9月13日，國家統計局發(fā)布“2014年1-8月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”數據。其中，截至8月末，商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，比7月末增加930萬(wàn)平方米。若按照今年前8月的銷(xiāo)售速度，去化周期為10個(gè)月左右。
這一數據看似平淡無(wú)奇，但對比歷史數據不難發(fā)現，自2012年4月以來(lái)，上述指標已經(jīng)連續29個(gè)月保持上漲。其中，與低點(diǎn)時(shí)(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬(wàn)平方米)相比，最近兩年多來(lái)，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。
根據統計局的口徑，“待售面積”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積。該指標通常被理解為房屋庫存。按照上述理解，過(guò)去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近四年來(lái)，全國商品房庫存增加了約190%。
分析人士指出，庫存數據的增加，主要原因在于過(guò)去多年來(lái)，全國房地產(chǎn)投資、土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長(cháng)，使得市場(chǎng)的新增供應大幅增加。相比之下，市場(chǎng)消化庫存的速度慢于供應增加的速度。
今年以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉冷，投資熱情有所減退。但在多年來(lái)的投資慣性作用下，庫存持續增長(cháng)。統計局的數據顯示，最近5個(gè)月，全國商品房竣工面積仍在不斷增加。這也意味著(zhù)，如果市場(chǎng)銷(xiāo)售沒(méi)有出現根本性好轉，房屋庫存指標有繼續攀高的可能。
按照正常的邏輯，在一個(gè)城市中，庫存規模維持在8-12個(gè)月的去化周期，屬于正常水平。但在銷(xiāo)售低迷的當下，很多熱點(diǎn)城市的去化周期遠高于上述警戒線(xiàn)。
根據上海易居房地產(chǎn)研究院的監測，截至8月底，全國35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26931萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)1.3%，同比增長(cháng)22.6%。庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個(gè)城市新房去化周期為17.5個(gè)月。
其中，溫州新房去化周期達到47個(gè)月。貴陽(yáng)、天津、西安、煙臺等城市，同樣面臨庫存難以消化的窘境。
數據背后的真相
庫存數據的增加，昭示市場(chǎng)供需關(guān)系反轉的態(tài)勢。但在統計數據的背后，真實(shí)情況可能更為嚴峻。
據悉，在對庫存的統計中，并未將保障房納入其中。一位接近住建部的專(zhuān)家指出，不少城市的保障房建設規模較大，但由于未能較好對接需求，導致難以消化。該專(zhuān)家表示，若將一些地區兩限房、經(jīng)適房等帶有商品房性質(zhì)的房屋計算在內，樓市的庫存數據還會(huì )增加。
與此同時(shí)，游離在政策法規之外的“小產(chǎn)權房”，規模龐大難以估算，而且并不在官方的統計口徑中。若將這部分房屋計算在內，則市場(chǎng)的真實(shí)庫存更為龐大。
中國證券報記者在山東南部某市調研發(fā)現，在該市的東郊，有一些新建住房樓盤(pán)規模不小，且呈空置狀態(tài)。該市財政系統某工作人員向記者介紹，這些都是去年新建成的商品房，但大部分未能售出。
該人士表示，這些小區由當地一家國企開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，去年曾連續兩期開(kāi)盤(pán)，釋放近千套房源，但銷(xiāo)售情況十分慘淡。不僅如此，為規避監管層對地方融資平臺的清查，這些房屋從立項開(kāi)始，就被劃歸到保障房的序列中。因此，在統計部門(mén)的統計中，這部分房屋不在“商品房”之列，其銷(xiāo)售和待售情況均難以以數據的形式，作為市場(chǎng)的參考。
“實(shí)際上，這些小區里面，只有部分回遷房屬于保障房性質(zhì)，其余大約80%的房屋都是要出售的�！痹撊耸勘硎�，當地的多個(gè)商品房項目，均以這種情況來(lái)操作。
在江蘇、浙江等省份公布的2013年度建筑業(yè)數據中，住宅竣工面積龐大(2013年江蘇建筑企業(yè)住宅竣工面積4.8億平方米)，幾乎相當于同期全國住宅竣工量的一半。這也說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)庫存，或許遠超于外界預期。
由于統計口徑和數據采集不夠透明，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的真實(shí)庫存難以為外界所知。多數受訪(fǎng)者指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)庫存，至少要在現有基礎上上浮30%。
今年6月，西南財經(jīng)大學(xué)發(fā)布報告稱(chēng)，2013年中國城鎮地區住房空置率達22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。高于國際慣例中5%到10%的合理區間，存在嚴重供給過(guò)剩。從另一個(gè)角度佐證了“產(chǎn)能過(guò)�！钡默F實(shí)。
指望不上的剛需
“整體市場(chǎng)供大于求的形勢已經(jīng)確立�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，過(guò)去兩三年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉。多地出現的“空城”、“鬼城”表明，“去庫存”將成為很多地方的難題。
今年5-6月，住建部部長(cháng)陳政高曾赴中西部多個(gè)省份調研并座談，其在座談中曾對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)做出“供大于求”的定性。7月11日，陳政高召開(kāi)了其上任后的第一場(chǎng)全國住房城鄉建設工作座談會(huì )，再次提出“千方百計消化庫存”的要求。
但經(jīng)過(guò)快速擴張的“黃金時(shí)代”，對于當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，去庫存并非易事。張大偉指出，主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩期，增長(cháng)空間有限。其中，部分二三線(xiàn)城市增長(cháng)過(guò)快，需求已被透支。
張大偉指出，一線(xiàn)城市供不應求的基本面沒(méi)有改變，但由于房?jì)r(jià)基數較高，一定程度上背離了市場(chǎng)購買(mǎi)力，因此去化速度不快;而在二三線(xiàn)城市以及不少四線(xiàn)城市，供大于求的形勢明顯，不僅成交量難以回升，房?jì)r(jià)也停滯不前。
近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現階段性利好。一方面，在一些庫存壓力較大的城市，房企折扣力度加大;另一方面，非一線(xiàn)城市幾乎全面放松限購，部分城市的信貸政策也有所放松。但從市場(chǎng)成交來(lái)看，其對需求入市的拉動(dòng)并不明顯。
中原地產(chǎn)研究中心的統計顯示，9月前14天，全國54個(gè)主要城市合計住宅簽約83349套，環(huán)比8月同期基本持平。其中，二線(xiàn)城市的利好政策被消化后，成交量不漲反降。傳統的“金九”成色明顯不足。
張大偉表示，雖然樓市及信貸政策均有松動(dòng)趨勢，但顯然力度和速度均受到控制。漸進(jìn)式的放松對市場(chǎng)心理的恢復效果也是有限的，市場(chǎng)復蘇所持續的時(shí)間也依賴(lài)后繼信貸的支持。他強調，除非出現信貸政策的實(shí)質(zhì)性放松，或類(lèi)似“四萬(wàn)億”的投資政策出臺，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)難以真正復蘇。
專(zhuān)家認為，盡管從長(cháng)遠來(lái)看，城鎮化將釋放一部分需求，但就當前城市資源分配不均、產(chǎn)業(yè)支撐不足、城鎮化配套改革措施未出的現狀而言，剛需在很大程度上是被夸大的，短期內難以大規模釋放。
國家統計局的最新數據顯示，自2012年4月以來(lái)，全國商品房待售面積連續29個(gè)月保持上漲。近兩年以來(lái)，全國商品房整體庫存上漲了86.4%，近乎翻倍。中國證券報記者采訪(fǎng)發(fā)現，有些地方的部分新建住宅和“小產(chǎn)權房”并未納入到統計范疇，加之各類(lèi)保障性住房吸納了相當部分需求，市場(chǎng)的真實(shí)庫存有可能更加龐大。
分析人士指出，盡管房地產(chǎn)投資熱情不斷下滑，但在之前的投資慣性作用下，庫存正逼近歷史高點(diǎn)。即便市場(chǎng)成交量抬頭，但供大于求的格局已然確立。在這種背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖速度勢必有限，低速運行將成常態(tài)。
