今年的樓市陡然下行，回款速度放緩使得房企的資金鏈緊繃，而銀行房地產(chǎn)貸款的收緊加劇了房企“錢(qián)緊”的現實(shí)。在資金壓力、銷(xiāo)售壓力諸多因素的重壓之下，去年市場(chǎng)上行時(shí)不惜血本拿下的地王面臨困局。從廣州地王降價(jià)甩貨到南京地王分割銷(xiāo)售，再到北京地王定位尷尬等，“地王”，尤其是非核心區域地王困難重重。業(yè)內稱(chēng)，在目前降溫的市場(chǎng)情況下，高周轉與高定價(jià)不可能同時(shí)出現，拿地王的企業(yè)可能面臨比較大的風(fēng)險。
穗、寧地王現入市難題
5月30日晚間，中國中冶發(fā)布公告稱(chēng)，中冶置業(yè)將把南京金名城置業(yè)有限公司100%股權以約25.39億元價(jià)格轉讓給北京龍湖中佰置業(yè)有限公司。公告顯示，龍湖地產(chǎn)接盤(pán)的金名城置業(yè)的資產(chǎn)是6塊地，規劃建筑面積達到了38.3萬(wàn)多平方米。以此計算，龍湖地產(chǎn)所拿地塊平均樓面價(jià)僅為6527元/平方米，而中冶置業(yè)2010年9月份拿下的1號地的平均樓面地價(jià)為5929元/平方米。這意味著(zhù)，從中冶拿地至今近4年的時(shí)間里，中冶該地塊每平方米升值空間僅600元左右。至此，中冶耗資256億元拿下的南京下關(guān)巨無(wú)霸地王項目被肢解，1號地分多塊轉讓?zhuān)?號地遭政府收回，3號地自己開(kāi)發(fā)。
地王面臨困境的不僅僅是南京，日前，廣州的地王項目，位于番禺的超級大盤(pán)亞運城降價(jià)，其“山海灣”組團于5月31日推出70套130-160平方米的低密度大戶(hù)型特價(jià)戶(hù)型，均價(jià)僅為10000元/平方米，較項目去年15000元-16000元/平方米的售價(jià)降幅超過(guò)30%。據悉，2009年12月22日，廣州亞運城以255億元的成交價(jià)躋身“全國總價(jià)地王”。
廣州地王降價(jià)、南京地王分拆，只是這幾年風(fēng)起云涌的地王項目的縮影，在出貨不暢的情況下，包括北京在內的多個(gè)城市地王項目均面臨著(zhù)入市難題。
北京地王前景未卜
位于北京萬(wàn)柳區域的知名住宅地塊已經(jīng)成交近兩年，但仍未能入市。據內部人士透露，他們的樣板間一直在“做了砸，砸了再做”的循環(huán)之中。該公司的相關(guān)人員也表示，目前其項目仍在磨礪之中，還沒(méi)有達到期望中“藝術(shù)品”而非“工藝品”的標準，入市時(shí)間還暫未確定，預計售價(jià)會(huì )超過(guò)13.5萬(wàn)元/平方米。
無(wú)獨有偶，融創(chuàng )去年摘得的農展館地王項目依然悄無(wú)聲息。去年9月4日，融創(chuàng )力壓競爭對手，以21億的總價(jià)，加異地建27.8萬(wàn)平米醫院的出價(jià)奪得北京農展館地塊，折合樓面價(jià)73099元/平米，成為北京新單價(jià)地王。此后，融創(chuàng )董事長(cháng)孫宏斌表示，該項目地價(jià)并不貴，最高將賣(mài)到30萬(wàn)元一平方米。
曾令業(yè)界嘩然的孫河地王同樣陷入尷尬。2013年7月24日，中糧以23.6億元總價(jià)拿下孫河地王，剔除保障房，商品房部分樓面價(jià)高達4.84萬(wàn)元/平方米。而此前進(jìn)入該區域的龍湖、泰禾、首開(kāi)所拿的同類(lèi)地塊，上述三家拿地企業(yè)樓面地價(jià)分別約為2萬(wàn)元/平方米、2.9萬(wàn)元/平方米、2.6萬(wàn)元/平方米。泰禾、龍湖的項目均已在拿地半年后入市，并且很快開(kāi)始銷(xiāo)售，目前銷(xiāo)售價(jià)格在6萬(wàn)元-7萬(wàn)元/平方米。但中糧拿下孫河地塊已經(jīng)近一年，依然沒(méi)有入市消息。
更有甚者，合景泰富高價(jià)摘得的崇文門(mén)菜市場(chǎng)地塊已近3年，現今依然只有一個(gè)大坑，被媒體爆出“囤地”嫌疑。2011年6月，北京崇文門(mén)菜市場(chǎng)商業(yè)金融用地現場(chǎng)競拍，最終合景泰富力爭以7.1億元的總價(jià)成交，折合樓面地價(jià)4萬(wàn)元/平以上，刷新北京單價(jià)地王紀錄。據業(yè)內人士透露，和住宅地塊不同，商業(yè)項目需要大量的資金支撐，而合景泰富2012年才進(jìn)入百億陣容，開(kāi)發(fā)該項目有一定的資金壓力。
市場(chǎng)行情下行加劇地王入市難度
地王之所以陷入困局與今年的市場(chǎng)情形不無(wú)關(guān)系，今年以來(lái)的市場(chǎng)成交情況讓不少房企倒吸了一口冷氣。據記者調查發(fā)現，北京不少項目的售樓處門(mén)可羅雀，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚。
鏈家地產(chǎn)的統計數據顯示，2014年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體回落，市場(chǎng)日益下行。新建商品住宅期房市場(chǎng)成交量明顯下降，網(wǎng)簽率走低，項目的去化速度明顯減緩。截至6月4日，年內已有98個(gè)北京新建商品房項目(按照預售證)入市，總供應30721套住宅。這些項目截至目前網(wǎng)簽9126套，整體網(wǎng)簽率為29.7%。具體來(lái)看，網(wǎng)簽率低于平均水平的項目占比為63.2%，項目的去化速度從二季度開(kāi)始明顯變慢，一是在當月入市當月有成交的項目越來(lái)越少，項目的去化周期在拉長(cháng);二是這些有網(wǎng)簽記錄的項目各自的網(wǎng)簽率也在明顯降低，3月有網(wǎng)簽記錄的項目平均網(wǎng)簽率為50.1%，4月為30.9%，5月為5.0%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，從具體的項目看，各項目的去化速度在減緩，去化周期在拉長(cháng)，熱銷(xiāo)時(shí)期“日光盤(pán)”的案例難再現，開(kāi)發(fā)商面臨較大的庫存壓力。從上游的供應來(lái)看，2012年下半年至2013年上半年是土地供應高峰，按照從拿地到開(kāi)盤(pán)的正常周期1-1.5年來(lái)算，項目高供應還將持續一段時(shí)間，短期內項目去化率低，成交周期長(cháng)將難以改善。另外，去年成交的高價(jià)地塊將在下半年陸續入市，市場(chǎng)低迷下還將面臨較大的價(jià)格壓力。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，目前市場(chǎng)已經(jīng)明顯處于調整，這種情況下，老地王壓力巨大，地王項目可能面臨集體困境。
高周轉高定價(jià)難兩全
值得注意的是，土地市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)存在著(zhù)時(shí)間差，如果以去年下半年的市場(chǎng)情況作為參考來(lái)拿地，那么今年的市場(chǎng)無(wú)疑讓房企的希望化為泡影。雖然有前車(chē)之鑒，但市場(chǎng)上行之時(shí)，房企依然是野心勃勃。在去年銷(xiāo)售向好之時(shí)，各地地王頻出。
中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，2013年下半年以來(lái)，在全國一二線(xiàn)城市合計40個(gè)城市出現了總價(jià)及單價(jià)地王合計60宗，特別是以北京為代表的一線(xiàn)城市，出現的地王數量更是超過(guò)30宗。北京從2013年下半年開(kāi)始，更是出現了土地價(jià)格全面接近或者超過(guò)之前其余水平。
而隨著(zhù)時(shí)間推移，北京去年的地王項目將陸續進(jìn)入銷(xiāo)售周期，不過(guò)，目前的市場(chǎng)情況顯然無(wú)法實(shí)現高周轉與高定價(jià)的兩全。
張大偉告訴記者，2013年下半年出現的全國各地地王整體陷入入市難，特別是之前認為相對市場(chǎng)空間比較大的一線(xiàn)城市，價(jià)格也出現了上漲乏力。與此同時(shí)，地王對市場(chǎng)要求高，相比一般項目，地王的高土地價(jià)格決定了企業(yè)必須快周轉。這種情況下，按照目前降溫的市場(chǎng)情況下，房企今年很難推動(dòng)地塊入市，而一旦進(jìn)入2015年，資金成本又會(huì )上漲，而對2015年的市場(chǎng)預期目前也很難太樂(lè )觀(guān)�！�2013年下半年拿下地王的企業(yè)，預期相對樂(lè )觀(guān)，認為2014年房?jì)r(jià)還有起碼30%以上的上漲，目前看這一現象已經(jīng)不可能出現�！�
不過(guò)，張大偉也指出，地王項目也是有區別的，對于小部分核心位置的地王項目來(lái)說(shuō)，因為區位稀缺，體量不大，相比剛需區域的地王來(lái)說(shuō)，難度相對小一些。而對于2013年下半年開(kāi)始的系列剛需地塊地王看，目前市場(chǎng)剛需已經(jīng)出現恐慌性觀(guān)望，這種情況下，剛需產(chǎn)品的去化放緩，價(jià)格調整將加速。
張大偉預計，2013年下半年系列出現的全國地王，基本都將面臨無(wú)利潤的市場(chǎng)風(fēng)險，其中有很大部分如果資金成本高，很可能被迫選擇低價(jià)入市。