國家統計局18日發(fā)布數據顯示，8月全國70個(gè)大中城市中，有68個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比出現下降，1個(gè)城市持平，1個(gè)城市上漲。70個(gè)城市新房?jì)r(jià)格平均環(huán)比下跌1.2%，據上海易居房地產(chǎn)研究院統計，為該指標最近十年來(lái)最大跌幅。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入本輪周期下行階段，成為多數業(yè)內人士一致判斷。當前市場(chǎng)供需關(guān)系逆轉，將使本輪調整深度與廣度都甚于以往。一個(gè)佐證在于，進(jìn)入傳統的“金九”，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未有起色。

　　值得注意的是，隨著(zhù)湖南、湖北等省級政府發(fā)布文件，第二輪救市正在逐步展開(kāi)，未來(lái)甚至不排除國家層面出手救市的可能。分析人士指出，地方政府的零星救市舉措，恐難以挽救低迷的市場(chǎng)，除非在信貸政策上有著(zhù)實(shí)質(zhì)性放松，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續處在下行通道中。

　　房?jì)r(jià)步入“過(guò)冷”區間

　　數據顯示，8月，全國70個(gè)大中城市中，僅有廈門(mén)一地新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，溫州持平，其余68個(gè)城市均出現下降。平均而言，70城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌1.2%，連續四個(gè)月出現下挫，且跌幅不斷擴大。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院分析指出，70城市房?jì)r(jià)指數指標從2005年起開(kāi)始使用，如此計算，今年8月房?jì)r(jià)環(huán)比跌幅不僅創(chuàng )下了2008年以來(lái)的歷史新高，同時(shí)也創(chuàng )下了近十年的最大。

　　在上述房?jì)r(jià)下跌的城市中，包括四個(gè)一線(xiàn)城市在內，共有52個(gè)城市的新房?jì)r(jià)格環(huán)比跌幅超過(guò)1%，也是歷史少見(jiàn)。

　　同比來(lái)看，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格上漲0.54，接近去年同期的水平。今年1月以來(lái)，該漲幅已連續8個(gè)月下挫。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的說(shuō)法，房?jì)r(jià)已經(jīng)跌回一年前的水平。

　　二手房方面，上月共有67個(gè)城市的價(jià)格出現環(huán)比下跌，2個(gè)持平，僅有合肥一地出現上漲。70城市二手住宅平均環(huán)比下跌0.8%，同樣連續四個(gè)月下跌;平均同比上漲0.1%，同樣幾乎跌回一年前的水平。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院報告指出，當前房?jì)r(jià)已步入“過(guò)冷”區間。從房企角度看，在九、十月份的降價(jià)促銷(xiāo)力度會(huì )加大。而從城市的角度看，房?jì)r(jià)下跌會(huì )使得救市和刺激的力度加大。

　　值得一提的是杭州。今年8月，杭州的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降2.1%，降幅是70城市中的最大。今年4月以來(lái)，杭州新建商品住宅價(jià)格一直環(huán)比下降，且連續5個(gè)月位居降幅榜首。

　　今年年初，杭州最先傳出房地產(chǎn)項目降價(jià)的消息，隨后引發(fā)區域乃至全國性的“降價(jià)潮”。因此，其樓市變化最為受人關(guān)注。分析人士指出，按照慣例，最先出現市場(chǎng)調整的城市，往往最先恢復。從杭州的房?jì)r(jià)跌幅可以看出，當前市場(chǎng)仍然處在深度調整中，并無(wú)復蘇跡象。

　　下跌周期恐未結束

　　此次房?jì)r(jià)的調整范圍之廣、跌幅之大，遠超市場(chǎng)預期。張大偉表示，從春節過(guò)后至今的七個(gè)月中，從首次出現個(gè)別城市價(jià)格調整，到3-4月出現華東區域的塊狀分布，再到5月出現以東部城市為主的房?jì)r(jià)多數城市下行，市場(chǎng)已經(jīng)出現加速調整。到6至8月，房?jì)r(jià)調整的范圍已從塊狀分布彌漫到全面下調。

　　之所以出現上述局面，雖是多重作用累積的結果，但供需關(guān)系的逆轉仍被認為是關(guān)鍵因素。根據國家統計局的數據，截至8月末，全國商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，已連續29個(gè)月保持上漲，與2012年3月時(shí)的低點(diǎn)相比，增幅達到86.4%。最近兩年多來(lái)，全國商品房庫存幾乎翻倍。隨著(zhù)商品房竣工面積的不斷增加，庫存指標仍有繼續攀高的動(dòng)力。

　　在需求層面，由于城鎮化進(jìn)程慢于預期，以及產(chǎn)業(yè)支撐不足等因素，使得需求后繼乏力。張大偉指出，此前數年，部分二三線(xiàn)城市樓市增長(cháng)過(guò)快，需求已被透支。因此，在供大于求的背景下，成交量停滯、房?jì)r(jià)下滑均在所難免。

　　多數分析人士認為，在經(jīng)過(guò)2012年和2013年的大幅上漲之后，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)已表現出明顯的底部特征。主要體現在，成交量和房?jì)r(jià)均處于階段性低點(diǎn)、房地產(chǎn)投資和拿地步伐放緩、地方救市舉措頻出等。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)始終表現先揚后抑的周期性特征。這是最近十年來(lái)，我國經(jīng)歷的第四個(gè)房地產(chǎn)短周期。

　　他表示，此前兩輪調整分別位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房?jì)r(jià)下跌周期持續了6個(gè)月，后者為8個(gè)月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，調整的規律是：房?jì)r(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很小;漲得時(shí)間長(cháng)，跌得時(shí)間短。

　　相比之下，如今的內外環(huán)境均較為惡劣，主要體現在，既無(wú)“四萬(wàn)億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場(chǎng)“供大于求”的情況。這也決定了，此輪市場(chǎng)調整的周期將會(huì )更長(cháng)，即房?jì)r(jià)下跌的時(shí)間可能超過(guò)8個(gè)月。按照他的觀(guān)點(diǎn)，降價(jià)通道還將持續。

　　“救市”仍有后續動(dòng)作

　　歷史經(jīng)驗顯示，每當市場(chǎng)低迷之時(shí)，救市行為便應運而生。由于市場(chǎng)未出現好轉跡象，今年4月以來(lái)，不斷有城市推出松綁調控的相關(guān)措施。集中表現為：放松“限購令”、給予稅費補貼、調整普通住宅認定標準等。另有不少城市雖未明確發(fā)文，但以暗補的形式予以松綁。

　　截至目前，這些措施作用十分有限。統計局數據顯示，今年1-8月，商品房銷(xiāo)售面積64987萬(wàn)平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月擴大0.7個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入傳統旺季的“金九”，各地成交情況仍未有明顯好轉。

　　9月15日，湖北省城鄉建設廳發(fā)布通知，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。通知強調，居民家庭貸款首次購買(mǎi)自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。由于通知包含六大條款，共二十條細則，因此也被稱(chēng)為“鄂六條”。此前，福建和湖南已先后出臺“閩八條”和“湘五條”，四川也曾出臺一系列松綁調控的措施。

　　張大偉認為，在經(jīng)濟降速、土地財政降溫的情況下，房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的最容易救經(jīng)濟的辦法。從目前各地房地產(chǎn)的降溫情況看，預計至少還會(huì )有10個(gè)以上省份發(fā)布文件，目的是挽救岌岌可危的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　楊紅旭表示，“鄂六條”的出臺，表明本輪房地產(chǎn)救市的第二波正向縱深展開(kāi)。此前的第一波救市，主要體現在單個(gè)城市層面，而第二波已經(jīng)升格至省級。

　　他進(jìn)一步指出，若市場(chǎng)繼續沒(méi)有好轉，還可能出現國家層面的第三波“救市”。內容主要體現在個(gè)人房貸及房企融資門(mén)檻的降低，以及樓市調控長(cháng)效機制的建立等。

　　多數受訪(fǎng)者指出，盡管救市動(dòng)作頻頻，但在整體告別絕對短缺后，樓市已經(jīng)進(jìn)入低速增長(cháng)的“白銀時(shí)代”。除非出現信貸政策的根本性松綁，否則本輪市場(chǎng)的調整周期將至少延續到2015年初，2014年將不可避免地成為量?jì)r(jià)低迷的“歉收年”。