“僅從上市房企半年報就可以看出，很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)能完成全年業(yè)績(jì)目標的一半。為了沖業(yè)績(jì)，開(kāi)發(fā)商會(huì )加速推盤(pán)�！币患曳康禺a(chǎn)公司的資深銷(xiāo)售總監對中國證券報記者表示，“‘金九銀十’可以說(shuō)是今年最后的機會(huì )，預計三季度會(huì )有一波推盤(pán)潮，低價(jià)開(kāi)盤(pán)、特價(jià)房、加大抵扣優(yōu)惠力度等促銷(xiāo)手段會(huì )比較多�！睒I(yè)內人士表示，在經(jīng)濟下行壓力仍較大、樓市整體庫存高企的背景下，樓市是否會(huì )步入回暖通道還有待觀(guān)察。

　　推盤(pán)節奏將加快

　　“我們已確定在9月13日開(kāi)盤(pán)，目前蓄客情況良好，電商排卡客戶(hù)接近400人�！边h洋地產(chǎn)旗下的亞奧萬(wàn)和四季項目市場(chǎng)總監王鵬程表示，該項目按年初工作規劃推進(jìn)，一共有200多套房源，主力戶(hù)型是140平方米的精裝修，將以低于預期的“底價(jià)”開(kāi)盤(pán)。
　　與萬(wàn)和四季一樣選擇在9月入市的改善性樓盤(pán)不在少數。亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，三季度改善型住宅供應將達到峰值，有助帶動(dòng)成交量創(chuàng )全年新高。預計9月北京商品住宅市場(chǎng)將有39個(gè)項目入市銷(xiāo)售，創(chuàng )今年以來(lái)的月度新高。
　　任啟鑫解釋說(shuō)，上半年由于經(jīng)濟下行壓力大、居民預期收入降低、銀行房貸偏緊，北京樓市下行壓力明顯，多數開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳。為了確保全年銷(xiāo)售額，房企不得不將籌碼壓到三、四季度。由于剛需項目存在自住房分流客戶(hù)的壓力，頂級豪宅項目銷(xiāo)售周期長(cháng)、回款慢，中小面積、低總價(jià)的改善型住宅成為開(kāi)發(fā)商保障資金回籠速度的必然選擇。
　　融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌近日表示，盡管市場(chǎng)的分化仍會(huì )在下半年持續，且部分城市供大于求的現實(shí)無(wú)法改善，但融創(chuàng )仍看好一二線(xiàn)核心城市的市場(chǎng)。在完成對綠城股權的收購之后，不排除對綠城項目實(shí)施價(jià)格調整的可能。
　　“上半年大量房企沒(méi)有完成既定銷(xiāo)售目標。今年已過(guò)去三分之二，房企不得不加快推盤(pán)節奏、調整定價(jià)策略以完成全年銷(xiāo)售計劃�！眮喓罊C構副總經(jīng)理高姍說(shuō)。

　　需求有望釋放

　　開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)的背景是樓市環(huán)境有所改善。在搜房網(wǎng)日前主辦的第十一屆別墅節上，中國指數研究院副總裁兼指數研究中心總經(jīng)理葛海峰表示，政策環(huán)境的松動(dòng)體現為限購、限價(jià)、限貸的松動(dòng)，這會(huì )進(jìn)一步刺激市場(chǎng)需求。
　　28日，浙江杭州市有關(guān)部門(mén)宣布，不再對140平方米以下房屋實(shí)施限購。至此，杭州“限購令”全面解除。同日，貴州貴陽(yáng)市、陜西西安市也宣布取消限購。目前全國仍實(shí)施限購的城市不到十個(gè)。
　　同時(shí)，重點(diǎn)城市高價(jià)項目逐漸獲準入市。此前一二線(xiàn)城市對高端商品房的入市采取價(jià)格管控，但今年逐漸放松，這一舉措有望刺激高端住宅市場(chǎng)的需求。
　　信貸支持力度有望在三、四季度增強。葛海峰表示，上半年對需求影響最大的是個(gè)人住房按揭貸款供應不足，銀行的放貸意愿不強。如果信貸有明顯松動(dòng)，將對市場(chǎng)需求帶來(lái)不小的刺激。
　　據中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部調查，目前北京多數銀行的首套房貸利率仍主要執行基準利率。盡管部分銀行可以給予基準利率9折優(yōu)惠，但條件較為苛刻，普通剛需購房者難以符合要求。不過(guò)，部分銀行的信貸已有所松動(dòng)。中信銀行與鏈家地產(chǎn)近日簽署戰略合作協(xié)議，北京鏈家首套房客戶(hù)可享受貸款利率9折優(yōu)惠。北京部分開(kāi)發(fā)商提出，以開(kāi)發(fā)商補貼的形式對部分項目的部分房源給予貸款利率優(yōu)惠。
　　中介機構的統計數據顯示，最近兩個(gè)月的樓市成交有回暖跡象。8月1日-24日，全國54個(gè)城市住宅簽約合計148169套，較7月同期上升7.8%。

　　高庫存或抑制持續回暖

　　業(yè)內人士表示，樓市回暖最大的障礙是高庫存。亞豪機構的數據顯示，截至8月20日，北京商品住宅產(chǎn)品存量為86235套，按7月成交量計算，消化庫存需13個(gè)月。今年1月以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)庫存量進(jìn)入上升通道。目前庫存量折合銷(xiāo)售金額約為2588.5億元，相當于170家房企去年在北京商品住宅的銷(xiāo)售總額。國家統計局數據顯示，截至7月末，全國商品房待售面積55230萬(wàn)平方米，比6月末增加802萬(wàn)平方米，連續多個(gè)月環(huán)比上升。
　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍說(shuō)，“去庫存”已成為目前各大房企面臨的首要任務(wù)。隨著(zhù)庫存量的攀升，房企不得不通過(guò)調整價(jià)格、打折促銷(xiāo)來(lái)殺出重圍，贏(yíng)得銷(xiāo)量。未來(lái)新上市項目的定價(jià)也將逐漸平穩甚至出現回落。
　　在中國證券報記者的調研中，北京豐臺區、大興區和朝陽(yáng)區的多家房產(chǎn)中介門(mén)店負責人表示，隨著(zhù)部分業(yè)主調低房?jì)r(jià)，從7月底以來(lái)，門(mén)店的客戶(hù)看房情況明顯改善，成交情況也有好轉。中原地產(chǎn)的統計數據顯示，8月1日-24日，一二線(xiàn)城市的成交量有所回升，但三線(xiàn)城市依然下滑。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言整體回暖。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，當前樓市庫存仍較高，尤其三四線(xiàn)城市供大于求的基本面短期內難以改變。即便市場(chǎng)成交量有所抬頭，但很難大幅回升。
　　瑞銀證券特約首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤認為，未來(lái)幾個(gè)月，房地產(chǎn)建設活動(dòng)的同比跌幅可能收窄。不過(guò)，在市場(chǎng)情緒低迷、成交量疲弱、庫存高企且仍不斷上升、開(kāi)發(fā)商財務(wù)困難加劇的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)前景恐怕仍不樂(lè )觀(guān)。本輪房地產(chǎn)下滑的性質(zhì)和持續時(shí)間是今明兩年中國經(jīng)濟面臨的最大不確定性。
　　“面對‘金九銀十’，房企為了消化庫存、完成業(yè)績(jì)，將全面打響營(yíng)銷(xiāo)戰�！眮喓罊C構市場(chǎng)總監郭毅認為，今年“金九銀十”樓市有望迎來(lái)一波回暖行情，但在整體環(huán)境依然趨緊的大背景下，年底樓市成交可能重返清淡。