九、十月份為傳統的樓市旺季，按照往年慣例，在此期間，房企推盤(pán)量會(huì )有所增加，多數房企也會(huì )采取以?xún)r(jià)換量的策略，市場(chǎng)進(jìn)入量?jì)r(jià)齊升階段。但今年五月份以來(lái)，市場(chǎng)持續下行，上半年大多數房企業(yè)績(jì)不佳。9月1日～9月7日為金九銀十開(kāi)局首周，北京樓市成交量較上周回落44.78%，成交均價(jià)較上周也有所下跌。傳統的樓市旺季“金九銀十”并沒(méi)有如期來(lái)臨。

　　多位專(zhuān)家表示，在此情況下，房企為沖刺年度目標，價(jià)格戰在所難免。相比去年，今年金九銀十成色將明顯暗淡。

　　金九首周開(kāi)局不利 成交量下跌

　　據亞豪機構統計數據顯示，9月北京商品住宅市場(chǎng)預計將有39個(gè)項目入市銷(xiāo)售，包括19個(gè)純新盤(pán)及20個(gè)老項目后期。比8月份入市的29個(gè)項目增加了34%，有望創(chuàng )下今年以來(lái)的月度最高。

　　從上周北京市場(chǎng)的市場(chǎng)表現來(lái)看，成交量回落，成交均價(jià)也出現下跌。據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統計，上周住宅網(wǎng)簽量為3043套，環(huán)比回落44.78%，同比回落30.64%。其中，新房網(wǎng)簽量為1268套，環(huán)比回落58.47%，同比回落39.56%;二手房網(wǎng)簽量為1775套，環(huán)比回落27.79%，同比回落22.46%。

　　成交均價(jià)方面，第36周，新房(不含保障房)成交均價(jià)為23015元/平，周度環(huán)比回落2.03%，同比回落3.6%。二手房成交均價(jià)為28049元/平，比8月二手房均價(jià)回落0.47%。

　　對此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，盡管北京樓市整體依舊處于低迷狀態(tài)，但相比于上半年年初濃重的觀(guān)望情緒來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)需求已有部分結束觀(guān)望入市購房，樓市成交量正在劃出從谷底緩慢復蘇的上升曲線(xiàn)。

　　值得注意的是，部分樓盤(pán)主動(dòng)放低姿態(tài)，采取降價(jià)入市的方式?jīng)_量。據搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)站提供的信息，中國鐵建?青秀尚城本月入市，而且報價(jià)比周邊新盤(pán)低4000元/平方米，另外，北京城建?世華龍樾， 報價(jià)低于周邊1萬(wàn)，參加某網(wǎng)站的團購活動(dòng)還可享受其他優(yōu)惠。

　　雖然金九銀十首周開(kāi)局失利，但對比發(fā)現，上月樓市的成交量就出現了反彈跡象。根據易居研究院的數據，8月份，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為243萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)20.0%，同比減少18.4%。具體城市看，北上廣深4個(gè)城市分別出現了58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的環(huán)比增幅。

　　取消限購對樓市影響不大 專(zhuān)家：限貸不放松樓市難回暖

　　今年五月以來(lái)，房?jì)r(jià)由漲轉跌之后，市場(chǎng)下行趨勢日趨明顯。為促進(jìn)樓市回暖，地方政府在中央“分類(lèi)調控”政策的指導下，根據各地情況，采取了取消限購或限購松綁的政策。

　　截止目前，在46個(gè)限購城市中，已有38個(gè)城市做出松綁限購的政策，除北上廣深外，僅剩長(cháng)春、南京、三亞、珠海四個(gè)城市未放松限購政策。

　　但從市場(chǎng)表現來(lái)看，除個(gè)別城市出現暫時(shí)性的成交量反彈以外，放松限購對多數城市的樓市回暖作用有限。

　　多位專(zhuān)家分析認為，限購松綁對樓市影響有限，信貸是否會(huì )放松，將成為判斷未來(lái)一年內樓市走勢的最關(guān)鍵因素。

　　但從目前情況來(lái)看，大多數城市商業(yè)銀行信貸仍然偏緊，房貸利率鮮有打折，同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉也認為，房貸利率短期內還不會(huì )出現實(shí)質(zhì)性下調。

　　上半年房企業(yè)績(jì)不佳“ 去庫存”壓力山大

　　上半年房企業(yè)績(jì)普遍下滑。據統計，已經(jīng)公布半年報的98家滬深A股上市房企中，約有近40家房企業(yè)績(jì)出現下滑，雖營(yíng)收總體仍同比上升，但凈利潤總額卻減少了約6.4億元，環(huán)比降幅約2.4%。

　　與銷(xiāo)售業(yè)績(jì)下滑相對應，多數房企正面臨囤貨積壓的困境。有數據顯示，已公布半年報的98家滬深A股上市房企，總庫存同比新增2246.64億元，目前已達3.56萬(wàn)億元，增幅為6.7%。

　　與此同時(shí)，“加速去庫存”被不少房企在半年報中提及。在萬(wàn)科2014半年報中，明確提出，“在部分庫存量高、去化周期長(cháng)的城市，未來(lái)仍將延續去庫存的過(guò)程�！�

　　張宏偉認為，下半年企業(yè)“去庫存”的壓力會(huì )比較大，同時(shí)，企業(yè)的資金面的問(wèn)題會(huì )更加突顯，可能會(huì )有更多的房企，尤其是中小房企面臨債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險。

　　樓市或將迎來(lái)兇猛價(jià)格戰 專(zhuān)家表示已到最佳購房時(shí)機

　　在此背景下，除了加大供應和推盤(pán)力度，房企不約而同地選擇了讓利促銷(xiāo)，來(lái)爭取市場(chǎng)有限的份額，不少項目除了降低首付、補貼利息、加大贈送外，直接降低房?jì)r(jià)入市。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍表示，從前期降價(jià)項目的銷(xiāo)量表現來(lái)看，降價(jià)確實(shí)能夠提振銷(xiāo)量。開(kāi)發(fā)商受制于銷(xiāo)售業(yè)績(jì)及資金壓力，為拉動(dòng)項目銷(xiāo)量，預計項目?jì)?yōu)惠折扣力度將進(jìn)一步加大，促使樓盤(pán)集中供應的區域迎來(lái)兇猛的“價(jià)格戰”。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭提示大家關(guān)注新一輪購房時(shí)機，“一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市，從現在開(kāi)始，到房?jì)r(jià)上漲拐點(diǎn)到來(lái)前，只要遇到房?jì)r(jià)下跌二三成的優(yōu)質(zhì)品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，就可出手�！�

　　但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，持續半年多的市場(chǎng)蕭條后，“金九銀十”成交在房企以?xún)r(jià)換量的策略下會(huì )有所復蘇。但對比2013年，今年的成色將明顯暗淡。