持續低迷的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)已經(jīng)影響到了地市。截至4月底，40個(gè)城市中已有多個(gè)城市出現土地流標現象;與此同時(shí)，地方債償還高峰將至，多個(gè)對土地財政依賴(lài)較大的城市面臨巨大壓力。

　　進(jìn)入5月，越來(lái)越多的地方城市加入了限購松綁的陣營(yíng)。而在中央層面，房地產(chǎn)調控的力度也有所放松，央行甚至召開(kāi)座談會(huì )向銀行喊話(huà)，希望銀行支持首套房貸。

　　這是不是又一次的房地產(chǎn)救市?地方救市的力度和影響將會(huì )如何?是否會(huì )帶來(lái)2009、2012年的回暖和大漲?

　　各項指標和數據顯示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè )觀(guān)，壓力較大。

　　據國家統計局數據，前4月，房屋新開(kāi)工面積大幅下降，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額降幅分別達6.9%和7.8%，幅度較一季度繼續擴大。

　　樓市成交壓力下，土地市場(chǎng)也受到很大影響。截至4月，中原地產(chǎn)監測40個(gè)城市中三四線(xiàn)城市累計土地流標率為26%，較去年年末大幅上升10個(gè)百分點(diǎn)，二線(xiàn)城市亦增長(cháng)3%，而一線(xiàn)城市則自5%縮減至3%。溢價(jià)率方面，僅有二線(xiàn)城市溢價(jià)率與去年月均水平持平，一線(xiàn)及三四線(xiàn)均有1成左右的回落。

　　房企的購地意愿也在降低。2014年1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積8130萬(wàn)平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款2214億元，增長(cháng)9.6%，增速回落1.8個(gè)百分點(diǎn);而從重點(diǎn)企業(yè)拿地狀況來(lái)看，4月其拿地面積環(huán)比下降46%，同比下降80%以上。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年下半年土地市場(chǎng)的火爆現象難以延續，各線(xiàn)城市土地均有所降溫，并已開(kāi)始產(chǎn)生分化;房企受到銷(xiāo)售不佳，資金鏈趨緊的影響，雖然對一線(xiàn)城市地塊仍有一定渴求，但購地已趨于謹慎及理性，而對于二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市，尤其是目前成交量疲乏、庫存量偏高、樓市降價(jià)預期較高的城市，房企拿地意愿普遍減弱，從而致使流標地塊增多。

　　同時(shí)，各地政府亦在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之際放緩推地步伐，推出地塊難以以較高溢價(jià)成交，從而導致溢價(jià)率同比回落。

　　土地市場(chǎng)的低迷直接影響土地出讓金的回收，而這大大加劇了地方政府的財政緊縮。與此同向構成壓力的是，根據審計署數據，截至2013年6月，全國地方政府債務(wù)總額已增至17.9萬(wàn)億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來(lái)臨。

　　用益信托數據顯示，基礎產(chǎn)業(yè)類(lèi)集合信托全年到期規模高達3309.7億元，而在該類(lèi)信托中，剔除礦產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品，其余皆屬于地方政府性債務(wù)融資類(lèi)信托，今年約有1680.53億元到期。

　　就發(fā)行區域來(lái)看，今年5月份到期的平臺信托主要集中在中東部的沿海地區。其中，江蘇省到期規模高達44.6億元。位居其后的是天津和內蒙古，到期規模分別是8.23億和6.99億元。

　　地方“土地財政”危機

　　世聯(lián)行研究總監吳志輝指出，對于地方政府而言，房地產(chǎn)低迷帶來(lái)的主要影響是土地出讓收入銳減，這會(huì )減少地方政府固定資產(chǎn)投資，增加其債務(wù)風(fēng)險。

　　如果以土地出讓金收入占當年一般預算財政收入來(lái)簡(jiǎn)單衡量地方對于土地財政的依賴(lài)度，同策咨詢(xún)研究部數據顯示，45個(gè)樓市限購城市的土地財政依賴(lài)度較高的(超過(guò)80%)共13個(gè)城市，其中，杭州、佛山、南京、長(cháng)沙4個(gè)城市超過(guò)100%，杭州為45個(gè)樓市限購城市的土地財政依賴(lài)度最高的城市，土地財政依賴(lài)度高達156.4%。

　　經(jīng)濟較為發(fā)達的一線(xiàn)城市目前對于土地財政的依賴(lài)也仍然較大。深圳對土地財政依賴(lài)度只有27%，但是，北京、上海和廣州的土地財政依賴(lài)度仍然在50%-60%之間。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，土地出讓金和房地產(chǎn)稅收一般能占到地方政府財政收入的50%-60%，不論是房市降溫還是地市降溫，都會(huì )對地方財政帶來(lái)很大影響。同時(shí)，他也指出，“樓市降溫之后，還會(huì )影響到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這將給地方經(jīng)濟的增長(cháng)帶來(lái)很大的困難�！�

　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉指出，二三線(xiàn)城市的土地流標和房屋銷(xiāo)售不利，將直接影響到地方的償債水平或市政工程等推進(jìn)力度，甚至可能引發(fā)階段性土地財政危機，而這將成為誘發(fā)松綁樓市“限購令”的主要原因，“研究放寬限購政策”或許成為相關(guān)部門(mén)短期內擺脫這種還債險局的探索之路。

　　楊紅旭表示，由于中央分類(lèi)施策的總體原則和地方政府償債的驅動(dòng)力，未來(lái)庫存量偏大、價(jià)格漲幅小的三四線(xiàn)城市，將加快出臺“托市”甚至“救市”的政策。

　　壓力之下，近期已有數個(gè)城市出臺相關(guān)政策刺激樓市。

　　根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，二季度截至目前，地方政府出臺寬松調控政策的已有寧波、無(wú)錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州7個(gè)城市。另外，天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過(guò)調控松動(dòng)的傳聞。

　　根據明確出臺樓市松綁政策城市看，當前樓市寬松的調整方向主要有限購部分放寬、住房貸款放松、降低房企資金壓力三個(gè)方面。政策調整的城市所在，除鄭州和天津外，都處于“長(cháng)三角”輻射區域。