打響今年全國樓市“降價(jià)第一槍”的杭州市，成交量開(kāi)始出現反彈。有著(zhù)大量庫存的蕭山區，8月份也開(kāi)始反轉。然而，量上的反彈并未傳導至價(jià)格層面，成交均價(jià)仍然呈現環(huán)比下滑的趨勢。
《證券日報》記者走訪(fǎng)杭州蕭山區多個(gè)新建住宅項目后獲悉，雖然看房人有所增加，成交量也開(kāi)始上揚，但與市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)期的成交價(jià)相比，多個(gè)項目房?jì)r(jià)下降幅度超過(guò)30%，甚至出現月度成交均價(jià)直降5000元/平方米的現象。
多位項目銷(xiāo)售人員向記者表示，蕭山區多數項目“一降再降”的可能性減小，年底前房?jì)r(jià)或停止下跌。
部分項目單價(jià)降5000元
9月13日下午，杭州陣雨，《證券日報》記者來(lái)到杭州蕭山區南部育才路與晨暉路附近，四周均是高樓。粗略估計，記者步行20分鐘路程的周?chē)�，至少�?個(gè)新建住宅項目，單棟均達到20層以上。
此外，多個(gè)項目都是建筑面積體量超過(guò)20萬(wàn)平方米的大型住宅社區，2000戶(hù)左右的開(kāi)發(fā)體量，但周邊很難找到超市，更難看到居民。除了高樓和來(lái)往車(chē)輛之外，便只剩下房產(chǎn)銷(xiāo)售信息的巨型圍擋廣告牌。
值得一提的是，在記者走過(guò)的大多數城市主城區附屬新城區中，戶(hù)外廣告多以樓盤(pán)為主。但在杭州蕭山區，無(wú)論是區中心地段還是周邊，大部分戶(hù)外廣告均是房產(chǎn)信息，甚至有的項目把戶(hù)外廣告立到了杭州的繁華地段。記者隨便撥通一位銷(xiāo)售人員的電話(huà)，便是熱情周到的各種房產(chǎn)介紹。
“我們項目2011年拿地，2012年10月份開(kāi)盤(pán)，目前僅剩下60套168平方米大戶(hù)型住宅，均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米�！焙贾荼镜刂科缶G都旗下的綠都·四季華庭項目銷(xiāo)售人員向記者透露，此前項目銷(xiāo)售均價(jià)是1.7萬(wàn)元/平方米，單價(jià)直降超過(guò)4000元/平方米。
記者了解到，上述項目外立面已經(jīng)全部建造完畢，明年6月份即可入住，目前已經(jīng)進(jìn)入清盤(pán)階段，項目此前甚至推出9800元/平方米的特價(jià)房，現在外立面上仍?huà)熘?zhù)“一降到底9800元/平方米”的巨型紅色條幅。
從杭州蕭山區透明售房網(wǎng)上可以看到，綠都·四季華庭目前成交均價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米，截至9月12日，該項目月度成交均價(jià)從2014年1月份的17020元/平方米下降至2014年9月份的11558元/平方米，幾乎是一路下滑，下降了5000元/平方米才止住跌勢，未來(lái)是否繼續下跌仍未可知。
此外，與該項目一街之隔且同為毛坯樓盤(pán)的名門(mén)世家項目，房?jì)r(jià)波動(dòng)更為明顯。2014年3月份至5月份較為穩定，月成交均價(jià)保持在3萬(wàn)元/平方米左右，6月份則急跌至接近2.4萬(wàn)元/平方米，而目前的成交均價(jià)不足2萬(wàn)元/平方米。
然而，與名門(mén)世家房?jì)r(jià)的降幅相比，順發(fā)·恒園等目前均價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米的多個(gè)項目成交均價(jià)降幅都已經(jīng)超過(guò)了38%，甚至個(gè)別項目部分房源房?jì)r(jià)下滑幅度高達46%。
大型房企低開(kāi)走量
記者在調查中發(fā)現，杭州本地的房企由于企業(yè)布局限制，可能更急于降價(jià)回籠資金，但相比近兩年來(lái)進(jìn)駐杭州的大型房企，銷(xiāo)售手段更為靈活，也善于把握推盤(pán)節奏，巧妙地規避降價(jià)給企業(yè)帶來(lái)的麻煩，多數項目低價(jià)開(kāi)盤(pán)，緩慢提價(jià)吸引客戶(hù)。
與上述項目比鄰的恒大帝景項目，“銷(xiāo)售均價(jià)是1.7萬(wàn)元/平方米，精裝修標準是3500元/平方米�！焙愦蟮劬颁N(xiāo)售中心的銷(xiāo)售人員向記者表示，“我們7月份開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)是1.6萬(wàn)元/平方米，根本不存在降價(jià)的現象，反倒上漲了”。
該銷(xiāo)售人員給記者算了一筆賬，恒大帝景88平方米戶(hù)型15層房源備案價(jià)格是19862元/平方米，總價(jià)約177萬(wàn)元，現在打八八折，總價(jià)約為155萬(wàn)元，均價(jià)不足1.6萬(wàn)元/平方米。
鑒于此，記者在現場(chǎng)看到了不少看房的人。據上述銷(xiāo)售人員透露，“項目開(kāi)盤(pán)以來(lái)成交量較高，8號樓幾乎售罄，賣(mài)的非常好，接下來(lái)可能減少折扣力度”。
事實(shí)上，記者調查獲悉，杭州蕭山區本地房企開(kāi)發(fā)項目較多，近年來(lái)外地知名房企也在不斷進(jìn)駐。對此，有業(yè)內人士表示，杭州樓市近兩年來(lái)受外地進(jìn)駐的知名房企沖擊較大，這些大型房企資金實(shí)力較為雄厚，能夠扛得住價(jià)格，又有靈活的銷(xiāo)售手段。在低迷的市場(chǎng)背景下，大型房企抗風(fēng)險能力較強，而中小房企則會(huì )率先承壓，因此調整房?jì)r(jià)幅度較大。
低價(jià)走量加快房?jì)r(jià)筑底
值得注意的是，盡管杭州蕭山區房?jì)r(jià)下降尚未停止，但銷(xiāo)量回暖較為明顯。據透明售房市場(chǎng)研究院最新數據統計，今年8月份，蕭山區商品房成交1547套，較7月份增幅達22.88%。在成交均價(jià)方面，蕭山區簽約均價(jià)為13370元/平方米，7月份則為13073元/平方米，環(huán)比下跌2%。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)8月份成交量明顯回暖�！�
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，市場(chǎng)出現筑底跡象，止跌的可能性非常大，但年底前大幅上漲的可能性幾乎沒(méi)有。
然而，對于杭州市來(lái)說(shuō)，天量庫存仍難以消化。打開(kāi)搜房網(wǎng)杭州新盤(pán)找房地圖可以發(fā)現，蕭山區在售和待售的新盤(pán)可找到的項目是129個(gè)，江干區120個(gè)，而杭州八區在售和待售的樓盤(pán)超過(guò)550個(gè)。
據統計，2014年8月份，杭州市區新建商品房新增批準預售共12313套，較2014年7月份的9712套增加2601套，增幅為26.78%。主城區8月份新建商品住宅新增供應2306套，漲幅高達八成。
在這種背景下，開(kāi)發(fā)商仍在加速推盤(pán)。據統計，8月份，杭州市區開(kāi)盤(pán)項目共41個(gè)，相比7月份翻番。另?yè)该魇鄯烤W(wǎng)顯示，9月份杭州市區加推約50個(gè)盤(pán)，市場(chǎng)將迎來(lái)開(kāi)盤(pán)集中期。
對此，透明售房市場(chǎng)研究院高級研究員梁麗燕表示，市場(chǎng)實(shí)際推出的項目，包括部分豪宅多呈現“以?xún)r(jià)換量”的趨勢，價(jià)格實(shí)際上是回落的。在高庫存的壓力下，市場(chǎng)仍是買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”不失為當下最合適的方式，受此影響，杭州樓市未來(lái)幾個(gè)月內的主旋律還是低價(jià)走量，這將加快市場(chǎng)價(jià)格筑底。
