樓市景氣不見(jiàn)好轉，不斷有城市松綁“限購”，個(gè)別業(yè)主也開(kāi)始失去信心“棄房斷供”。
　　近日，21世紀經(jīng)濟報道獨家獲悉，五六月末，浙江杭州、江蘇無(wú)錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業(yè)主因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業(yè)主大多聲稱(chēng)“無(wú)力還款”。
  　目前尚無(wú)更多數據顯示，“棄房斷供”成為全國普遍現象。但是，監管部門(mén)早已做出預警。
　　有媒體報道稱(chēng)，5月12日，央行副行長(cháng)劉士余主持召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì )，討論當前差別化住房信貸政策。會(huì )議透露出的信息是，為防止購房者因為房?jì)r(jià)下跌而斷供，央行要求銀行優(yōu)先確保住房貸款。
　　而在兩周前，銀監會(huì )主席尚福林在上半年全國銀行業(yè)監督管理工作會(huì )議暨經(jīng)濟金融形勢分析會(huì )議上也表示，“部分地區已出現房企甚至業(yè)主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線(xiàn)城市相關(guān)信貸風(fēng)險需高度關(guān)注�！�
　　某股份行杭州分行的人士認為，棄房斷供只是比較嚴重的現象之一，房?jì)r(jià)下跌后有意見(jiàn)的業(yè)主非常多，有的開(kāi)發(fā)商迫于壓力就會(huì )給出一些補償措施，比如贈予車(chē)位或者返還一些裝修款。

　　業(yè)主自稱(chēng)“無(wú)力還款”

　　21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，總部設于廣東的某股份行杭州西湖支行近期起訴了同一樓盤(pán)的三位業(yè)主，均已出現個(gè)人住房按揭貸款違約。其所購房屋均是杭州昆侖之都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)昆侖之都）開(kāi)發(fā)的以“公館”命名的高檔樓盤(pán)。
　　判決書(shū)顯示，2010年該行向業(yè)主章某某發(fā)放了310萬(wàn)元的貸款用于購買(mǎi)該房屋，貸款期限20年，貸款利率為基準上浮10%。以房屋設立抵押擔保，并要求開(kāi)發(fā)商昆侖之都承擔連帶擔保責任。
　　貸款發(fā)放后，章某某自2013年9月21日起便未按約定期限按時(shí)償還本金，截至2013年11月尚欠銀行貸款本金288萬(wàn)元，利息5萬(wàn)元。章某某違約后，銀行便宣布貸款提前到期，并將其訴至法院。2014年3月，杭州市西湖區法院受理該案。
　　該行起訴的另兩起案件，業(yè)主均是黃某某和趙某某。也就是說(shuō)，他們起碼在該樓盤(pán)購買(mǎi)了兩套以上的住房。購房時(shí)間均是房?jì)r(jià)較高的2010年，貸款金額323萬(wàn)元，期限分別為15年和30年。業(yè)主自2013年9月和12月起便沒(méi)有還款。
　　業(yè)主在法庭上答辯稱(chēng)，“對借款事實(shí)無(wú)異議，目前無(wú)力還款。趙某某已經(jīng)支付了三年多的利息，銀行再主張違約金不合理。希望昆侖之都能履行保證責任向銀行歸還貸款，然后再將所購房屋退還給昆侖之都�！�
　　某國有大行南京一支行長(cháng)也對21世紀經(jīng)濟報道坦言，“目前南京還沒(méi)有出現類(lèi)似情況，不過(guò)貸款逾期率和逾期額在上升。我們下半年壓力很大！”
　　該行長(cháng)表示，“樓盤(pán)有降價(jià)，有業(yè)主投訴，但大跌還沒(méi)有。小微企業(yè)主所買(mǎi)的大戶(hù)型和別墅估計是未來(lái)產(chǎn)生不良的主力，還有部分剛需但企業(yè)效益不行的貸款人”。
　　某股份行杭州分行的人士卻認為，棄房斷供只是比較嚴重的現象之一，房?jì)r(jià)下跌后有意見(jiàn)的業(yè)主非常多，有的開(kāi)發(fā)商迫于壓力就會(huì )給出一些補償措施，比如贈予車(chē)位或者返還一些裝修款。
　　杭州并不是個(gè)案。
　　正如本文開(kāi)頭提及，江蘇新沂市有多個(gè)農業(yè)銀行起訴客戶(hù)按揭貸款違約的案子，涉及不同的樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商。比如，農行新沂市支行于2010年6月貸款42萬(wàn)元給姜某和韓某夫婦購買(mǎi)一套總價(jià)為60萬(wàn)元的住房，其中首付款為16萬(wàn)元，貸款利率為4.75%，貸款期限20年。截至2014年6月，借款人已經(jīng)逾期3期，尚欠銀行借款本金38.6億元，利息2.3萬(wàn)元。
　　此前也曾有媒體報道稱(chēng)，在民間金融高度發(fā)達的溫州，截至2013年7月末，各類(lèi)“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬(wàn)元。其中，因個(gè)人住房按揭貸款斷供出現 “棄房”15例；因經(jīng)營(yíng)困難無(wú)法償還貸款，而對抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶(hù)。

　　總現價(jià)低于貸款本息？

　　以上述報道中的黃某某等為例，按2010年銀行貸款基準利率上浮10%，貸款30年總額323萬(wàn)元計算，貸款人需要歸還的貸款本息總額為754.5萬(wàn)元，其中利息431.5萬(wàn)元。
　　本報記者以購房者身份詢(xún)問(wèn)時(shí)，杭州鏈家地產(chǎn)的一名員工表示，根據不同戶(hù)型和樓層，上述公館目前的價(jià)格約39000/㎡，一套175平米的房子，總價(jià)格約在688萬(wàn)元。也就是說(shuō)，目前一套175平米的房子，市場(chǎng)價(jià)要低于4年前銀行貸款的本息總額754.5萬(wàn)元。
　　而當記者以業(yè)主身份準備賣(mài)房時(shí)，鏈家地產(chǎn)另一門(mén)店員工表示，該公館“今年以來(lái)最低成交價(jià)33000萬(wàn)元/㎡，均價(jià)36000-37000元/㎡，放開(kāi)限購后漲了一點(diǎn)，掛牌價(jià)也可以是42000元/㎡”。
　　另一家中介機構人士表示，該房產(chǎn)是杭州位置、交通都比較好的“豪宅”，最小面積都有170多平米，大的還有300多平米。目前價(jià)格約在42000元/㎡，2013年8月至今年3月，價(jià)格都在5萬(wàn)元/㎡以上。
　　記者以購房者身份致電開(kāi)發(fā)商昆侖之都時(shí)，該公司員工表示房?jì)r(jià)并沒(méi)有大幅下跌，目前價(jià)格在37000元/㎡左右，相比2010年也并沒(méi)有下跌。
　　還有房地產(chǎn)中介機構人士表示，杭州的二手房?jì)r(jià)下跌幅度小于一手房，二手房每平米跌幅約1000-3000元，而一手房最大跌幅在7000元，平均也跌了5000多元。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院數據顯示，1-6月份，全國商品房成交均價(jià)同比下降0.8%，較1-5月份加大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅成交均價(jià)下降1.5%。即使是在全國橫向比較，杭州也是房?jì)r(jià)下跌幅度較大的城市。今年2季度成交均價(jià)為15389元，與去年同期相比下降了12.2%。

　　專(zhuān)家認為“棄房不可取”

　　至于上述樓盤(pán)業(yè)主違約“棄房”的原因，開(kāi)發(fā)商昆侖之都法務(wù)部人士表示，“我們不清楚，那要問(wèn)業(yè)主自己�！�
　　前述中介也表示，“這些豪宅購買(mǎi)時(shí)價(jià)格多在600萬(wàn)以上，1000多萬(wàn)的也很多，很多人購房也是為了投資�，F在房?jì)r(jià)跌了那么多，每個(gè)月要還的貸款都是幾萬(wàn)元，未來(lái)還要還幾百萬(wàn)。所以不少人覺(jué)得，長(cháng)痛不如短痛，就算虧損一些首付和已經(jīng)支付的利息，也還是扔給銀行算了�！�
　　業(yè)內人士認為，除了房?jì)r(jià)下跌，持有住房?jì)r(jià)格遠低于個(gè)人繼續要交納按揭貸款的價(jià)格，導致房屋變成“負資產(chǎn)”出現主動(dòng)棄房外，更有可能是購房者自身財務(wù)出現問(wèn)題，或者炒房團資金鏈斷裂而“斷供”。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)認為，按揭貸款違約現象增加，有幾個(gè)原因。一是部分區域確實(shí)出現了房屋價(jià)格下跌幅度大于按揭貸款的額度，進(jìn)而使得此類(lèi)住宅業(yè)主的還貸積極性下滑。
　　二是此前商業(yè)銀行對購房者的信貸資格審核不嚴。從實(shí)際情況看，很多銀行給購房者的評估過(guò)程中，往往面臨打分不嚴、評估值注水的情況。最典型的就是購房者的收入狀況，其實(shí)是可以造假的。這往往使得按揭貸款的能力被虛假抬高，進(jìn)而使得后期的還貸面臨壓力。
　　嚴躍進(jìn)認為，房?jì)r(jià)下跌，確實(shí)會(huì )給客戶(hù)的違約提供了理由�！皬钠跫s訂立的角度看，買(mǎi)賣(mài)雙方都是本著(zhù)公開(kāi)公平的原則簽訂協(xié)議的。既然允許房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的利好存在，也就允許房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險存在。只有這樣才是一個(gè)公平的交易機制。所以從這個(gè)角度看，法律和道德的約束下，棄房潮并不會(huì )馬上出現。但確實(shí)要警惕這樣一種壓力�！�
　　不過(guò)從法律的角度，因為房?jì)r(jià)下跌而“棄房”拒還銀行貸款似乎并不可取。
　　北京市立圣律師事務(wù)所劉偉律師也表示，住房按揭貸款一般以房產(chǎn)作為抵押，業(yè)主貸款逾期不還被銀行起訴到法院后，如果業(yè)主沒(méi)有其他資產(chǎn)可以?xún)斶�貸款，法院通常會(huì )拍賣(mài)房產(chǎn)。拍賣(mài)所得的資金銀行作為抵押權人第一順位受償。如果足夠償還銀行貸款本息和違約金的，剩余的會(huì )返還給房主。如果拍賣(mài)得的資金不足以?xún)斶�銀行貸款的，法院還會(huì )追繳業(yè)主的其他資產(chǎn)來(lái)償還。