今年以來(lái)，房?jì)r(jià)下跌、限購政策放松成為樓市看點(diǎn)。告別黃金十年，房地產(chǎn)的未來(lái)依然眾說(shuō)紛紜。中國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，住建部政策研究中心主任秦虹認為，房地產(chǎn)也將進(jìn)入新常態(tài)，未來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )有漲有跌。如何應對市場(chǎng)的復雜和多變，對房企來(lái)說(shuō)成為其能否持續發(fā)展的關(guān)鍵。業(yè)內人士預計，行業(yè)專(zhuān)業(yè)度和門(mén)檻的提高將導致大部分房企遭淘汰，房企有望開(kāi)啟并購時(shí)代。
而今年房地產(chǎn)相關(guān)指標創(chuàng )歷史新低，可能引發(fā)明年供需關(guān)系變化。任志強認為，明年9月份市場(chǎng)供求關(guān)系可能會(huì )惡化，房?jì)r(jià)出現反彈。
房地產(chǎn)的新常態(tài)
日前，在諾亞財富房地產(chǎn)金融高峰論壇上，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹提出了一個(gè)新名詞：房地產(chǎn)的新常態(tài)�！胺康禺a(chǎn)業(yè)新常態(tài)之一，我認為是波動(dòng)，從過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上漲，到今后有漲有跌。過(guò)去十幾年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體都是上漲的，無(wú)論一二三四線(xiàn)城市。目前，在房地產(chǎn)總量已經(jīng)非常大的情況下，波動(dòng)可能是我們今后最常見(jiàn)的一個(gè)狀態(tài)�！鼻睾绶治龇Q(chēng)。
今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是暴跌還是正常的調整?從國家統計局公布的數據來(lái)看，前7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位情況、房屋新開(kāi)工面積、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)銷(xiāo)售額等主要指標全線(xiàn)下滑，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位情況和新開(kāi)工面積增速創(chuàng )十年來(lái)新低。
秦虹認為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是調整、波動(dòng)，而不是暴跌�！盀槭裁吹贸鲞@樣一個(gè)結論?因為我們分析了對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的人口因素。我國人口的結構目前對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展總體是有利的�！�
第一，高儲蓄人口所占的比例仍然處于歷史高位，剛性需求總量大、占比高。中國有兩次人口生育高峰，一個(gè)是上世紀60年代初，一個(gè)是上世紀80年代末。前者是過(guò)去十年內房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主力軍;而后者將是未來(lái)十年購房的主要人群。據統計，2014年24歲到28歲的適婚年輕人人口總量有1.2億，他們未來(lái)對住房需求是剛性需求。
第二，“三個(gè)一億人”城鎮化的目標要實(shí)現，住房需求是主要問(wèn)題。目前，我國城鎮人口達6.7億人，到2020年城鎮化率要達到60%，還有大量的人口進(jìn)城，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨外部環(huán)境，總體來(lái)看沒(méi)有根本性改變。
明年9月供需關(guān)系或逆轉
進(jìn)入8月，各地樓盤(pán)的促銷(xiāo)活動(dòng)此起彼伏。除了四個(gè)一線(xiàn)城市外，各地已經(jīng)基本放開(kāi)限購，但購房者觀(guān)望情緒仍然嚴重，市場(chǎng)整體偏冷。多位業(yè)界人士預計，下半年房企仍會(huì )選擇降價(jià)跑量，消化庫存。
從目前的情況來(lái)看，地方政府的土地供應量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積都處在下降趨勢，房企受資金和庫存壓力對購地和開(kāi)發(fā)都已轉為保守態(tài)勢。這固然對去庫存有效，但對未來(lái)的供求關(guān)系會(huì )帶來(lái)不利影響�！叭绻衲甑淄恋毓⿷肯聛�(lái)了，房地產(chǎn)投資增速從19%下降到10%左右，新開(kāi)工面積增速是負的，反映到供應結果可能到明年9月份，市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì )惡化�！比A遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強表示。
他同時(shí)表示，上述判斷只是基于商品房市場(chǎng)的發(fā)展規律和現實(shí)情況，但房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一不能控制的因素是政府會(huì )加大多少力度去進(jìn)行保障性住房的建設。
“從2011年開(kāi)始政府提出建3600萬(wàn)套保障性住房，2012年開(kāi)始計劃簽任務(wù)書(shū)建設，2013年下半年開(kāi)始大量的進(jìn)入市場(chǎng)。如果按5年計劃3600萬(wàn)套，意味著(zhù)每年要700萬(wàn)套。2013年以前，每年開(kāi)發(fā)商建設的房子也就是700多萬(wàn)套。這意味著(zhù)保障性住房等于翻了一倍的供應量。這還不算政府最近大力推進(jìn)的棚改，棚改又將增加1200萬(wàn)套。這么大的供應量對商品房市場(chǎng)有比較大的沖擊。保障房和棚改如果上得快，也就是明年9月份商品房供應下降的時(shí)候，供求關(guān)系應該是轉換的時(shí)候。保障性住房和棚改的房子能頂上，市場(chǎng)就能維持平衡，反之就會(huì )出現供應短缺，價(jià)格上漲�！比沃緩娺M(jìn)一步解釋。
房企或迎并購潮
當房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，如何應對市場(chǎng)的復雜和多變，對房企來(lái)說(shuō)成為其能否持續發(fā)展的關(guān)鍵�！皟H30%的主流房企完成了上半年的銷(xiāo)售任務(wù)，超八成房企上半年業(yè)績(jì)出現下滑或虧損�！倍嗉胰痰难袌蠖加羞@樣的表述。
業(yè)績(jì)下滑、銷(xiāo)售不暢，導致房企資金鏈進(jìn)一步緊張，特別是中小房企�！按笮》科筚Y金面分化加劇，可能出現的結果是房地產(chǎn)行業(yè)將出現并購潮�！鄙顕渡讨枚麻L(cháng)丁力業(yè)認為。
在房企最傳統的融資渠道中，銀行貸款依舊占據相當大的比重。在市場(chǎng)分化下，有限的貸款資源向主流房企進(jìn)一步傾斜。目前，越來(lái)越多的銀行收緊房地產(chǎn)類(lèi)貸款，銷(xiāo)售規模較小以及主要布局在三、四線(xiàn)城市的房企已經(jīng)被銀行擋在門(mén)外。
銀行的態(tài)度立場(chǎng)，直接影響到其他影子銀行的判斷�！懊耖g高利貸與信托融資也很難拿到，現在大家都很謹慎�！标兾饕患倚⌒头科筘撠熑烁嬖V中國證券報記者。據悉，近期該房企為解決資金問(wèn)題已將控股權賣(mài)給了一家上市房企。
Wind資訊數據顯示，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購標的交易宗數為73宗，交易總額為152.93億元。而去年全年完成的并購交易也不過(guò)35宗，交易額142.97億元。并購交易轉讓方更多為中小房企，如億城投資8億元轉讓北京西海龍湖置業(yè)有限公司65%股權，南京中北1.24億出售子公司中北瑞業(yè)100%股權等。
“未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的集中度還會(huì )進(jìn)一步提高，會(huì )從幾萬(wàn)家變成幾千家甚至幾百家。房地產(chǎn)并購基金的發(fā)展將會(huì )迎來(lái)難得的機遇。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，并購需要的資金規模較大，這就需要金融機構進(jìn)行輔助�！备桁迟Y產(chǎn)創(chuàng )始合伙人、總裁殷哲表示。
