7月A股開(kāi)啟一波上漲行情，并伴隨交易量的提升。與股市漸暖相比，樓市依舊在低迷中徘徊。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續回落，商品房銷(xiāo)售面積也不斷下滑。
中國證券報記者調查發(fā)現，隨著(zhù)房地產(chǎn)投資屬性弱化，包括開(kāi)發(fā)商、游資在內的部分資金醞釀進(jìn)入股市。據業(yè)內人士測算，撤離樓市的資金規模將達到千億元。在經(jīng)濟趨穩、滬港通啟動(dòng)等預期帶動(dòng)下，增量資金將對股市產(chǎn)生一定影響。
樓市投資屬性弱化
老崔是南方某市一家小型開(kāi)發(fā)商的董事長(cháng)，日前受邀參加一次大型房產(chǎn)投資推介會(huì )。與以往不同的是，這次參會(huì )的開(kāi)發(fā)商熱度明顯降溫。
“樓市黃金期已經(jīng)到頭了，未來(lái)不是沒(méi)有投資機會(huì )，但是房地產(chǎn)的錢(qián)會(huì )變得很難掙，成敗與否取決于投資眼光�！痹诘禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)多年的老崔，手中握有位于河北某市的地產(chǎn)項目，盡管有著(zhù)京津冀一體化的支撐，但老崔仍然盤(pán)算著(zhù)如何“棄房上岸”。
“房地產(chǎn)畢竟是重資產(chǎn)行業(yè)，而沉寂了多年的資本市場(chǎng)，卻有著(zhù)明顯的復蘇跡象。我周?chē)呐笥岩呀?jīng)開(kāi)始調集資金轉戰股市�！崩洗薷嬖V中國證券報記者，“最近有地產(chǎn)圈的朋友拿廣東的幾塊土地去做融資，而所謂的幾個(gè)項目，更可能是進(jìn)入到A股�！�
由于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇調控，房企的經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨艱難。房產(chǎn)項目從拿地、規劃、審批再到開(kāi)工建設，都面臨更多考驗。再加上資金回流速度放緩，不少中小房企后續項目難以跟上，進(jìn)而醞釀新的投資方向。
“我目前手中還有兩個(gè)項目，一個(gè)進(jìn)入銷(xiāo)售周期，另一個(gè)還在等項目規劃審批后，才能開(kāi)工建設�！崩洗薇硎�，除了項目必要的周轉資金，他已經(jīng)開(kāi)始分批將資金轉入旗下的投資公司，伺機等待著(zhù)A股大行情。
“這在圈里不是秘密，不是說(shuō)企業(yè)開(kāi)始炒股，也不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商要放棄主業(yè)，只是為賬上趴著(zhù)的資金找到合適的投向�！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)內人士向中國證券報記者透露，目前國內某大型開(kāi)發(fā)商正計劃將百億元資金交給券商理財，指定投向A股市場(chǎng)�！叭绻磥�(lái)一年內A股市場(chǎng)有行情，開(kāi)發(fā)商當然不愿錯過(guò)賺錢(qián)的機會(huì )�！痹撊耸恐毖�。
不僅僅是部分開(kāi)發(fā)商醞釀將資金投入股市，樓市調控背景下，一些社會(huì )游資也開(kāi)始將資金輾轉入市。中國證券報記者在走訪(fǎng)部分券商營(yíng)業(yè)部時(shí)發(fā)現，不少“大戶(hù)”早已開(kāi)始關(guān)注樓市資金入市的跡象。對于7月份以來(lái)A股出現的上漲行情，這些股市“老手”們各有看法，除了宏觀(guān)預期改善、外資增倉入市、央企改革題材炒作等因素外，樓市資金也被不少人提及。
“最近找我打聽(tīng)入市的人確實(shí)不少，但真正拋房子來(lái)炒股的不多，基本是有閑置資金，之前打算炒房但現在來(lái)炒股的�！痹诒本┙鹑诮�(行情，問(wèn)診)附近某券商營(yíng)業(yè)部里，一位有著(zhù)十余年股齡的“大戶(hù)”告訴記者，樓市股市中的資金本來(lái)就在相互流動(dòng)，特別是一些企業(yè)和私募資金，之前有不少活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，現在部分進(jìn)入了股市。
一些券商營(yíng)業(yè)部的客戶(hù)經(jīng)理也告訴中國證券報記者，近期新開(kāi)戶(hù)數較此前略有增長(cháng)，客戶(hù)的賬戶(hù)總額也有所增加。中國結算數據顯示，7月底以來(lái)A股新增開(kāi)戶(hù)數不斷增長(cháng)，到8月15日一周，超過(guò)15萬(wàn)戶(hù)的新增開(kāi)戶(hù)數規模已經(jīng)是近20周以來(lái)的新高。這意味著(zhù)場(chǎng)外投資者入市步伐正在加快。
房產(chǎn)投資屬性減弱
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)十幾年的“黃金時(shí)代”，過(guò)去即使在出現市場(chǎng)波動(dòng)或通貨膨脹壓力時(shí)，仍然呈現出保值增值的特點(diǎn)。這容易讓投資者產(chǎn)生買(mǎi)房“只賺不賠”的想法。然而隨著(zhù)當前房地產(chǎn)調控的不斷深化，樓市投資屬性已經(jīng)大幅減弱。
市場(chǎng)人士指出，當前樓市結構正在發(fā)生改變，投資性購房需求正在逐步淡出市場(chǎng)，以首套及改善型為主的住房需求成為市場(chǎng)主體。在投資屬性淡化后，“炒樓”資金在資本逐利本性的驅動(dòng)下，會(huì )流向其他價(jià)值“洼地”，而A股就是選擇之一。
“目前股市的泡沫程度遠低于樓市，還有一定的上漲空間，而且股市投資低門(mén)檻，比起樓市投資更易于吸引觀(guān)望資金進(jìn)入�！币晃徊辉竿嘎缎彰娜谭治鰩熣J為，雖然很難具體測算出樓市中熱錢(qián)的數字，但肯定會(huì )是巨大的量級，可能達到上千億規模�！半m然不能說(shuō)這些資金將全部進(jìn)入股市，但是對市場(chǎng)會(huì )有一定影響�！痹摲治鰩熤毖�。
事實(shí)上，似曾相識的一幕曾經(jīng)在2010年上演。就在2010年年初，國務(wù)院發(fā)布“國十一條”，要求加大差別化信貸政策執行力度，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。同年4月又出臺堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的“國十條”。9月鞏固樓市調控成果措施的“國五條”相繼出臺，明確提出對房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的城市，要在一定時(shí)間內限定居民家庭購房套數。不久后，差別化信貸政策及相關(guān)稅收政策也相繼出臺。
在樓市政策逐步收緊背景下，2010年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現調整，國房景氣指數連續下滑，70大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數也出現環(huán)比下降。與之相應的，股市在2010年下半年曾連續反彈，并一度站在3000點(diǎn)之上，新開(kāi)戶(hù)數回升，并呈現出增量資金入市跡象。彼時(shí)，包括中金公司在內的多家券商曾發(fā)布報告，預計原本活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將流向其他領(lǐng)域，資金規模至少在5000億元以上。
“現在所處的情況和2010年時(shí)有一些不同�！鄙鲜鋈谭治鋈耸勘硎�，雖然樓市在2010年后遭遇政策調控，部分炒樓資金流出。但由于當時(shí)全球經(jīng)濟低迷，國內宏觀(guān)經(jīng)濟增速持續下滑，股市并不具備上漲動(dòng)能。但當前全球經(jīng)濟逐漸企穩，我國經(jīng)濟結構轉型不斷加速，市場(chǎng)預期正在發(fā)生轉變。
“今年這波行情更多依賴(lài)場(chǎng)內存量資金的拉動(dòng)，一旦出現一定漲幅，可能會(huì )出現回調，這也為新資金進(jìn)場(chǎng)創(chuàng )造了條件。下一步A股走牛的關(guān)鍵在于進(jìn)場(chǎng)資金的意愿，不管是從樓市分流的資金，還是產(chǎn)業(yè)資本轉入的資金，重點(diǎn)是成交量能否持續擴大，而增量資金的進(jìn)入將進(jìn)一步激活整個(gè)中國資本市場(chǎng)�！鄙鲜龇治鋈耸恐毖�。
市場(chǎng)預期料成關(guān)鍵
回顧歷史，在流動(dòng)性充裕時(shí)，股市和樓市之間通常呈現正相關(guān)，但在目前“一堵一疏”的特殊時(shí)期，二者開(kāi)始呈現此消彼長(cháng)的關(guān)系。業(yè)內人士指出，投資者對未來(lái)股市和樓市的預期將是資金流向的關(guān)鍵所在。
在宏觀(guān)調控和房地產(chǎn)調控的雙重作用之下，房地產(chǎn)的投資價(jià)值開(kāi)始回落，自住性需求逐漸成為支撐市場(chǎng)的主力。盡管目前有很多城市加入到松綁限購政策的大軍中，但是從業(yè)內普遍觀(guān)點(diǎn)看，中國經(jīng)濟增長(cháng)“去房化”的趨勢并未改變。
瑞銀發(fā)布的報告顯示，2013年中國住房建設量明顯高于城鎮化和更新改善所催生的住房需求。房?jì)r(jià)下跌、未來(lái)開(kāi)征房產(chǎn)稅以及新興投資渠道的興起都將繼續抑制投資需求，這些都意味著(zhù)未來(lái)幾年房地產(chǎn)供應必須調整到一個(gè)更低的“新常態(tài)”。瑞銀分析師認為，雖然7月信貸疲弱、實(shí)體經(jīng)濟反彈勢頭暫緩，但預計外需持續改善、政策繼續適度寬松會(huì )幫助經(jīng)濟增長(cháng)勢頭在未來(lái)兩個(gè)月保持穩健。
與此同時(shí)，流動(dòng)性持續穩中偏寬松的預期也讓市場(chǎng)對于資金面的擔憂(yōu)減弱。特別是滬港通的推進(jìn)，對A股低估值的藍籌股繼續上行起到了推動(dòng)作用。
據一家大型銀行的高層人士透露，目前從銀行抽離的資金大概遵循兩條路徑，一條意在轉投A股市場(chǎng)，等待A股市場(chǎng)的投資機會(huì )。另一部分資金有出走香港的跡象�！耙环矫�，港股上市公司分紅等回報更高，另一方面也在觀(guān)望中國經(jīng)濟形勢�！痹撊耸勘硎�。
據了解，滬港通的推進(jìn)正導致大量海外資金囤積香港市場(chǎng)。有機構測算，近兩個(gè)月來(lái)，香港共16次悉數投放650億元港幣來(lái)對沖美元。海外資金目前并未兌換成人民幣，主要購買(mǎi)了RQFII和ETF，但不排除隨著(zhù)滬港通的臨近，海外資金進(jìn)入內地市場(chǎng)，成為A股市場(chǎng)增量資金的一部分。
