近期樓市震蕩讓多數銀行等傳統金融機構掐斷了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資鏈條，卻催火了一大批的涉房小貸公司。這些涉房小貸公司不僅沒(méi)有收緊他們的“銀根”，反而愈發(fā)活躍，然而，火熱的背后，他們的運作過(guò)程卻鮮為人知：他們是如何規避非法集資的紅線(xiàn)完成公眾資金吸收的？他們又是如何巧妙地放貸與回款而不被金融監管機構察覺(jué)的？他們是如何控制風(fēng)險、在風(fēng)險發(fā)生時(shí)又是如何兌付投資者的？
合伙企業(yè)做旗 募集資金
“當你需要錢(qián)時(shí)，能借給你5000的，那是同事；能夠借給你5萬(wàn)的，那是兄弟；能借你50萬(wàn)的，那是父母；但真正能夠借給你500萬(wàn)甚至更多的，只有我們！”這是最近坊間傳得挺熱的一個(gè)小貸公司廣告段子。
他們名義上是小貸公司，盡管面臨著(zhù)央行、銀監會(huì )的重重禁令，但他們總能通過(guò)各種高超手段變相地突破非法集資等各種監管與司法紅線(xiàn)，暗地吸收公眾存款用于放貸，成為全國浩浩蕩蕩的影子銀行大軍中的重要一部分。
如今，這部分影子銀行的規模正在借著(zhù)銀行斷供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的勢頭迅速逆市膨脹。對于依附于房地產(chǎn)業(yè)的小額貸款公司而言，他們雖然只是小額貸款公司，但真正放貸出去的每一筆資金額度并不小。
眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金周轉量是非常大的，絕不像一般小微企業(yè)的臨時(shí)資金周轉那么簡(jiǎn)單，它的客戶(hù)借貸需求少則每筆數千萬(wàn)元，多則數億元，這樣的資金需求對于絕大多數注冊資本只有3000萬(wàn)元左右的小貸公司顯然不是個(gè)小數目。
對于這種情況，開(kāi)發(fā)商也往往會(huì )同時(shí)找到多家甚至是數十家小貸公司一起貸款，這樣才能滿(mǎn)足他們的資金需求。事實(shí)上，小貸公司自己也不愿意將過(guò)多的雞蛋放在一個(gè)籃子里，他們往往只愿意給一個(gè)開(kāi)發(fā)商貸款幾百萬(wàn)元，只有那些合作頻繁、信用記錄良好的開(kāi)發(fā)商，才可以從一家小貸公司那里貸到幾千萬(wàn)元的大額資金。
一家小貸公司同時(shí)放出去的貸款往往有很多筆，放貸總額都以?xún)|來(lái)計算，而小貸公司的注冊資本一般都在幾千萬(wàn)元，這些放貸出去的錢(qián)到底從哪里來(lái)？
民間集資成了小貸公司獲取放貸資金的最主要途徑。但問(wèn)題是，央行和銀監會(huì )明確規定小貸公司只能以自有資金或股東注資來(lái)放貸，不得吸收公眾存款。也就是說(shuō)，小貸公司如果從民間籌集放貸資金，就觸碰了非法集資的監管底線(xiàn)。
不過(guò)，精明的小貸公司總有辦法能夠規避掉監管紅線(xiàn)、通過(guò)合法的途徑來(lái)達到非法的目的。
一家小貸款公司要想在市場(chǎng)生存與做大，除了必要的金融人才之外，另外一個(gè)不可或缺的職位就是一個(gè)有著(zhù)豐富經(jīng)驗的律師，有時(shí)甚至是一個(gè)律師團隊。律師的職責不僅僅是審核放貸程序所涉及的各個(gè)法律文件（合同、抵押物權屬等），規避交易過(guò)程中的法律風(fēng)險，更重要的是律師會(huì )運用自己的法律知識幫助小貸公司合理地規避現有的監管法律法規，實(shí)現一些“越軌”交易的表面合法化。
在募集放貸所需資金這一環(huán)節，律師的作用就開(kāi)始充分顯現。對于從民間吸收過(guò)來(lái)的資金，小貸公司并不是以借貸或吸儲等這些愚蠢的方式來(lái)實(shí)現的，他們會(huì )通過(guò)成立合伙制企業(yè)的形式將民間的出資人變成企業(yè)的合伙人也就是股東，來(lái)規避非法集資的司法紅線(xiàn)。
假設某小貸公司有一筆500萬(wàn)元的放貸業(yè)務(wù)，他們會(huì )事先聯(lián)系好民間出資人，假設一共是50人，每人平均出資10萬(wàn)元。
按照《合伙企業(yè)法》，有限合伙制企業(yè)需要至少有一個(gè)普通合伙人和至少一個(gè)以上有限合伙人，其中前者承擔無(wú)限責任，后者承擔有限責任。
為了從社會(huì )上吸收500萬(wàn)元用于放貸的資金，同時(shí)保證不構成非法集資，小貸公司的通常做法是找人出面（通常是聘請一家有資管資質(zhì)的機構出面）充當普通合伙人，聯(lián)合其他具體出資的50人成立一家有限合伙企業(yè)。
這樣一來(lái)，原來(lái)的出資人就搖身一變成為企業(yè)的合伙人，也就是企業(yè)的股東，既然是股東，也就不涉及非法集資，募集而來(lái)的500萬(wàn)元資金就成了合伙企業(yè)的資產(chǎn)。在經(jīng)過(guò)上述一番運作之后，小貸公司就通過(guò)合法手段完成了放貸所需的資金募集。
而且值得注意的是，在這個(gè)過(guò)程中，由于資金的募集是通過(guò)成立合伙企業(yè)的形式來(lái)實(shí)現的，不是通過(guò)發(fā)行任何證券或吸收公眾存款的方式來(lái)實(shí)現，如此也就繞開(kāi)了央行、銀監會(huì )和證監會(huì )等金融監管機構的監管，這筆資金的放貸活動(dòng)也就徹徹底底地成為全國龐大的影子銀行的一部分。
商品房預售做幌 完成放貸
募集資金到位之后，下一步就是如何將這筆資金放貸出去，同時(shí)又要注意風(fēng)險控制。
仍然是上述案例為例，由于500萬(wàn)元的資金是合伙企業(yè)的資產(chǎn)，這筆資金雖然為小貸公司所實(shí)際控制，但在法律地位上，它對于小貸公司而言是不明不白的，因為它既非小貸公司的自有資金，也不是小貸公司股東的注資，因此小貸公司不可能拿它去直接放貸，否則就是明目張膽地挑戰監管和司法底線(xiàn)，小貸公司精明的律師團隊不可能允許他們去冒這個(gè)險。
在法律層面上，小貸公司并不是將500萬(wàn)元的資金直接放貸給有資金需求的房地產(chǎn)企業(yè)，而是選擇以商品房預售為幌子完成交易。
跟公司制企業(yè)相比，合伙企業(yè)的組織形式和議事規則相對要松散得多，其資金的活動(dòng)更為簡(jiǎn)單。在小貸公司的幕后操縱下，500萬(wàn)元的合伙企業(yè)資產(chǎn)會(huì )轉移至某個(gè)自然人賬戶(hù)名下。
當資金轉移至自然人名下之后，這名自然人就會(huì )與借款方（房地產(chǎn)企業(yè)）簽訂一份商品房預售協(xié)議，然后500萬(wàn)元的資金就會(huì )以購房款的形式打到借款方的賬戶(hù)。
如果有監管機構來(lái)查這筆交易的真實(shí)性，只要交易雙方守口如瓶，監管機構單從交易合同的合規性上是查不出任何問(wèn)題的，因為簽訂的商品房預售協(xié)議是確實(shí)在住建部門(mén)等政府監管機構那里真實(shí)備案的合法合同文本，而且預售出去的商品房也是真實(shí)存在的。也就是說(shuō)，單從法律層面來(lái)講，這個(gè)交易是真實(shí)有效的，且雙方之間的關(guān)系不是借貸關(guān)系，而是商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
這樣一來(lái)，放貸過(guò)程就結束了。
也許很多人會(huì )有疑問(wèn)：為什么放貸過(guò)程要以這樣的方式來(lái)實(shí)現呢？
原因有兩個(gè)：一是前面所說(shuō)的監管與合規問(wèn)題，另一個(gè)更重要的方面是這種方式解決了抵押物的問(wèn)題，合同約定的預售商品房此時(shí)實(shí)際上就成了控制貸款風(fēng)險的抵押物。
抵押物有了，但問(wèn)題是這樣的抵押物價(jià)值能確保放貸的安全嗎？如何保證借款方能夠及時(shí)還款呢？
如果仔細核驗這個(gè)合同的細節，就會(huì )發(fā)現其中的蹊蹺之處。在商品房預售協(xié)議中，這些預售的商品房都幾乎是以5折的價(jià)格出售的，如果周邊樓盤(pán)的均價(jià)為1萬(wàn)元/平方米，那么上述協(xié)議中的實(shí)際成交價(jià)格就只有5000元/平方米左右。
如果借款人到期無(wú)法償還債務(wù)及利息，那么小貸公司就有權要求借款人執行商品房預售協(xié)議，完成房屋的產(chǎn)權登記。在這種情況下，借款人要想保證這些房子不被大幅折價(jià)賤賣(mài)，就只有按時(shí)還本付息。
通常，小貸公司通過(guò)這種方式對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行放貸的期限一般只有三個(gè)月，期限較長(cháng)的也往往只有六個(gè)月。如果借款期限延長(cháng)，需要先還本付息之后再重新簽訂新合同。
這種壓短放貸周期的做法，其實(shí)主要也是為了控制風(fēng)險，畢竟夜長(cháng)夢(mèng)多，期限越長(cháng)，不僅借款人的資金鏈難以把握，更重要的是，一旦期間出現大的房地產(chǎn)危機，房?jì)r(jià)暴跌達到50%左右，借款人很可能會(huì )選擇違約而執行雙方間的預售合同。
需要指出的是，在這個(gè)過(guò)程中，有可能遇到的一個(gè)阻礙是，大額資金簽下的商品房預售協(xié)議涉及的交易標的可能是好幾套甚至是好幾十套商品房，遇到限購怎么辦？
對此，小貸公司的普遍做法是，一是在交易標的的選擇上盡量選擇北京周邊保定、廊坊等不限購地區的樓盤(pán)做交易；二是可以選擇產(chǎn)權為40年或50年的商住樓盤(pán)做交易，同樣也不限購。
回購協(xié)議收官 回籠資金
資金通過(guò)一紙合法的商品房預售協(xié)議做幌子放貸出去了，那資金的回籠和利息的兌付又是怎么完成的呢？
這就不得不提到借款人的風(fēng)險防控問(wèn)題了。對于借款人也就是開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們的權益也是需要借助其他方式來(lái)保護的，因為在商品預售協(xié)議簽訂之后，如果周邊房?jì)r(jià)大漲，而出借人不愿接受借款人的還本付息，卻主動(dòng)要求執行預售協(xié)議怎么辦？
對于借款人而言，這樣的道德風(fēng)險是非�，F實(shí)的，因為雙方間的預售協(xié)議是真實(shí)并合法存在的，一旦這種風(fēng)險成為現實(shí)，即便是鬧到法庭上，作為借款人的開(kāi)發(fā)商也只能是啞巴吃黃連。
為了防止這種風(fēng)險，雙方還會(huì )私下簽訂一份回購協(xié)議，回購的標的就是預售出去的商品房，協(xié)議里面會(huì )約定回購時(shí)間和回購價(jià)格，在約定的時(shí)間內，開(kāi)發(fā)商有權利、同時(shí)也有義務(wù)按照約定的價(jià)格回購預售出去的商品房。
需要指出的是，對于合伙企業(yè)的合伙人，也就是出資人而言，小貸公司找人出面與借款人之間簽署的商品房預售協(xié)議是公開(kāi)的，小貸公司之所以這么做，無(wú)非就是想讓投資人相信他們的風(fēng)控是做得很?chē)烂艿�，讓出資人相信他們資金的安全性并建立長(cháng)期穩定的合作。
不過(guò)，相比商品房預售協(xié)議而言，雙方之間的回購協(xié)議卻是嚴格保密的，只有公司的高層才知道其中的真正內容，因為這份回購協(xié)議里隱藏著(zhù)太多的“商業(yè)機密”。
回購協(xié)議中最敏感的秘密恐怕莫過(guò)于回購的價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，回購價(jià)格與當初預售價(jià)格之間的差價(jià)往往就是小貸公司在整個(gè)交易中所獲得的傭金或返點(diǎn)。
由于在建立合伙企業(yè)吸收公共資金用于項目放貸之初，小貸公司就向投資人明確承諾好了投資期限和投資收益，一般而言，石家莊、保定、廊坊等地類(lèi)似的小貸公司給投資人的年化收益都超過(guò)20%，高的可以達到25%左右。但小貸公司跟地產(chǎn)商之間談的是什么價(jià)格，他們從中吃了多少利息回扣或傭金，這些恐怕都只有雙方的高層才知道，因為這些內容都被寫(xiě)在了高度保密的回購協(xié)議之中。顯然，回購協(xié)議是回籠本金的一種實(shí)現方式，也是整個(gè)交易的收官之作，同時(shí)也是借款人保障其權益的一種重要方式。
而且從法律關(guān)系上來(lái)講，這紙地下的回購協(xié)議與陽(yáng)光下的商品房預售協(xié)議兩份協(xié)議相互依托，一個(gè)用于放貸，另一個(gè)用于回籠資金；同時(shí)這兩紙協(xié)議又相互制約，如果其中任何一方違反其中任何一個(gè)協(xié)議，對方就可以拿另一份協(xié)議與之對簿公堂。
拉銀行助陣 臨時(shí)救場(chǎng)
打著(zhù)成立合伙企業(yè)的幌子，在規避了非法集資風(fēng)險的情況下完成資金募集；然后再以商品房預售協(xié)議完成放貸，做到風(fēng)控與監管合規兩不誤，讓監管機構無(wú)據可查；最后再以回購協(xié)議收官……就這樣，小貸公司的一筆涉房貸款便在各種合法外衣的包裝下順利完成。
在知情人看來(lái)，這個(gè)過(guò)程其實(shí)就是一起小貸公司變相非法集資放貸的過(guò)程，但如果一行三會(huì )等監管機構真來(lái)查，結果往往就是雙方之間的交易并不是放貸關(guān)系，而只是一起合法的商品交易，一切都有合法的正式合同可以備查……其整個(gè)過(guò)程可以說(shuō)是將司法和監管漏洞發(fā)揮到了極致。
不過(guò)，從募集資金到放貸再到資金回籠，上述三個(gè)過(guò)程可能還并不是這個(gè)交易過(guò)程的全部，因為這只是考慮了無(wú)風(fēng)險的情況。實(shí)際上，這種民間的深藏不露的影子銀行活動(dòng)背后同樣也存在巨大的風(fēng)險，一旦借款人資金鏈崩裂怎么辦？這時(shí)，整個(gè)過(guò)程就會(huì )多出另外一個(gè)步驟。
一家小貸公司往往活躍于一地，只有在其根據地內憑借長(cháng)期的信譽(yù)才能募集到放貸所需的資金，因此口碑對于他們來(lái)說(shuō)相當重要，一旦一個(gè)項目因為借款方資金斷裂出現兌付危機，那么這家小貸公司可能就從根本上在當地失去了生存的土壤。
因此，確保兌付信用記錄良好相當重要。為了確保項目的安全可靠，保證資金鏈的安全，不少的小貸公司甚至拉來(lái)銀行助陣，一旦項目真的出了風(fēng)險，他們會(huì )利用手中的抵押物從銀行貸出資金，及時(shí)兌付投資人的本息。
小貸公司給投資者兌付利息，一般是每月按時(shí)付息，到期一次還本。這樣做有兩個(gè)好處，一是對投資人更有吸引力，二是小貸公司能借此隨時(shí)掌握借款人的資金鏈狀況，一旦發(fā)現借款人某期利息無(wú)法及時(shí)兌付，他們就會(huì )迅速做出應急反應，以保證投資人的本息安全。
正如前文所述，小貸公司因為手中有預售的商品房做押，到了關(guān)鍵的時(shí)候，一旦借款人資金鏈斷裂，至少這些“抵押物”還能夠放在銀行做為抵押，貸款出來(lái)用于兌付投資人。
目前普通住宅抵押貸款最高能從銀行貸出相當于房屋評估值70%的信貸額度來(lái)，商鋪及寫(xiě)字樓抵押也能貸出相當于評估值60%的貸款來(lái)。而預售協(xié)議中的商品房，小貸公司往往是差不多按市價(jià)的5折購進(jìn)的，因此只要房?jì)r(jià)不發(fā)生大的波動(dòng)，小貸公司借助銀行兌付投資人的本息一般問(wèn)題也不會(huì )太大。
據悉，小貸公司與銀行之間的這種合作由來(lái)已久，坊間甚至有傳聞稱(chēng)不少小貸公司的幕后老板其實(shí)很多都是銀行的高管或其關(guān)聯(lián)人，他們通過(guò)銀行的渠道能夠為小貸公司帶來(lái)不少的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。而且更值得一提的是，與小貸公司進(jìn)行這種合作的銀行，往往都是經(jīng)營(yíng)管理并不太規范的地方性城商行和農商行。
記者手記
影子銀行監控應建風(fēng)險識別機制
影子銀行這一概念最早見(jiàn)于2007年的美聯(lián)儲年度會(huì )議，后來(lái)這一概念在全球范圍內被廣泛使用。簡(jiǎn)單地說(shuō)，所謂的影子銀行其實(shí)就是游離于金融監管機構法眼之外的融資活動(dòng)。既然是游離于監管機構法眼之外，也就是說(shuō)這部分的資金活動(dòng)是不受監管的。
由于近年來(lái)世界各國的金融界都在談?wù)撚白鱼y行的危害與風(fēng)險防控問(wèn)題，以至于影子銀行這一概念在很多人潛意識中成了“有毒品”。
其實(shí)不然，影子銀行對于實(shí)體經(jīng)濟的影響甚至更多是偏向正面的，因為它確實(shí)能夠解決很多正規金融渠道所不能解決的資金融通問(wèn)題，例如在我國的小微企業(yè)融資問(wèn)題上，影子銀行的作用是顯而易見(jiàn)的，由于正規金融服務(wù)的先天不足，很多小微企業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)影子銀行的支持。
然而，金融系統對于穩定與安全性的苛求和對風(fēng)險的厭惡讓人們不得不對影子銀行充滿(mǎn)警惕，這也是為什么各國都在考慮其風(fēng)險防控問(wèn)題的原因。
金融市場(chǎng)對于影子銀行最大的擔心其實(shí)是緣于對影子銀行規模的不可捉摸和其活動(dòng)規律的不確定性。正是由于影子銀行完全游離于監管之外，所以沒(méi)人知道它的確切規模具體有多大，也很難摸清楚其資金的流向與活動(dòng)規律，所以對由此可能給金融系統帶來(lái)的風(fēng)險也很難準確評估，這才是風(fēng)險厭惡者們談?dòng)白鱼y行色變的原因。
就我國而言，影子銀行的風(fēng)險有多大呢？下面一組數據或許能夠給出答案：銀監會(huì )估算的2013年我國影子銀行規模是8.2萬(wàn)億元，但市場(chǎng)普遍認為實(shí)際數據要比這大得多，其中德銀給出的估計值高達21萬(wàn)億元，這個(gè)數據甚至超過(guò)17.23萬(wàn)億元的2013年社會(huì )融資總額，相當于我國當年GDP的40%。
對影子銀行規模判斷的失準，會(huì )影響貨幣當局對于市場(chǎng)真實(shí)流動(dòng)性供需狀態(tài)的判斷，進(jìn)而影響貨幣政策的最終決策。
對央行和銀監會(huì )而言，如何防范影子銀行風(fēng)險向整個(gè)金融市場(chǎng)滲透，是影子銀行風(fēng)險防控的首要目標。而這一目標的實(shí)現，首先需要給不同行業(yè)領(lǐng)域的影子活動(dòng)劃定風(fēng)險等級，進(jìn)行風(fēng)險識別，然后再根據這些風(fēng)險等級來(lái)確定重點(diǎn)防控領(lǐng)域。
那么就當前的經(jīng)濟形勢而言，誰(shuí)應該被劃到影子銀行風(fēng)險排查的重點(diǎn)區域內呢？房地產(chǎn)業(yè)或許首當其沖，原因有兩個(gè)。
一是長(cháng)期以來(lái)受地產(chǎn)調控政策的高壓，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道受到極大擠壓，影子銀行成為他們最重要的輸血通道，尤其是最近愈演愈烈的銀行對地產(chǎn)商的停貸風(fēng)波，更將地產(chǎn)商與影子銀行緊密地綁定在一起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)背后的影子銀行規模絕對不小，而且還在快速膨脹中，需要引起監管層的重視。
二是在宏觀(guān)經(jīng)濟增速放緩的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)的危機又開(kāi)始出現抬頭的趨勢，大量商品房滯銷(xiāo)，多地的地方政府對房地產(chǎn)調控政策出現松動(dòng)跡象，整個(gè)市場(chǎng)重新進(jìn)入觀(guān)察期，而一旦危機加劇，可能引發(fā)大范圍的地產(chǎn)商資金鏈斷裂危機，這就會(huì )直接導致房地產(chǎn)業(yè)背后的影子銀行風(fēng)險集中爆發(fā)，而且這種風(fēng)險會(huì )迅速傳導至整個(gè)金融市場(chǎng)，從而引發(fā)更大的災難。