“四大行將出政策，放松首套房認定標準，只要房貸貸款余額還清都算首套房。監管層已召集幾大行開(kāi)會(huì )，目前正在吹風(fēng)階段，預計該政策會(huì )較快出臺�！�9月22日下午，關(guān)于房貸將放松的這一傳言，在市場(chǎng)上不脛而走。
　　消息人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示“消息基本屬實(shí)”，稱(chēng)中行當天下午召開(kāi)高層會(huì )議，討論房貸政策調整問(wèn)題。這一傳聞也得到了工行、農行內部人士的初步證實(shí)，但均未透露詳情。
　　截至記者發(fā)稿時(shí)，四大行尚未就此傳聞公開(kāi)表態(tài)。
　　此前，部分地區已現放松首套房貸款界定的端倪。今年8月份福建省住房和城鄉建設廳出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（也稱(chēng)“閩八條”）中曾表示，“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定。金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行�！�
　　某國有大行個(gè)貸部負責人在接受21世紀經(jīng)濟報道采訪(fǎng)時(shí)介紹，此前北京地區的放貸政策頗為嚴格，以家庭為單位，首套房的認定既“認房”又“認貸”。如果首套房貸的界定放寬，可能激發(fā)大量的改善性需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。
　　他表示，"認房"就是只要在建委網(wǎng)站里查到名下有房，無(wú)論之前貸款否，再次買(mǎi)房的話(huà)，銀行貸款都算二套房貸。"認貸"就是只要有過(guò)住房按揭貸款記錄，無(wú)論這套房子還持有與否，之前的房貸是否還清，再買(mǎi)房貸款都按照二套房計算，首付高達70%”。

　　認房不認貸？

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷，經(jīng)濟穩增長(cháng)壓力越來(lái)越大的背景下，今年上半年曾多次傳出“房貸松綁”的傳言。分析人士認為，這次傳聞屬實(shí)的可能性大，滿(mǎn)足剛需和改善性住房需求一直都是監管層鼓勵的方向。
　　進(jìn)入9月后，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統的“金九銀十”營(yíng)銷(xiāo)旺季并未如約而至。遭遇了樓市8月數據十年最差的同時(shí)，46個(gè)限購城市，目前已有40個(gè)松綁限購，但作用非常有限。中原地產(chǎn)數據顯示，從9月前21天看，54個(gè)主要城市合計住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平。
　　值得一提的是，近日房地產(chǎn)企業(yè)的融資也進(jìn)一步放松。富力地產(chǎn)9月19日發(fā)布公告，因預期監管機構將允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據，公司擬向交易商協(xié)會(huì )申請注冊發(fā)行不超過(guò)70億元的中期票據。金融街曾發(fā)布公告稱(chēng)，董事會(huì )審議通過(guò)了“關(guān)于公司發(fā)行不超過(guò)52億元中期票據的議案”。
　　與房企發(fā)行中票的開(kāi)閘一脈相承，放松個(gè)人住房按揭貸款也不是不可能。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，地方政府積極呼吁松綁信貸，作用有兩點(diǎn)：一是給市場(chǎng)信心，增加市場(chǎng)購房者救市預期。二是將“穩增長(cháng)”的壓力轉移到銀行，給銀行施加壓力。
　　不過(guò)張大偉認為，事實(shí)上出現房貸余額還清，都算首套房的可能性不大。預計后續信貸松綁的主要口徑將是“認房不認貸款”。即只要證明名下無(wú)房，就可以按照首套購房認定，證明名下只有一套，就可以按照二套申請。

　　刺激改善型需求

　　民生證券地產(chǎn)研究員鄒恒超也稱(chēng)，限貸放松傳聞基本屬實(shí)，限購放開(kāi)后，限貸放開(kāi)合情合理，將顯著(zhù)刺激改善性住房需求。目前四大行按揭貸款中97%是首套房，二套房?jì)H約3%，三套房不貸。他認為，限貸放開(kāi)后，首套房“認房不認貸”的標準較之前的“認房又認貸”大幅降低，將刺激居民改善性住房需求，而投機性需求依然被遏制。
　　在鄒恒超看來(lái)，未來(lái)按揭利率下行將繼續帶動(dòng)銷(xiāo)量回暖。目前已有大行將首套房按揭利率下調至基準以下，而此前央行5000億PSL也為大行四季度按揭利率下行打下基礎。預計未來(lái)地產(chǎn)政策繼續放松仍是大勢所趨，價(jià)穩量升將逐步兌現。
　　前述國有大行個(gè)貸部負責人表示，北京地區的住房按揭貸款利率一般維持在基準，變化不大，“之前有的銀行曾上浮5%，但是幾乎沒(méi)有什么市場(chǎng)。最近也有的銀行傳出首套房貸利率可以?xún)?yōu)惠到九五折，但是都有苛刻的條件”。
　　至于首套房貸款的利率優(yōu)惠政策，該負責人認為很難執行。雖然住房按揭貸款是銀行長(cháng)期、穩定的收益來(lái)源，但是由于存款流失的加劇和銀行負債成本的居高不下，放貸再進(jìn)行優(yōu)惠就沒(méi)有利潤空間，“消費貸款的利率一般都基準上浮20%，在資金緊張的時(shí)候，銀行肯定是更愿意發(fā)放消費貸款”。