進(jìn)入下半年，隨著(zhù)部分城市和地區放松調控，樓市遇冷現象有所緩和，但說(shuō)全國范圍內的樓市回暖卻言之尚早。國家統計局近日發(fā)布的數據顯示，今年1-7月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50381億元，同比增長(cháng)13.7%，增速比1-6月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。與之形成對比的是，我國企業(yè)赴海外投資房地產(chǎn)的意愿和熱情高漲。據商務(wù)部發(fā)布的最新數據顯示，上半年，房地產(chǎn)業(yè)對外投資增長(cháng)53.3%。專(zhuān)家表示，不少房企加碼海外投資，意在謀求更多的投資收益。國內樓市調控轉型，海外市場(chǎng)逐漸回暖，是造成房地產(chǎn)投資“外熱內冷”的主因。
房地產(chǎn)投資國內增速放緩
上半年，我國企業(yè)對主要行業(yè)的對外直接投資保持較高增長(cháng)。其中，房地產(chǎn)業(yè)對外投資增長(cháng)53.3%，保持了較高速增長(cháng)。
房企投資海外持續加碼，但其在國內市場(chǎng)的投資意愿持續下降。國家統計局13日發(fā)布的數據顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售同比增速繼續下滑，多數指標均處在階段性低點(diǎn)。1-2月房地產(chǎn)投資同比增長(cháng)19.3%，較去年全年19.8%的增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。至7月份，13.7%的增速已創(chuàng )下近5年新低。
與此同時(shí)，由于成交低迷，新增供應量大于成交量，全國樓市庫存總量仍在增加，去化周期延長(cháng)。據上海易居房地產(chǎn)研究院監測數據顯示，截至7月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26594萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)1.4%，同比增22.8%，創(chuàng )近5年來(lái)新高。
海外投資力度再加碼
國內房地產(chǎn)行業(yè)面臨政策性調控，銀行放貸收緊、限購限貸成為常態(tài)，樓市出現量?jì)r(jià)齊跌，致使國內房企步入“高位盤(pán)整期”，面臨著(zhù)較高的融資成本和較大的銷(xiāo)售壓力。在“降價(jià)走量”、減少供應的同時(shí)，越來(lái)越多的房企選擇試水“出�！�。
專(zhuān)家認為，房企轉戰海外，意在謀求更多的投資收益。相比較國內經(jīng)濟的調整與樓市低迷，以美國為代表的發(fā)達經(jīng)濟體普遍經(jīng)歷了較為徹底的去杠桿化過(guò)程，房地產(chǎn)行業(yè)的高估值泡沫得以擠壓。歐美經(jīng)濟的復蘇與樓市回暖，良好的投資收益空間和完善的法律制度，近年來(lái)吸引了越來(lái)越多國人的投資目光，房企頻頻加碼海外投資也在情理之中。
除了海外樓市回暖，商務(wù)部國際貿易經(jīng)濟合作研究院研究員梅新育對本報記者表示，就房企而言，一是國內房地產(chǎn)市場(chǎng)已不是此前十年全世界最高速增長(cháng)的大市場(chǎng)，此時(shí)需要加快“走出去”，推進(jìn)資產(chǎn)多元化，加之國內市場(chǎng)泡沫風(fēng)險積聚，也需要規避投資風(fēng)險;二是中國已經(jīng)涌現出一批年營(yíng)業(yè)收入千億元級別的巨型房地產(chǎn)公司，其市場(chǎng)多元化以分散風(fēng)險的需求也在增加;三是國內居民和企業(yè)海外投資、海外置業(yè)需求急速膨脹。
業(yè)內人士指出，一般而言，投資房產(chǎn)的收益主要來(lái)自租金回報和房產(chǎn)增值兩部分。從租金的凈回報率來(lái)看，較低的融資成本決定了歐美發(fā)達城市的收益一般都會(huì )大于國內一線(xiàn)城市;從房產(chǎn)增值的角度看，中國房產(chǎn)投資要優(yōu)于國外，但眼下是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“下半場(chǎng)”，增值優(yōu)勢也正在消失。
管控風(fēng)險投資需謹慎
多家機構認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在底部震蕩狀態(tài)，最近一兩個(gè)月，部分統計指標雖有波動(dòng)，但總體仍處于歷史低位。針對國內房地產(chǎn)投資，方正證券宏觀(guān)分析師王坤認為，雖然貨幣政策依舊寬松，房地產(chǎn)調控放松范圍與力度也在擴大，但還未能扭轉房?jì)r(jià)走弱趨勢，銷(xiāo)量增速也在底部徘徊，這些先行指標顯示下半年房地產(chǎn)投資處于下行通道是大概率事件。
“未來(lái)房地產(chǎn)海外投資還會(huì )增長(cháng)�！泵沸掠硎�，特別是我國在海外的一些大型投資建設計劃將為國內開(kāi)發(fā)商創(chuàng )造巨大發(fā)展空間，包括中小開(kāi)發(fā)商在內。以東南亞國家為例，我國的一批中小開(kāi)發(fā)商已在柬埔寨創(chuàng )業(yè)成功;泰國新通過(guò)的兩條聯(lián)通中國鐵路計劃，有望在泰國當地創(chuàng )造一系列“造城”機會(huì )。建議業(yè)界及時(shí)關(guān)注利好政策，把握類(lèi)似投資機會(huì )。
針對房企出海投資，專(zhuān)家提醒，在追求可觀(guān)的投資回報時(shí)，風(fēng)險亦不能忽視。中國房企在海外投資時(shí)，政策風(fēng)險是影響項目能否得以順利進(jìn)行的重要因素。因此，海外項目不能照搬國內的操作模型，需要結合當地投資政策和環(huán)境，作出適時(shí)調整，并做好前期調研。
