售款相當程度上來(lái)自于房貸，預售款少了，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈和資金成本驟然緊張。
　　開(kāi)發(fā)商資金緊張，導致房地產(chǎn)投資增速今年以來(lái)持續下滑。1季度房地產(chǎn)投資增速由去年4季度增長(cháng)19.9%，下滑至16.8%，其中3月單月降至14.2%。更值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)投資的先行指標，房屋銷(xiāo)售面積大幅下行，3月為-7.5%，房屋新開(kāi)工面積更高達-21.9%。同時(shí)，房地產(chǎn)庫存狀況也明顯惡化。
　　房地產(chǎn)投資增速與GDP密切相關(guān)。根據海通證券(600837,股吧)首席分析師姜超的測算，2013年房地產(chǎn)投資對GDP增速的貢獻為1.45%，如果2014年房地產(chǎn)投資增速降至15.1%，它對GDP增速的貢獻為1.15%。因此，2014年房地產(chǎn)投資下行將直接拖累GDP增速0.3個(gè)百分點(diǎn)。
　　深圳一位大型開(kāi)發(fā)商人士分析，如果各銀行對個(gè)人房貸采取惜貸的政策持續下去，開(kāi)發(fā)商繼續缺錢(qián)，房地產(chǎn)投資增速也會(huì )持續下滑，這對今年的宏觀(guān)經(jīng)濟很不利。
　　正如劉士余所說(shuō)，個(gè)人住房貸款對經(jīng)濟增長(cháng)有穩定的功能。上述分析人士認為，盡管中央層面已經(jīng)提出了微刺激措施，用棚戶(hù)區改造、基礎設施投資等來(lái)彌補房地產(chǎn)投資增速的下滑，但央行仍希望首套房能夠托住房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)投資增速下滑不那么劇烈，避免硬著(zhù)陸。為樓市托底，就是在為經(jīng)濟增長(cháng)托底。
　　此外，穩住房?jì)r(jià)，就可以穩住地價(jià)，避免地方政府財政收入大起大落，導致其出現無(wú)力償債的危機。

　　非市場(chǎng)化的窗口指導

　　雖然央行意愿良好，但商業(yè)銀行反應不一。
　　“監管者不能一邊快馬揚鞭地推進(jìn)利率市場(chǎng)化，一邊又用種種行政手段干涉商業(yè)銀行自己的業(yè)務(wù)策略�！币晃还煞葜沏y行人士認為，選擇少做或者不做個(gè)人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據目前資金成本和需求的現實(shí)情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場(chǎng)化選擇。央行和銀監會(huì )不應該直接對商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)做出干涉，也不可能逼迫銀行發(fā)放房貸或下調房貸利率。
　　商業(yè)銀行發(fā)放房貸的積極性不高。2014年，受余額寶、財付通等理財產(chǎn)品倒逼，商業(yè)銀行理財產(chǎn)品收益率持續推高，維持在5%-5.5%。銀行理財收益率高于9折房貸利率、接近房貸基準利率；1年期同業(yè)存款利率高達6.8%，銀行存放同業(yè)，也好于發(fā)放房貸。
　　華夏銀行副行長(cháng)黃金老指出，當前房貸利率低，操作成本高，存款貢獻少，商業(yè)銀行辦理房貸業(yè)務(wù)收益偏低。銀行仍然要辦理房貸，主要是基于維護客戶(hù)關(guān)系和踐行社會(huì )責任的考慮，同時(shí)房貸的不良率較低。
　　就央行提出的幾點(diǎn)要求，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，銀行貸款額度緊張，4月1.23萬(wàn)億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險在增加，特別是溫州（樓盤(pán)）等房?jì)r(jià)下調比較多的城市，已經(jīng)出現了局部斷供的現象。這些因素導致銀行不太可能在不大規模放水的情況下增加房貸額度。
　　世聯(lián)行董事長(cháng)陳勁松表示，住房按揭貸受利率市場(chǎng)化影響，商業(yè)銀行不積極。除非大幅度降準，或者央行單獨設立針對房地產(chǎn)首套房貸款的政策性金融機構。

　　房?jì)r(jià)下行趨勢不變

　　更深層次的是，地產(chǎn)與金融融為一體，房貸市場(chǎng)的變化徹底改變了房?jì)r(jià)的走勢。
　　黃金老指出，十多年來(lái)，房?jì)r(jià)屢遭調整壓力，所不同的是這一次來(lái)自市場(chǎng)，而非政策，決定了本輪房?jì)r(jià)向下調整的真實(shí)性。面對高利率，銀行房貸市場(chǎng)陷于停頓，導致房地產(chǎn)交易量下滑，房?jì)r(jià)承壓。
　　張大偉也認為，銀行信貸對房地產(chǎn)行業(yè)的緊張，是出現本輪市場(chǎng)調整的最主要原因，在房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房?jì)r(jià)一律下調，而信貸相對寬松的年份，房?jì)r(jià)則一路高漲。
　　從交易成本來(lái)看，首套房信貸收緊對市場(chǎng)的支付能力影響非常大。按照目前北京（樓盤(pán)）市場(chǎng)的正常購房案例，剛需購房者購買(mǎi)一套位于南六環(huán)的剛需住宅，總價(jià)200萬(wàn)，首付30%，貸款140萬(wàn)，從去年年底的85折到目前的基準上浮，30年增加的利息高達43萬(wàn)，相當于房?jì)r(jià)200萬(wàn)的21%！這大大抑制了購房需求，提高了資金成本。
　　“市場(chǎng)正在尋找均衡，或者利率下降，或者房?jì)r(jià)下降，最好兩個(gè)同時(shí)下降�！秉S金老說(shuō)。
　　從更長(cháng)的時(shí)間段來(lái)看，2005年以來(lái)，我國居民資產(chǎn)結構中，超配房地產(chǎn)；但當前的高利率或無(wú)風(fēng)險收益率正在改變這種配置傾向。
　　數據顯示，進(jìn)入2014 年，一年期銀行理財產(chǎn)品收益率（無(wú)風(fēng)險收益率）達到6%左右；一筆為期5年的房地產(chǎn)投資，其年收益率必須達到10%，也即7.27年翻一倍，才比較有投資價(jià)值。但這樣的房?jì)r(jià)漲幅在當前以及今后都難以實(shí)現，況且還要計算持有房地產(chǎn)的稅收及轉讓時(shí)的交易成本。
　　諸多金融界人士認同，互聯(lián)網(wǎng)金融降低了理財產(chǎn)品投資的門(mén)檻，銀行也在主動(dòng)下調投資門(mén)檻，中低收入人群的閑余資金享受到了較高的無(wú)風(fēng)險投資收益，中國居民投資房地產(chǎn)意愿正在下降。個(gè)人資產(chǎn)配置結構的改變，會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生持續的影響。