庫存高、去化緩、房?jì)r(jià)跌、觀(guān)望濃……2014年樓市上半場(chǎng)在一片低迷中走向尾聲。伴隨著(zhù)市場(chǎng)下行，2014上半年樓市調控政策也有了新的變化。3月初，中央提出“分類(lèi)調控”大思路;之后，地方政府頻頻微調政策以救市，“限購松綁”成為熱門(mén)話(huà)題;5月底，央行“喊話(huà)”力挺首套房貸款需求，貸款政策被稱(chēng)定向寬松;6月上旬，央行宣布定向降準，業(yè)內預期或波及房地產(chǎn)……
與十余年來(lái)不斷翻新“國幾條”的樓市調控不同，今年上半年中央并沒(méi)有出臺具體的調控政策，只是針對宏觀(guān)經(jīng)濟采取了一些“微刺激”措施。而在“分類(lèi)調控”思想指導下，地方政府自主性加大，“限購松綁”等調控動(dòng)作頻繁，但成效并不明顯。專(zhuān)家預測，如果經(jīng)濟層面繼續下滑，下半年中央在微刺激方面調控力度將會(huì )加大。
政策空窗
地方成樓市調控新主角
3月5日，國務(wù)院總理李克強在兩會(huì )政府工作報告中提出了“針對不同城市情況分類(lèi)調控”的指導思想，這是10年來(lái)政府工作報告中首次沒(méi)有強調“房地產(chǎn)調控”。之后，也并未有相關(guān)具體調控政策出臺。有業(yè)內分析，與以往動(dòng)輒出世的“國幾條”相比，今年上半年中央調控可謂處于“空窗期”。
大調控政策不見(jiàn)，地方樓市政策微調卻不斷。在進(jìn)入馬年連續幾個(gè)月的樓市低迷行情后，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)跑量，多地政府也開(kāi)始坐立不安。在“分類(lèi)調控”趨勢下，多個(gè)二三線(xiàn)城市“限購松綁”的傳聞不斷涌現。據不完全統計，今年以來(lái)，已有安徽、杭州、無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)、廣州等至少16個(gè)城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶(hù)條件、或采取調整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。近日，沈陽(yáng)、廣州、福建等地，更被報道已事實(shí)上放開(kāi)限購，但“只做不說(shuō)”。
值得注意的是，與過(guò)去兩年一有地方試探放松限購就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默許。不過(guò)，不少限購松綁的城市仍在媒體追問(wèn)中予以否認，沈陽(yáng)限購放開(kāi)緊維持一日便是其中一例�！暗胤秸词褂形⒄{的意愿和政策，但也是遮遮掩掩的，一方面是社會(huì )輿論的壓力，另一方面在前兩年中央政府對限購松綁約談、問(wèn)責、叫停時(shí)有發(fā)生，地方政府不敢拿自己的政治生命開(kāi)玩笑�！�
原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(cháng)牛鳳瑞對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道說(shuō)。
針對上半年樓市調控政策，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪(fǎng)時(shí)表示，今年上半年中央政府已提出進(jìn)行‘分類(lèi)調控’，并沒(méi)有再出臺具體政策，之后無(wú)論是5月央行“喊話(huà)”力挺首套房貸，還是6月上旬定向降準，都主要針對宏觀(guān)經(jīng)濟大層面，對房地產(chǎn)行業(yè)而言屬于“微刺激”。
顧云昌認為，上半年更多的是一些地方城市政策的調整，而這也是上半年樓市調控政策不同于往年的全新轉變。的確，回顧十余年來(lái)不斷翻新“國幾條”的樓市調控歷程，像2014年上半年這樣的中央調控出現“空窗期”、地方政策調整活躍的情形還是首次。
成效微弱
樓市下行周期延長(cháng)
經(jīng)歷了上半年多地政策的微調，樓市仍以多項數據下滑落定：前5月全國商品房銷(xiāo)售面積、金額均同比下降，降幅環(huán)比擴大;庫存面積同比增加近兩成;新房、二手房?jì)r(jià)格70城中半數城市下跌。
“部分地方政策調整的微刺激被過(guò)度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強，但市場(chǎng)作用并不會(huì )很明顯�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪(fǎng)時(shí)表示。住建部政策研究中心綜合研究處處長(cháng)趙路興也認為，限購放松的市場(chǎng)效應，仍然需要較長(cháng)的反應期和消化期。
顧云昌向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道指出，在上半年宏觀(guān)政策層面變化不大，定向降準以及保障首套房貸款到位等都還有待落實(shí)的情況下，樓市調控效果并不會(huì )很明顯。
事實(shí)上，在央行“喊話(huà)”支持首套房貸款一個(gè)多月后，銀行首套房貸政策并無(wú)明顯松動(dòng)，利率優(yōu)惠難尋蹤跡，多以執行基準利率或上浮5%為主，個(gè)別銀行房貸利率不降反升。而定向降準更被多數業(yè)內認為：對樓市沒(méi)多大影響。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前房地產(chǎn)下行趨勢明確，樓市已經(jīng)開(kāi)始周期性調整，而本次樓市變化是歷史上首次出現的因為“非政策因素”導致的市場(chǎng)蕭條。在此背景下，分析人士指出，樓市調整將會(huì )耗時(shí)更久�！赌戏蕉际袌蟆吩本└Ｊ⒌陆�(jīng)濟咨詢(xún)有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家馮建林分析稱(chēng)，與往年相比，此次樓市調整幅度可能更大，調整時(shí)間可能要2年或更長(cháng)時(shí)間。
業(yè)內預測
下半年政策走向看市場(chǎng)
談及2014下半年樓市調控政策走向，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)顧云昌指出，這要看宏觀(guān)經(jīng)濟及樓市發(fā)展如何�！耙凑麄�(gè)經(jīng)濟層面的情況，經(jīng)濟走穩房地產(chǎn)便不會(huì )采取更大的措施，如果經(jīng)濟層面繼續下滑，中央在微刺激方面調控力度還會(huì )加大�！�
顧云昌認為，目前決定房地產(chǎn)走向實(shí)際上是兩方面政策：一是中央的貨幣政策，一是地方的政策，兩方面要結合起來(lái)。
“今年以來(lái)，中央還未出臺房地產(chǎn)調控政策，但一些部門(mén)的政策已陸續發(fā)布，比如六個(gè)城市作為共有產(chǎn)權房試點(diǎn)、不動(dòng)產(chǎn)信息登記等�！痹谠缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究所所長(cháng)牛鳳瑞看來(lái)，這些也是房地產(chǎn)政策的一個(gè)組成部分，也會(huì )對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生一定影響。
6月23日，保監會(huì )宣布，從7月1日起將在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市開(kāi)展為期兩年的“住以房養老”
試點(diǎn)。諸如此類(lèi)非調控政策對樓市所起的作用，還需假以時(shí)日進(jìn)行觀(guān)察。
“不要把很多希望寄托在中央出臺宏觀(guān)調控上，松綁也好，出手救市也好，這個(gè)口號要慎用”，牛鳳瑞認為，以后市場(chǎng)將在住房資源的配置上發(fā)揮決定性作用�！耙獪p少政府的不必要干預。限價(jià)、限貸、審批、限購之類(lèi)，可以逐步退出調控政策的范疇�！�