央行發(fā)話(huà)支持首套房貸三周后，記者調研發(fā)現，一線(xiàn)城市如上海等變化不大；二線(xiàn)城市停貸銀行有所減少，審核與放款的速度有所提升，但首套商業(yè)住房貸款利率仍多是基準利率或上浮10%，并未出現商業(yè)銀行信貸政策的調整和優(yōu)惠方案；三、四線(xiàn)城市房貸仍趨于收緊，甚至出現一些扭曲的怪現象。
“九折優(yōu)惠的貸款還能批下來(lái)嗎？”小李研究生畢業(yè)，去年10月份看中南京江寧區一套保利四室兩廳的房子，首付近七成，但至今房貸仍未下來(lái)。
去年以來(lái)，在銀行資金成本上升、流動(dòng)性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款從優(yōu)質(zhì)的“香饃饃”變成了無(wú)味“雞肋”。5月12日，央行召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì )，要求銀行“優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求”，“合理確定首套房貸利率水平”，“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。
三個(gè)星期過(guò)去，央行喊話(huà)的效果如何？記者調研發(fā)現，一線(xiàn)城市如上海，變化不大；二線(xiàn)城市停貸銀行有所減少，審核與放款的速度有所提升，但是首套商業(yè)住房貸款的利率仍多是基準利率或上浮10%，并未出現商業(yè)銀行信貸政策的調整和優(yōu)惠方案。三、四線(xiàn)城市房貸仍趨于收緊，甚至一些扭曲的怪現象仍在潛伏。
放貸速度快了
央行喊話(huà)后，各銀行相繼表態(tài)，將提高個(gè)人住房貸款的審查審批效率。但在房貸利率上，作為獨立商業(yè)主體，優(yōu)惠政策尚未出現。
“上海房貸從3月份到現在首套房都是基準利率，銀行根據購買(mǎi)房子的房齡、買(mǎi)房人的資質(zhì)看利率是否上浮，大部分就是基準利率。一般21天審核，10天多放款�，F在速度都蠻快的。建行放款會(huì )慢一些，不過(guò)建行可以接受房齡在89年之前的房子�！鄙虾Ｎ覑�(ài)我家物業(yè)顧問(wèn)陳開(kāi)河告訴記者。
“上海的二手房還是好賣(mài)的，一個(gè)星期在塘橋有十多套房子成交，以學(xué)區房三、四十平方米為主�！标愰_(kāi)河告訴記者。
然而，傳統“紅五月”的樓市并未如期而至。市場(chǎng)機構數據顯示，截至5月27日，5月以來(lái)上海全市一手商品住宅成交量為50.4萬(wàn)平方米，新增供應量為68.1萬(wàn)平方米，批售比達到1.35：1。
無(wú)錫在5月1日起實(shí)施新政，將落戶(hù)的門(mén)檻從70平方米降為60平方米。
“無(wú)錫的房貸是基準利率，個(gè)別銀行有所上浮10%。一般4個(gè)工作日左右可以審批，將他項權證等交給銀行當天或三天內就可以放款。一般貸款的金額50多萬(wàn)吧，所以批的也快�！倍∈现脴I(yè)的小陳告訴記者。
“杭州房貸市場(chǎng)有所松動(dòng)。工行、中行審批速度有所加快。一般七個(gè)工作日審批，三四天放款�！焙贾菸覑�(ài)我家置業(yè)顧問(wèn)彭萍萍告訴記者。
剛需房貸的發(fā)放和利率水平對于房地產(chǎn)商而言是很重要的，可以釋放出一部分購買(mǎi)需求，華宇集團董秘華欣表示。
“降價(jià)現象出現，一方面是需求減弱，觀(guān)望情緒濃重；另一方面受信貸收緊影響，房企資金鏈繃緊，流動(dòng)性不足，期望走量實(shí)現緩解資金壓力�！比�360金融搜索平臺的信貸專(zhuān)家徐瑾表示。
“如果房貸能夠使需求完全有效釋放，這會(huì )促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，對經(jīng)濟的平穩運行會(huì )有好處�！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示。
三、四線(xiàn)城市房貸怪現象
在房貸額度比較緊張的情況下，銀行房貸市場(chǎng)出現了一些怪現象，且操作隱蔽。
據融360透露，貸款搭售理財產(chǎn)品、保險（放心保），收取額度費、擔保費等各種違規行為開(kāi)始出現。目前貸款搭售多被轉移到地下操作較為隱蔽，還有的銀行甚至將貸款額度扣留20%作為存款，不放給客戶(hù)。消費者接受附加條件越多越容易放款，如果不接受相關(guān)銀行搭售，甚至可能會(huì )要求上浮貸款利率，對此很多購房者只能無(wú)奈接受。
在三、四線(xiàn)城市，房貸是五花八門(mén)，開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，不得不接受銀行的變相調價(jià)。江西某中小房地產(chǎn)商告訴記者：“在放款方面，銀行對企業(yè)提出各種變相條件。按揭房貸款從銀行給到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的過(guò)程理應是在貸款申請辦理好、客戶(hù)拿到房之后，開(kāi)發(fā)商就應該拿到房子的錢(qián)。但銀行卻開(kāi)出條件要求開(kāi)發(fā)商保證隨時(shí)存款保證銀行業(yè)績(jì)，否則就會(huì )有提高首付比例、推遲放款的可能�！�
第二個(gè)怪現象是，銀行在放按揭房貸款時(shí)，要求相關(guān)開(kāi)發(fā)商向與銀行無(wú)關(guān)的中介公司變相收取3%的咨詢(xún)費，這不排除落入私人腰包的可能。
第三個(gè)怪現象是銀行按揭房貸的額度少，一般只有幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)的額度，還常常會(huì )推遲放款時(shí)間，例如，當時(shí)要轉付給開(kāi)發(fā)商的房款可能以暫時(shí)沒(méi)有錢(qián)等理由拖延付款時(shí)間。
“這些現象即使在當地國有大型銀行也常有發(fā)生，農商行幾乎沒(méi)有什么額度�！痹摲康禺a(chǎn)商告訴記者。
“政府期望房地產(chǎn)走入良性境地，央行、銀監局支持房地產(chǎn)的剛需房貸，但是房地產(chǎn)行業(yè)里的酸甜苦辣是很難為外界知道的。銀行在按揭房貸上的怪招增加了開(kāi)發(fā)商的成本，這也會(huì )影響到房?jì)r(jià)和消費者的利益�！币患抑行》康禺a(chǎn)企業(yè)董事長(cháng)告訴記者。
銀行緣何不喜房貸
商業(yè)銀行從去年四季度就流露出不待見(jiàn)個(gè)人住房按揭貸款的意思。在此情形下，近期央行的“落實(shí)住房信貸政策、改進(jìn)個(gè)人金融服務(wù)”的窗口指導效果有限。
“2002年至2013年伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，銀行投放了大量房地產(chǎn)的貸款。去年的按揭房貸發(fā)放占新增貸款也達到30%左右。今年有所減少，也是每個(gè)銀行有自己的發(fā)展階段和放貸側重�！敝袊缈圃航鹑谒y行研究室主任曾剛表示。
數據顯示，今年前四個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金3.72萬(wàn)億元，同比增長(cháng)4.5%，但定金及預收款下降7.8%，個(gè)人按揭貸款下降3.1%。
究其原因，商業(yè)銀行在商業(yè)銀行盈利核心與社會(huì )公共服務(wù)組織的身份沖突、支持剛需與房地產(chǎn)風(fēng)險潛伏的交織、短期資金來(lái)源與長(cháng)期房貸期限的不匹配（即“短借長(cháng)用”的流動(dòng)性錯配），表內業(yè)務(wù)與出表業(yè)務(wù)的資本充足率考核權衡下，房貸利率呈現出不盡如人意的扭曲現象。
利潤是商業(yè)銀行的首要考慮�！吧虡I(yè)銀行作為獨立的法人機構，以利潤為核心。除了對國有企業(yè)的信貸支持，過(guò)去房地產(chǎn)處于上升周期，個(gè)人房貸5%至6%是銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)資源。但是，現在受到利率市場(chǎng)化和金融創(chuàng )新的影響，銀行存款流失、資金來(lái)源高成本。5年期個(gè)人房貸基準利率為6.55%，銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)利差不足3%，而且占用大量人力成本，若扣除管理和人工成本、拉存款成本，盈利空間非常小。而小微貸、消費貸和表外（同業(yè)和通道）等業(yè)務(wù)的利潤水平則高很多�！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心李宇嘉指出。
此外，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)面臨銀行“短借長(cháng)用”的流動(dòng)性風(fēng)險。近年來(lái)，以同業(yè)和理財為代表的非存款短期負債占比越來(lái)越大，同業(yè)和理財占銀行負債的比例在20%左右，中小銀行占比超過(guò)三分之一。以短期低成本流動(dòng)性來(lái)“滾資產(chǎn)”，已成銀行應對資金來(lái)源成本上升的重要策略，這就要求銀行具備高超的流動(dòng)性管理能力和資產(chǎn)變現能力。而房貸有10至30年的期限。
同時(shí)，巴塞爾協(xié)議Ⅲ給銀行資本充足率達標的壓力越來(lái)越大。銀行傾向于不占用資本的中間業(yè)務(wù)和表外業(yè)務(wù)。
“銀行在房地產(chǎn)上升期發(fā)放的大量個(gè)人貸款，由于個(gè)人房貸無(wú)法出表，房?jì)r(jià)上漲收益為開(kāi)發(fā)商和購房者享有。銀行無(wú)法分享收益，卻要承擔房地產(chǎn)下行周期的風(fēng)險。這也是銀行對于房貸的保守原因�！崩钣罴沃赋�。
房貸傳導鏈
房貸的松緊不僅對購房者需求釋放有影響。
事實(shí)上，銷(xiāo)售回款（首付款+按揭貸款）占開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的40%至50%，是開(kāi)發(fā)商主要的融資渠道。個(gè)人房貸的低利率補貼了開(kāi)發(fā)商的融資成本。對于開(kāi)發(fā)商而言，及時(shí)低成本的現金流是生命線(xiàn)。
“一般而言，銀行存款利率走高，貸款利率自然也會(huì )走高。流動(dòng)性弱的房貸，利率自然應該高。當這個(gè)利率在一定社會(huì )約束下不能夠提高的情況下，自然就會(huì )出現"房貸荒"的現象�！边B平表示。
嚴控房貸風(fēng)險仍是今年銀監會(huì )的監管重點(diǎn)。銀監會(huì )相關(guān)負責人明確表示，銀監會(huì )嚴格執行國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、土地儲備貸款等關(guān)于房地產(chǎn)貸款的有關(guān)政策。
“目前以土地或房產(chǎn)為抵押的貸款占銀行總貸款的40%至50%。隨著(zhù)樓市漸漸進(jìn)入高風(fēng)險期，銀行不得不追加大量的壞賬撥備和資本補充，這意味著(zhù)銀行正在為房地產(chǎn)下行風(fēng)險買(mǎi)單�！崩钣罴沃赋�。
市場(chǎng)上越是需要資金來(lái)緩解壓力的中小房企越是基本得不到銀行的開(kāi)發(fā)貸款，如果房貸不能及時(shí)到位，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑陷入困境。
房貸的扭曲引發(fā)購房者觀(guān)望、開(kāi)發(fā)商承壓，從需求端減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金補給，與開(kāi)發(fā)貸一同收緊的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托、影子銀行周轉的路徑亦被切斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩極分化將會(huì )出現，而這并非房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展的題中之義。