2013年底國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出，要開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)，即“以房養老”。分析認為，“以房養老”是政府�；局獾囊环N市場(chǎng)行為，本質(zhì)上是一種金融創(chuàng )新產(chǎn)品，屬于商業(yè)養老保險，有條件的老年人可以自由選擇。然而，借“以房養老”概念，部分地區出現了以“養老”名義，游說(shuō)老年人抵押個(gè)人住房進(jìn)行消費貸款，貸款購買(mǎi)無(wú)金融從業(yè)牌照的私人企業(yè)發(fā)行的“理財產(chǎn)品”，獲取“分紅”，疑似非法集資的行為。專(zhuān)家提醒，這樣的行為暗藏群體性、道德性等三重風(fēng)險，應引起重視并強化監管。
無(wú)牌公司游說(shuō)老人抵押房產(chǎn)“理財”
重慶尊享老年產(chǎn)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“尊享公司”)就是推出了“既能保留產(chǎn)權，又能獲得收益”的“養老產(chǎn)品”：老人將名下住房抵押，獲得貸款可自己處理，也可交由尊享公司“理財”；公司承諾每月定時(shí)為老人償還銀行利息，并每月回報理財額度千分之五(年化收益6%)的“紅利”回報；理財到期后，本金歸還銀行，住房產(chǎn)權重新回到老人手中。
業(yè)務(wù)人員游說(shuō)，“以房養老”是國家明確支持的項目，而該公司是政府授牌的“以房養老”試點(diǎn)單位。然而記者調查發(fā)現，該公司的“試點(diǎn)”牌匾由重慶市老年基金會(huì )發(fā)放，該基金會(huì )沒(méi)有政府職能。記者查詢(xún)得知，重慶尊享養老產(chǎn)業(yè)有限公司成立于2013年12月20日，經(jīng)營(yíng)范圍為“養老項目開(kāi)發(fā)；利用企業(yè)自有資金從事對外投資(不得從事銀行、證券、保險等需要取得許可或審批的金融業(yè)務(wù))”。經(jīng)多部門(mén)查詢(xún)，尊享公司并未獲得重慶轄區內金融服務(wù)營(yíng)業(yè)資質(zhì)。按照《非法金融機構和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》等法律法規規定，未經(jīng)監督管理機構批準，任何單位或者個(gè)人不得從事銀行、證券、保險等需要取得許可或審批的金融業(yè)務(wù)。
無(wú)獨有偶，北京、杭州等地均出現了類(lèi)似項目，借“以房養老”政策概念的推出，引導老年人將房產(chǎn)抵押變現后投入借貸平臺、理財項目等。雖然未得到許可，但在收獲紅利的同時(shí)，仍能持有住房的產(chǎn)權，這一看似兩全的方法引起了眾多中老年產(chǎn)權人興趣。年近6旬的劉冠平告訴記者，“以前也聽(tīng)說(shuō)過(guò)‘以房養老’，但是老了要把房子給銀行，怕女兒不樂(lè )意，這樣一來(lái)，既能自己有點(diǎn)余錢(qián)，又能把房子給女兒，我挺愿意的�！�
尊享公司業(yè)務(wù)員還給記者打起“強心針”，稱(chēng)公司以房養老試點(diǎn)項目得到了保險公司保險保障，“本金有保證”并出示了一份太平洋保險保單，但記者短信咨詢(xún)太平洋保險重慶分公司，該公司明確，該財產(chǎn)性保險第一受益人為重慶尊享老年產(chǎn)業(yè)集團，并未為老人個(gè)人提供風(fēng)險覆蓋。
“押房理財”存三重風(fēng)險
專(zhuān)家認為，“以房養老”是經(jīng)國家審批的保險創(chuàng )新產(chǎn)品，有保險公司信用背書(shū)；而類(lèi)似尊享公司的“押房理財”則是無(wú)資質(zhì)公司的自發(fā)“理財”，本質(zhì)上是完全不同的項目，將“押房理財”冠以“以房養老”，是對概念的故意混淆，將導致三重風(fēng)險。
一是老人面臨居無(wú)定所，債務(wù)乃至法務(wù)風(fēng)險。一旦公司經(jīng)營(yíng)不善倒閉，老人將面臨房屋產(chǎn)權被凍結；而根據相關(guān)規定違反申請用途的“消費貸款”申請人將被銀行訴訟追責，平靜安穩的老年生活將被擾亂。二是銀行面臨抵押不足風(fēng)險。銀行業(yè)人士告訴記者，這一類(lèi)模式的風(fēng)險在于，根據最高人民法院關(guān)于民事執行相關(guān)規定，被執行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣(mài)變現或抵債，這可能導致銀行債權無(wú)法實(shí)現。三是經(jīng)營(yíng)方涉嫌非法集資風(fēng)險。最高人民法院主要依據非法性、利誘性、不特定社會(huì )公眾性等規則判斷是否存在集資行為，這類(lèi)“兩全”模式與熟人社會(huì )的民事借貸關(guān)系不同，通過(guò)了一定方式向社會(huì )公眾進(jìn)行了宣傳，存在違涉嫌非法吸收公眾存款的法律風(fēng)險。
重慶大學(xué)法學(xué)院經(jīng)濟法研究中心副主任陳晴認為，穩健而非收益是考量養老金管理的第一要素，這類(lèi)公司不具備金融從業(yè)資質(zhì)，從事的是“押房理財”，卻打著(zhù)“以房養老”的名號，實(shí)質(zhì)上是混淆了政策概念，一旦經(jīng)營(yíng)不善，將給老年人帶來(lái)“老無(wú)所居”的風(fēng)險。對于此類(lèi)機構，地方金融監管部門(mén)應加強監管，避免造成不良影響。
以房養老實(shí)為反向抵押
“以房養老”最早出現在20世紀80年代美國，實(shí)質(zhì)上是一種“以產(chǎn)權換現金”的金融產(chǎn)品創(chuàng )新，因資金流向與傳統商品房抵押貸款相反，又被稱(chēng)為反抵押。傳統的住房分期抵押貸款，是買(mǎi)房者在支付賣(mài)房者一定的房款后，其差額款通過(guò)以所購房屋作抵押向銀行貸款支付給賣(mài)房者，然后由買(mǎi)房者在一個(gè)較長(cháng)時(shí)間內分期償還給銀行。
而反向抵押貸款剛好相反。所謂以房養老，是一種產(chǎn)權換現金的模式，擁有房屋產(chǎn)權的老年人，把房屋產(chǎn)權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現在價(jià)值及未來(lái)的增值折舊等因素后，將房屋的價(jià)值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢(qián)，一直到房主去世為止。
在整個(gè)抵押期間，房主將繼續享有房屋的居住權，并負責維修。當房主去世后，相應地，金融機構將獲得房屋的產(chǎn)權，并對房屋進(jìn)行處置，可以銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)，所得用來(lái)償還貸款的本息，金融機構同時(shí)享有房屋的升值部分。值得注意的是，無(wú)論正反向抵押貸款，均為產(chǎn)權人直接與金融機構發(fā)生借貸關(guān)系。國內最早研究“以房養老”反向抵押學(xué)者、浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授柴效武認為，反抵押貸款為老年人的養老提供了穩定的現金來(lái)源，可大大提高老年人的生活質(zhì)量，同時(shí)對于盤(pán)活社會(huì )沉淀資產(chǎn)、實(shí)現社會(huì )資源的更優(yōu)配置。