中國樓市的“限購”之路，已經(jīng)足足走了四年。媒體整理發(fā)現，過(guò)去十年關(guān)于樓市調控的文件足足下發(fā)了179份，“限購令”被視作效力最猛，也最受爭議的政策。
2010年4月17日出臺的“新國十條”(《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》)拉開(kāi)了史上最嚴一輪房地產(chǎn)調控的序幕。隨后，北京領(lǐng)銜，一批房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市相繼頒布限制家庭購房套數的規定。限購、限貸的“雙箭”齊發(fā)為整頓樓市環(huán)境、抑制投機性購房、糾正價(jià)格信號、引導購房者預期起到了立竿見(jiàn)影的作用。
時(shí)鐘撥至2014年，樓市悄然變奏。降溫、降價(jià)、降速——房地產(chǎn)市場(chǎng)的“三降”讓房企感受到樓市的“深秋”�！跋拶徚睢边@條四年來(lái)“捆綁”房地產(chǎn)行業(yè)的鐵律開(kāi)始悄然松動(dòng)，46個(gè)限購城市中已經(jīng)有37個(gè)或明或暗的開(kāi)始松綁“鐐銬”。
盡管“限購”松綁提速，但依舊未能止住房?jì)r(jià)走跌的趨勢。8月18日，國家統計局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，價(jià)格環(huán)比下降的城市達到九成，包括四大一線(xiàn)城市。這是北京、上海、廣州和深圳今年以來(lái)首次出現房?jì)r(jià)環(huán)比全部下跌的情況。其中，北京房?jì)r(jià)自2012年6月以來(lái)首現下跌。
地方政府曖昧“松綁”
今年全國兩會(huì )以后，在“雙向調控”的政策指引下，部分庫存量過(guò)高的城市開(kāi)始悄然試探政策底線(xiàn)，曖昧的拋出“松綁”樓市的語(yǔ)調。
地方政府為了撬動(dòng)需求入市，“救市”的步子越邁越大——從放開(kāi)限購到契稅補貼;從支持首套房到支持“改善性住房”;還有一些地方政府意圖放松“限貸”，鼓勵更多需求入市。
從目前37個(gè)解綁限購的城市來(lái)看，可以看出地方政府在此輪調控中的四種面孔。
“光明正大型”，以呼和浩特為例，正式發(fā)文確定放開(kāi)限購，完全松綁。其在松綁之后，迎來(lái)了七月小高潮，商品房成交數瞬間漲至1685套，環(huán)比增長(cháng)1.68%，同比增長(cháng)1056%。
“欲說(shuō)還休型”，以武漢為例，官方雖未明確發(fā)公文表示，但采用口頭告知取消限購。但是據浦江(中國)市場(chǎng)研究部分析，武漢在新政出臺后，市場(chǎng)并未出現所期望的顯著(zhù)回暖，在去化下滑供應提升的情況下，去化壓力再度提升。
“暗度陳倉型”，沈陽(yáng)為例，傳沈陽(yáng)市限購政策取消。外地人不限購，可以購買(mǎi)多套住房;沈陽(yáng)本地人也可購買(mǎi)多套住房。沈陽(yáng)政府人士又出面否認，稱(chēng)沒(méi)有明文取消。
“明確否認型”，以四大一線(xiàn)城市為例，北京底氣十足，稱(chēng)北京具有城市規模大、人口基數大、資源優(yōu)勢強、房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求的特點(diǎn)，在稅收等調控長(cháng)效機制建立之前，限購將作為北京的一項長(cháng)期政策執行下去。但北京市住房和城鄉建設委員會(huì )相關(guān)人士表示，北京或許為更好地滿(mǎn)足自住型和改善型住房需求，會(huì )在原來(lái)限購政策的一些制度細節上做出進(jìn)一步的改善。
盡管各地紛紛給樓市松綁，房屋成交量和價(jià)格并沒(méi)有出現預期上漲的跡像。其中，有明顯成交反應的城市并不占多數，樓市并未見(jiàn)持續性地強烈反彈，購房者仍然維持觀(guān)望情緒。
以杭州為例，據公開(kāi)資料顯示，從7月28日放松限購開(kāi)始，經(jīng)過(guò)幾天的“小高潮”后，8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套，基本回到了限購松綁前的水平。
“后限購”時(shí)代調控何去何從
在2014年上半年，大中城市房?jì)r(jià)呈現主動(dòng)調整態(tài)勢，全國樓市出現結構性過(guò)剩、成交量萎縮等特點(diǎn)。單從房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，便可見(jiàn)一斑。2014年1月，70個(gè)大中城市中，房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的有62個(gè)，持平的有2個(gè)，環(huán)比下降的僅6個(gè)。到2014年6月，房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市僅8個(gè)，環(huán)比持平的城市7個(gè)，環(huán)比下降的城市增至55個(gè)。
步入“后限購”時(shí)代的樓市前景依舊不容樂(lè )觀(guān)。從7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據可以看出，大中城市房?jì)r(jià)受解限政策影響較小，新建商品住宅房與二手住宅房?jì)r(jià)格依舊環(huán)比下降。其中，新建商品住宅房?jì)r(jià)格環(huán)比下降數為64個(gè)，二手住宅房環(huán)比下降數為65個(gè)，分別比6月份增加了9個(gè)和13個(gè)。
業(yè)內專(zhuān)家稱(chēng)，目前樓市降溫、降速、降價(jià)的“三降”趨勢未改。根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格調查數據，7月全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，連續第3個(gè)月下跌，跌幅擴大0.31個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數看，76個(gè)城市環(huán)比下跌，24個(gè)城市環(huán)比上漲。
盡管今年以來(lái)中央政府并未就樓市調控出臺新的政策，但是《政府工作報告》中短短的兩句話(huà)已然為全年的樓市調控定下了基調——“針對不同城市情況分類(lèi)調控”“制投機投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展”。
此前，住建部副部長(cháng)仇寶興對“分類(lèi)調控”給出如下的闡釋?zhuān)罢{控房地產(chǎn)市場(chǎng)就像治大國，必須像烹小鮮一樣對待。能局部調的，就不要整體調，調節的手段對整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟手段調的，就不要用行政手段調，行政手段越少越好。能夠由城市政府調的，就不要由中央政府代替�！�
多位專(zhuān)家指出，中央提出分類(lèi)調控實(shí)際上是讓市場(chǎng)自行調節、放調控權于地方，讓地方政府根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況適時(shí)、適當的調控。
在當前樓市的敏感期，開(kāi)發(fā)商與購房者的博弈仍在繼續。如何穩定樓市預期、增加自住型需求;如何消化庫存、抑制投機性資本進(jìn)入，這些都是地方政府調控樓市的出發(fā)點(diǎn)。
當前，部分地方政府對土地財政依賴(lài)度較大。部分地方政府迫于經(jīng)濟發(fā)展和財政壓力，或將相繼松綁樓市限購政策。而如果解限的“度”沒(méi)有把握到位，則會(huì )刺激投機性資金介入，再次讓調控陷入兩難。
亞太房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長(cháng)謝逸楓分析指出，當前樓市發(fā)展狀況總體有三個(gè)方向，一是樓市分化，因人口流動(dòng)與資源配置不均衡及城市經(jīng)濟發(fā)展水平不同、城鎮化的推進(jìn)、戶(hù)籍制度的影響，樓市的城市、供應、需求、房?jì)r(jià)、結構的越來(lái)越分化，必然貫穿全年延續到2015年;二是樓市實(shí)施分類(lèi)、雙向調控，即有保有壓，平衡供需，穩定預期;三是樓市進(jìn)入深度調整期，2014年是調整年，按照過(guò)去前三個(gè)周期時(shí)間看，2005年、2008年、2011年都是每次間隔三年。
樓市“后限購”時(shí)代如何踐行好分類(lèi)調控、雙向調控，如何拿捏好因地制宜、因“時(shí)”制宜，考驗著(zhù)中央和地方政府的調控智慧。只有管住看不見(jiàn)的手，讓市場(chǎng)機制在調控中發(fā)揮主導作用，通過(guò)市場(chǎng)的自行調節，中國樓市才能在量與價(jià)之間尋找到新的平衡點(diǎn)。
