6月23日，中國保監會(huì )公布了《中國保監會(huì )關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)的指導意見(jiàn)》。自7月1日起為期兩年內，北京、上海、廣州、武漢四城市將試點(diǎn)老年人住房反向抵押養老保險。而縱觀(guān)全球，“以房養老”在澳大利亞、美國、新加坡等發(fā)達國家已推行多年，但市場(chǎng)反響并不熱烈。其在實(shí)踐過(guò)程中存在的各種問(wèn)題對于中國推行“以房養老”政策有著(zhù)很強的借鑒意義。
澳大利亞：
“以房養老”是最后的選擇
說(shuō)起“反向抵押貸款”，也就是俗稱(chēng)的“以房養老”，步入古稀之年的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說(shuō)：“不是迫不得已，我不會(huì )考慮申請這種貸款�！�
澳大利亞文化鼓勵自力更生，擁有自己的房子是一個(gè)人自立、成功的主要標志，年老之后也盡量不依賴(lài)子女或親戚。在自己行動(dòng)不便需要看護時(shí)，老人們通常的做法是將房屋出售，獲得現金后向養老院交押金，入住養老院。
在澳大利亞，反向抵押貸款不是政府的一項政策，而是金融機構針對老年人推出的一個(gè)金融服務(wù)產(chǎn)品，因此存在風(fēng)險。大多數反向抵押貸款利率較高，而且是復式利率，可能導致貸款者債務(wù)膨脹，以致需要進(jìn)老人院時(shí)湊不足入住押金。此外，一旦房產(chǎn)抵押給金融機構，金融機構會(huì )對居住者提出要求，將房產(chǎn)保持在一定狀態(tài)。而老人本身很可能已沒(méi)有能力干修房子的活兒，請工人來(lái)做的費用又相當高。如果居住者想請其他人來(lái)一起居住，或是對房屋進(jìn)行裝修、出租等，都必須得到金融機構的批準。
美國：
“以房養老”市場(chǎng)空間小
美國政府自1989年開(kāi)始試點(diǎn)運行“以房養老”，到1998年轉為正式項目，由政府提供擔保。經(jīng)歷二十多年的發(fā)展后，如今每年簽約量只有7萬(wàn)左右，市場(chǎng)空間非常狹小。
“以房養老”在美國被稱(chēng)作“房產(chǎn)凈值轉換貸款”或“反向抵押貸款”。與傳統抵押貸款不同的是，它無(wú)需按月還款，而是在老人去世后，銀行將房子拍賣(mài)后連本帶息收回貸款。如果房產(chǎn)價(jià)值超過(guò)貸款本息，剩余部分歸還給繼承人;如果房產(chǎn)價(jià)值不足以?xún)斶�貸款本息，由政府負責補足差額;子女如想繼承房產(chǎn)，也可將貸款本息還給銀行然后將房產(chǎn)贖回。
據了解，美國人的退休收入主要有三個(gè)來(lái)源，一是政府提供的社會(huì )保障金，所有美國老人都有這部分收入，是保障最基本生活的資金來(lái)源;二是企業(yè)年金等私人養老保險項目提供的養老金，部分美國老人有這筆收入，是改善退休生活的資金來(lái)源;三是個(gè)人存款，這筆資金因人而異。而“反向抵押貸款”更多是作為養老收入的補充，并非核心收入來(lái)源。
新加坡：
“以房養老”套現作用不明顯
上世紀90年代，反向按揭在獅城試水，2006年擴大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場(chǎng)，但反應冷淡。政府繼而推出以房套現的屋契回購計劃、樂(lè )齡安居花紅計劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來(lái)源，但同樣應者寥寥。
屋契回購計劃規定，達到公積金最低存款提取年齡的老年人(現為63歲)，只要家庭月收入不超過(guò)3000新元，且名下沒(méi)有其他房產(chǎn)，即可將居住組屋的剩余屋契賣(mài)給國家發(fā)展部下屬法定機構建屋發(fā)展局，獲2萬(wàn)新元津貼，并以30年租約繼續居住。部分屋契套現金額用于填補屋主公積金戶(hù)頭，屋主加入公積金終身入息計劃，晚年可以每月領(lǐng)取一筆固定現金。
郭祖恒膝下無(wú)子，妻子8年前去世，與耄耋之年的母親、弟弟一起生活在一套1985年購置的三房式組屋。他參與了屋契回購計劃，以30萬(wàn)新元將剩余70年屋契賣(mài)給建屋發(fā)展局，其中17萬(wàn)用于支付未來(lái)30年房租，剩余13萬(wàn)大多歸入公積金賬戶(hù)，每月領(lǐng)取700新元，基本滿(mǎn)足一家開(kāi)支。
屋契回購計劃自2009年推出至今，只有474名申請者。遇冷原因是套現作用不明顯，需優(yōu)先填補公積金賬戶(hù);很多老人擔心，30年期滿(mǎn)后若還健在，是否會(huì )無(wú)家可歸;一些老人原本屬于低收入人群，可從非盈利機構獲得免費或超低價(jià)的養老產(chǎn)品或服務(wù)，參與計劃后能否繼續享有這些服務(wù)不得而知。專(zhuān)家認為，在新加坡這個(gè)以華人為主的社會(huì )中，靠子女養老仍是主流，房產(chǎn)世代相傳的傳統理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養老”的決定。據新華社
分析
“以房養老”在中國或存兩大壁壘
按照《中國保監會(huì )關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)的指導意見(jiàn)》規定，60周歲以上擁有房產(chǎn)完全產(chǎn)權的老年人，可將房產(chǎn)抵押給保險公司，還繼續擁有房屋使用、收益等雙方協(xié)商后處置權，并照約定條件領(lǐng)取養老金直至身故。身故后保險公司將獲得抵押房屋處置權。
不過(guò)相關(guān)調查顯示，以上海為例，有子女群體不愿意參加“以房養老”比例高達80.3%，相比之下，無(wú)子女群體中有55.3%不愿意參加。
最主要的原因是觀(guān)念問(wèn)題。在中國，雖然大多數老人已經(jīng)對“養兒防老”的觀(guān)念有了一定的改變，但是對于家產(chǎn)傳后的觀(guān)念，卻并不是那么輕易地就能改變得了的。尤其是自己辛苦了一輩子留下來(lái)的固定資產(chǎn)，基本上所有的老人都是將這些具體的資產(chǎn)在自己百年之后留給了子女繼承，很少有老人能接受將房子抵押給銀行或者保險公司。
此外還有一些“技術(shù)”壁壘需要突破，最大的壁壘是中國的房產(chǎn)產(chǎn)權都是70年。產(chǎn)權到期老人沒(méi)有故去，或者保險公司剛剛接手房產(chǎn)而房產(chǎn)到期了，又或者碰上拆遷，保險公司和老人以及老人子女之間的經(jīng)濟糾紛如何來(lái)處理，到目前還沒(méi)有明確完善的法律體系和可以借鑒的經(jīng)濟模型。所以一些保險公司對此也都很慎重，在房產(chǎn)的估值上一般都會(huì )大大低于目前市場(chǎng)價(jià)，以此來(lái)規避風(fēng)險。而這恰恰又是很多老人放棄選擇以房養老的主要原因，感覺(jué)很不值。