“目前整體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上的資金成本有往下走的趨勢，到期資金出來(lái)后有再投資的需求，供給端沒(méi)有問(wèn)題，需求端又比較旺盛，所以未來(lái)房貸利率這塊確實(shí)松動(dòng)”，華泰證券分析師林博程對《證券日報》記者表示。
“農行房貸利率優(yōu)惠應該是在房貸增速放緩背景下，監管層進(jìn)一步窗口指導的結果；而資本管理高級法背景下，房貸更加節約資本，也為利率折扣提供了條件。未來(lái)其他銀行可能也會(huì )跟進(jìn)。不過(guò)，由于銀行面對的整體資金成本高于2012年，八五折優(yōu)惠時(shí)代不太可能大規模重返”，瑞銀證券報告指出。
央行剛剛公布的《中國貨幣政策執行報告》顯示，截至6月末，個(gè)人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。
報告稱(chēng)，2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所分化和調整，一些商業(yè)銀行在盈利壓力增大、信貸政策投向引導力度較大的情況下，傾向于將有限的信貸資源更多地配置到收益更高的小微企業(yè)、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款等領(lǐng)域，房地產(chǎn)信貸投放意愿有所下降。但個(gè)人住房貸款增量占比仍處于較高水平，上半年增量在全部新增貸款中占比為15.2%，高于2010年-2013年的平均水平。
高折扣時(shí)代難返
央行剛剛公布的《中國貨幣政策執行報告》顯示，截至6月末，個(gè)人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。
而央行此前發(fā)布的《2014年上半年金融機構貸款投向統計報告》中指出，截至上半年末，個(gè)人購房貸款余額10.74萬(wàn)億元，同比增長(cháng)18.4%，增速比一季度末低1.7個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加9389億元，同比少增239億元。
“但個(gè)人住房貸款增量占比仍處于較高水平，上半年增量在全部新增貸款中占比為15.2%，高于2010年-2013年的平均水平�！�
業(yè)內人士認為，在監管層窗口指導和政策微調疊加效應下，再加上目前銀行的流動(dòng)性確實(shí)較前期寬松，各家銀行有望開(kāi)始啟動(dòng)新一輪的房貸優(yōu)惠政策。
招商證券指出，“農行下調上海的按揭貸款利率，具有很強的政策信號，從歷史上不同時(shí)期的房貸政策來(lái)看，國有銀行一般都會(huì )統一行動(dòng)，收緊或者放松房貸按揭利率。銀行下調按揭貸款利率的動(dòng)力來(lái)自于政策導向及資金面相對寬松導致的無(wú)風(fēng)險利率的下行。傳導路徑上可能由農行傳導至其他銀行，由上海地區逐步擴散到其他地區，如其他的一線(xiàn)城市等”。
但瑞銀證券指出，由于銀行面對的資金成本整體高于2012年，銀行房貸利率優(yōu)惠不太可能大規模重返八五折優(yōu)惠時(shí)代。
“這輪房貸利率下調是政策驅動(dòng)下由大行帶動(dòng)的，當然也要在流動(dòng)性的配合下進(jìn)行。但是，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)投入產(chǎn)出比相對較低是事實(shí)，各家銀行也不會(huì )為了配合政策而完全犧牲利潤，所以略微回調可期，但要回到此前的八五折大幅優(yōu)惠可能性不大”，另一位銀行業(yè)分析師也坦言。
個(gè)貸與開(kāi)發(fā)貸隱性連接
“我們現在很少向期房發(fā)放貸款，一般我們做二手房貸款比較多”，匯豐銀行一位客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，“即便是向新房發(fā)放貸款，其利率通常也比二手房要高�！�
但是形成鮮明對比的是，據記者調查，多家中資銀行的二手房貸款利率都比新房貸款利率要高。
“針對目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，對于期房我們主要有一個(gè)樓盤(pán)完工風(fēng)險的考慮。如果是小型的開(kāi)發(fā)商，資金鏈有可能會(huì )斷掉，也許還沒(méi)封頂就沒(méi)辦法再進(jìn)行開(kāi)發(fā)了，所以新房這塊的房貸我們做的不多”，上述匯豐客戶(hù)經(jīng)理解釋稱(chēng)。
該客戶(hù)經(jīng)理透露，很多大的中資銀行之所以青睞于做新樓盤(pán)貸款，主要是很多房地產(chǎn)項目已經(jīng)是銀行開(kāi)發(fā)貸的客戶(hù)，所以連帶個(gè)人房貸也都一起做了，其中蘊含的風(fēng)險比較低。
有媒體報道稱(chēng)，今年以來(lái)，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)下滑導致資金回籠較慢、融資難度的加大、開(kāi)發(fā)貸和按揭貸的收緊，都令開(kāi)發(fā)商的資金鏈進(jìn)一步承壓。從高通智庫重點(diǎn)監測的品牌房企1月至6月的銷(xiāo)售目標達成率來(lái)看，多數落后于合理目標，完成進(jìn)度約為全年的三分之一。
另?yè)y計，主要銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款和其他以房地產(chǎn)為抵押的貸款總額占銀行各項貸款的四成左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)將使銀行近四成的資產(chǎn)質(zhì)量承受風(fēng)險。
