7月30日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，從五方面對戶(hù)籍改革提出具體要求。作為推進(jìn)新型城鎮化的關(guān)鍵一環(huán)，戶(hù)籍改革終于落下重子。

　　繼而，外界紛紛把目光投向了新型城鎮化另一重要環(huán)節—土地改革。中國土地學(xué)會(huì )副理事長(cháng)、中國土地問(wèn)題研究專(zhuān)家黃小虎在接受《新華有約》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示：“土地改革是一項綜合性改革，待到財稅制度、戶(hù)籍制度、投融資制度、金融體制以及干部考核制度各項改革取得成效，土地制度改革的最重要的一步就有條件推出，那時(shí)征地制度改革和城鄉統一土地市場(chǎng)改革等，也就順理成章，橋到船頭自然直了�！�

　　財稅、戶(hù)籍改革的推動(dòng)有利于土改

　　從上世紀90年代初開(kāi)始，社會(huì )各界探討征地制度改革和集體建設用地入市改革，探討了20多年，改革卻遲遲難以推進(jìn)。黃小虎認為，主要是存在法律、思想理論和制度方面的障礙。其中最深層次的是制度障礙：政府既是土地管理者又是經(jīng)營(yíng)者。

　　“比如，一方面我們國家人多耕地少，我們的政策目標要保護耕地，要節約利用土地。而另一方面，又允許政府經(jīng)營(yíng)土地，地方的建設主要依賴(lài)不斷征地、賣(mài)地來(lái)籌集所需資金。在這種情況下，保護耕地和集約利用土地的目標便無(wú)法實(shí)現�！�

　　而十八屆三中全會(huì )以來(lái)，土地制度改革的前景逐漸變得清晰。黨的十八屆三中全會(huì )《決定》提出：“健全國家自然資源資產(chǎn)管理體制，統一行使全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責。完善自然資源監管體制，統一行使所有國土空間用途管制職責�！�

　　“也就是明確提出了要把所有者的權利與管理者的權力，把這兩者要分開(kāi)。要互相監督互相制約。這個(gè)問(wèn)題其實(shí)是解決土地問(wèn)題的要害所在�！秉S小虎表示。他認為，把這個(gè)政府經(jīng)營(yíng)土地的問(wèn)題解決了以后，征地制度的改革，建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)的改革，都自然會(huì )得到推進(jìn)。

　　但黃小虎認為目前土地制度改革的時(shí)機并不成熟。比如政府不再經(jīng)營(yíng)土地，地方提供公共服務(wù)的資金和地方建設資金怎么來(lái)?必須要改革相關(guān)的財稅體制、投融資體制。另外，農民的宅基地能不能進(jìn)入市場(chǎng)，跟戶(hù)籍制度肯定也有很大的關(guān)系啊。而這也就意味著(zhù)，土地制度改革是一項綜合性改革。

　　6月30日，中央政治局審議通過(guò)了《深化財稅體制改革總體方案》、《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)》，吹響了新一輪財稅體制改革、戶(hù)籍制度改革的進(jìn)軍號。

　　兩項改革尤其是財稅體制改革的推出速度，超出了黃小虎的預期�！拔覜](méi)想到這么快就推行了。很顯然，這個(gè)改革為土地制度改革創(chuàng )造了條件。如果建立了地方的主體稅種，現在這種主要依靠增量土地的出讓收入的土地財政，就有一個(gè)替代了�！�

　　“頂層設計”+“地方探索”

　　在黃小虎看來(lái)，待到財稅制度、戶(hù)籍制度、投融資制度、金融體制以及干部考核制度各項改革取得成效，推出轉變政府經(jīng)營(yíng)土地職能的改革，阻力會(huì )比現在小得多。而這項改革推出以后，其他土地制度的改革也就“橋到船頭自然直”了。他估計，這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)大概會(huì )是在2017年、2018年。

　　當然，任何一項改革既需要“頂層設計”，也需要地方的不斷探索。十七屆三中全會(huì )決定以后，土地制度改革盡管在國家的法律制度層面沒(méi)有大突破，但是地方加大了改革試點(diǎn)的力度。

　　2008年5月，浙江七星鎮在嘉興市先行先試“兩分兩換”政策;2008年12月，重慶農村土地交易所成立，探索地票制度試驗;2009年9月，廣東正式出臺“三舊改造“政策文件;”2010年3月，北京啟動(dòng)50個(gè)城中村改造。

　　黃小虎評價(jià)稱(chēng)，這些改革都或多或少的突破了我們現行法律、制度，盡管不一定是從正面突破。比如說(shuō)廣東的三舊改造，名義是集約用地改革試驗，但核心經(jīng)驗其實(shí)是保護農民的財產(chǎn)權。如果不承認農民的土地財產(chǎn)權利，三舊是改不動(dòng)的。地方的這些探索和試驗，得到了政府的土地管理部門(mén)不同程度的支持，因為他們的做法符合中央提出的改革方向。

　　近幾年地方的探索仍在加快。去年12月20日，位于深圳市寶安區福永街道鳳凰社區、占地面積1.45萬(wàn)平方米的原農村集體工業(yè)用地，以底價(jià)1.16億元成交，鳳凰社區與深圳市政府按30%：70%的比例“分享”這筆出讓款項，并將無(wú)償獲得占該項目總建筑面積20%的配套物業(yè)。

　　今年8月4日，深圳市規土委又發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)安居型商品房用地供應的暫行規定(征求意見(jiàn)稿)》，深圳將鼓勵原農村集體經(jīng)濟組織的未征轉用地用于安居型商品房建設，以彌補深圳保障房用地來(lái)源的不足。

　　“雖然不是真正的‘集體土地入市’，但與集體土地入市的基本精神是一致的�！敝悬S小虎認為，深圳模式為地方探索農地入市提供了借鑒樣本。

　　統一市場(chǎng)乃權利的平等

　　事實(shí)上，十八屆三中全會(huì )明確“建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)”后，作為全國土地主管部門(mén)的國土資源部，也已經(jīng)在研究集體建設用地流轉新規，并作為其2014年重點(diǎn)工作之一。

　　對于“統一市場(chǎng)”的概念，黃小虎認為，實(shí)際上是權利的平等。他解釋稱(chēng)用土地只能用國有的土地不能用農村的土，那就不是平等的權利。

　　“這本身已經(jīng)意味著(zhù)小產(chǎn)權這個(gè)概念本身就不應該再有了。我們將來(lái)禁止的是違法的東西，而不是劃分什么大產(chǎn)權、小產(chǎn)權。也就是說(shuō)在承認權利的基礎上按照規劃引導來(lái)建設，你建是可以的，但是你必須按著(zhù)我的要求，什么樣的基礎設施、配套，什么樣的建筑標準，沒(méi)有規劃許可，沒(méi)有建筑許可，你就叫做違法建筑�！�

　　針對有人擔心統一市場(chǎng)建立以后，農民會(huì )不會(huì )漫天要價(jià)，抬高建設成本，黃小虎表示，他不否認個(gè)別現象會(huì )有，但是按照市場(chǎng)的規律這個(gè)問(wèn)題不會(huì )普遍發(fā)生。因為真正放開(kāi)市場(chǎng)以后，土地是有區位因素的，在供求關(guān)系作用下，城鄉結合部這個(gè)位置土地的市場(chǎng)價(jià)格就會(huì )下來(lái)。當前征地難就難在沒(méi)有市場(chǎng)，地價(jià)沒(méi)有客觀(guān)標準，參照的都是政府賣(mài)地的價(jià)格。

　　另外還有很多市場(chǎng)的方法可以解決問(wèn)題，比如說(shuō)土地入市就是土地財產(chǎn)化了，既然財產(chǎn)化了便可以要求照章納稅。還有，政府可以發(fā)行土地債券卷的，補償款能否有部分以土地債券的形式支付?

　　那么是否土地改革問(wèn)題解決后，房?jì)r(jià)問(wèn)題便迎難而解?黃小虎認為，不能說(shuō)房?jì)r(jià)高和地價(jià)高沒(méi)有關(guān)系，從供地結構來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性用地占比低推高了地價(jià)。但真正解決房?jì)r(jià)問(wèn)題，要從土地制度和住房制度兩個(gè)方面來(lái)介入。