銀行

　　已消失了四年的首套房七折利率有望“重出江湖”？昨天，湖北省住房和城鄉建設廳的一則《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》在網(wǎng)上引起了軒然大波�！兑庖�(jiàn)》明確提出，居民家庭貸款首次購買(mǎi)自住普通商品住房，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍，這與現在各大城市普遍實(shí)行的首套房基準利率甚至上浮5%的標準形成巨大反差。不過(guò)，住建部門(mén)給銀行定利率，業(yè)內人士認為太不靠譜。

　　揚子晚報全媒體記者 王燁

　　湖北新政 省級層面“托市”還是首家

　　由于今年各地商品房銷(xiāo)售普遍下滑嚴重，城市發(fā)文“托市”的做法已不新鮮，但省級層面發(fā)文，且有實(shí)在措施的，湖北省堪稱(chēng)領(lǐng)先。揚子晚報記者在湖北省住建廳下發(fā)的這份《意見(jiàn)》上看到，共有加強市場(chǎng)分類(lèi)調控、支持合理住房消費、改進(jìn)住房供應方式、發(fā)揮金融和住房公積金支持作用、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展等五大項20條措施。而其中最引人注目的是首套房的七折利率。

　　貸款：首套房利率七折，一個(gè)月放款

　　《意見(jiàn)》指出，“認真落實(shí)國家對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的各類(lèi)優(yōu)惠政策，在貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持。居民家庭貸款首次購買(mǎi)自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍�！�
　　同時(shí)，針對放款難問(wèn)題，《意見(jiàn)》還明確，各商業(yè)銀行要配足個(gè)人住房貸款額度，加快受理、審批和發(fā)放，對已簽訂貸款協(xié)議的個(gè)人住房貸款，原則上要在協(xié)議簽訂之日起一個(gè)月內予以放款。支持異地購房者在購房所在地商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款。

　　契稅：買(mǎi)精裝房免裝修契稅

　　在契稅方面，《意見(jiàn)》規定，個(gè)人購買(mǎi)屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補償的，對差價(jià)部分按規定征收契稅。選擇房屋產(chǎn)權調換，并且不繳納房屋產(chǎn)權調換差價(jià)的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權調換差價(jià)的，對差價(jià)部分按規定征收契稅。
　　此外，文件還要求，購買(mǎi)全裝修普通商品房，免征全裝修部分對應產(chǎn)生的契稅。

　　公積金：提高貸款額度，異地也可貸

　　《意見(jiàn)》在加強公積金扶持力度方面也有一系列措施。對使用公積金貸款首次購買(mǎi)普通商品住房的職工，要適當提高貸款額度、放寬貸款期限。在湖北省范圍內異地購房的家庭，可使用繳存地住房公積金辦理貸款。

　　南京（樓盤(pán)）采訪(fǎng) 降利率，要看銀行買(mǎi)不買(mǎi)賬

　　湖北省住建廳的這一紙意見(jiàn)，直接“戳中”了高利率“痛點(diǎn)”，迅速被各大網(wǎng)站轉發(fā)，引起熱議。一些網(wǎng)友認為是重大利好，意味著(zhù)首套房的七折利率有望“破冰”。不過(guò)，揚子晚報記者采訪(fǎng)了一些業(yè)內人士，均表示在省級層面決定貸款利率并不靠譜，更何況還只是住建一家發(fā)文，利率的真正決定權，還在各家商業(yè)銀行的手中。

　　地方調控樓市，政府發(fā)文才靠譜

　　“不管用”，一位業(yè)內人士評價(jià)湖北省住建廳的這份文件，“想促進(jìn)樓市發(fā)展的愿望是好的，但地方調控樓市，通常要在政府的層面上發(fā)文，就像河北此前的文件也是以省政府的名義下發(fā)的。單單一個(gè)住建部門(mén)，怎么能決定利率、契稅、土地供應等其他部門(mén)管的事。比如契稅補貼就要財政、稅務(wù)部門(mén)同意，穩定土地供應則是國土部門(mén)的責任。要銀行加快放款，沒(méi)有人行、銀監部門(mén)點(diǎn)頭，各家銀行能買(mǎi)賬嗎？”
　　記者在這份文件上看到，文件抄送人行武漢分行、湖北銀監局，但業(yè)內人士認為效力有限。據了解，江蘇此前也曾出臺過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控性文件，通常都是由多個(gè)部門(mén)共同會(huì )商，最終達成一致后，才會(huì )以省政府的名義發(fā)文。而參與的部門(mén)除了住建之外，還通常會(huì )有國土、財政、稅務(wù)、發(fā)改、物價(jià)、人行、銀監等多個(gè)部門(mén)�！爸挥卸嗖块T(mén)共同協(xié)商，才能出臺一攬子的調控措施，這不是單單一個(gè)部門(mén)就能決定的�！�

　　利率標準的決定權在銀行

　　而就具體的利率水平而言，地方部門(mén)也僅能建議，更沒(méi)有決定權。
　　據了解，2010年全國各家銀行均已取消了七折利率，首套房恢復到了基準利率八五折，銀行業(yè)人士表示，是接到了上級監管部門(mén)的通知。而此后，首套房利率迅速一路提高，從八五折到九折、九五折，直到在基準利率上進(jìn)行一定程度的上浮。目前武漢的商業(yè)銀行首套房貸款利率大多為基準利率上浮5%，而南京的情況也大體如此。如果能直接降到七折利率，對于首套房購房人來(lái)說(shuō)當然是一大喜訊。以現行五年期以上商業(yè)貸款利率標準6.55%計算，七折之后利率為4.585%，基本與五年期以上公積金貸款利率4.50%相當。不過(guò)業(yè)內人士表示，愿望很美好，落地不容易。
　　“要想恢復七折利率，首先央行、銀監會(huì )要發(fā)文，對首套房利率下限擴大到基準利率的0.7倍予以認可，明確浮動(dòng)下限。然后各家商業(yè)銀行的總行再根據自身業(yè)務(wù)情況，綜合決定是否需要下浮到七折。如果各家銀行覺(jué)得不賺錢(qián)，即便央行允許下限擴大到七折，也并不需要以此放貸，可以八五折，可以九折，或者執行基準利率，”業(yè)內人士解釋說(shuō)。具體的貸款利率還是銀行自己決定的，不是地方政府部門(mén)說(shuō)了算。
　　而業(yè)內人士也指出，目前房貸對于各家銀行來(lái)說(shuō)，已不算是很有吸引力的優(yōu)質(zhì)項目。

　　開(kāi)發(fā)商也在自救

　　南京河西新盤(pán)路邊舉牌拉客

　　開(kāi)發(fā)商稱(chēng)營(yíng)銷(xiāo)壓力大，顧不上形象了

　　上周末，一心想在河西購房置業(yè)的南京市民何先生驅車(chē)帶著(zhù)家人來(lái)到河西南，打算看看這里幾家正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)。令他意外的是，在路邊他竟然發(fā)現有不少舉著(zhù)紙牌的人四處拉客，而牌子上寫(xiě)的正是他要“考察”的項目，“這也太掉價(jià)了吧”，何先生顯然有點(diǎn)不悅，而開(kāi)發(fā)商則坦承，如今市場(chǎng)壓力大，如此營(yíng)銷(xiāo)也是不得已而為之。 揚子晚報記者 馬祚波

　　售樓處外屢遭銷(xiāo)售員“截客”

　　河西南部最近有不少新盤(pán)亮相，上周剛入市的升龍天匯，與不久前推新銷(xiāo)售的五礦崇文金城是門(mén)對門(mén)的“鄰居”，加上不遠處的海峽城，這三家樓盤(pán)是目前河西南的房源供應主力軍。何先生告訴揚子晚報記者，他剛把車(chē)開(kāi)到距離升龍天匯售樓處一兩百米的地方，便看到馬路兩邊站著(zhù)好幾波人舉牌拉客�！拔彝Ｏ萝�(chē)，問(wèn)了其中一人，到售樓處還有多遠，他立馬表示可以帶我去看房，而且還有優(yōu)惠”，何先生說(shuō)，除了升龍天匯，五礦崇文金城的新房也可以看，而且這幾波人還互相競爭，讓他心里覺(jué)得有點(diǎn)不爽。
　　據一位熟知內情的開(kāi)發(fā)商介紹，這些人并非是樓盤(pán)的正式銷(xiāo)售人員，而是與開(kāi)發(fā)商合作代理樓盤(pán)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)公司請來(lái)的，其中多數是中介公司的工作人員，如今二手房市場(chǎng)普遍低迷，于是部分從業(yè)人員轉行替開(kāi)發(fā)商拉客，拉到了看房者還有提成，所以才會(huì )出現售樓處外站街舉牌的場(chǎng)景。

　　有截客者一個(gè)下午能賺一兩千

　　將自然到訪(fǎng)的客戶(hù)，變成自己拉來(lái)的購房者，這些“截客者”的收成究竟有多高？知情人告訴揚子晚報記者，通常是按照一組客戶(hù)計算的，每一組大概是換來(lái)50元到100元的中介費，看房人多的時(shí)候，一天能“截”到五六組，也就是五六百元的收入。
　　當然也有更為精明的截客者，將像何先生這樣拖家帶口來(lái)看房的一大家人分成兩三波客戶(hù)去看房，中介費立馬翻番甚至是三倍，忙活一個(gè)下午就能賺到一兩千元�！安贿^(guò)這也得征得看房人的同意，一般截客者會(huì )施以小恩小惠，比如送禮品什么的，以換取看房人的信任”，知情人士說(shuō)，這些人都是中介公司出來(lái)的，在跟客戶(hù)溝通上問(wèn)題不大，因此收成都還不錯。

　　開(kāi)發(fā)商自認是“雙刃劍”

　　記者昨天采訪(fǎng)了河西這幾家樓盤(pán)的當事人，對于這樣的營(yíng)銷(xiāo)手法，他們也都表示有點(diǎn)意外�！芭c我們合作的有代理公司，也有中介公司，他們幫我們的樓盤(pán)"拓客"沒(méi)有問(wèn)題，不過(guò)這種方式有點(diǎn)不妥�！逼渲幸患覙潜P(pán)的營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，在馬路上拉客確實(shí)能帶來(lái)不少客戶(hù)，并最終成交，但是對樓盤(pán)的形象也有傷害。而且據其了解，有的中介公司將明明要去A樓盤(pán)看房的客戶(hù)直接“截”到B樓盤(pán)，這是已經(jīng)屬于不當競爭的范疇了，一旦查實(shí)，將立即與其解除合作關(guān)系。
　　至于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)步入低迷期，不少接受采訪(fǎng)的開(kāi)發(fā)商表示，如今樓市庫存已突破5萬(wàn)套，距離歷史最高點(diǎn)只有3000套的差距，銷(xiāo)售壓力不言自明。對于限購政策松動(dòng)后是否會(huì )帶熱樓市，多數開(kāi)發(fā)商坦言“不指望”，因為市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到調整期，短期刺激將難以影響大局。