近期，有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策松綁的傳聞甚囂塵上，盡管幾大行均未證實(shí)，但傳聞反映出的救市沖動(dòng)頗為真切。在經(jīng)濟增長(cháng)乏力、“房地產(chǎn)財政”縮水的情況下，這種沖動(dòng)不難理解。但需要注意的是，已經(jīng)度過(guò)“黃金十年”的房地產(chǎn)業(yè)，已無(wú)力承擔提振經(jīng)濟的“重任”。在調結構、去房地產(chǎn)化的重要階段，切勿重走房地產(chǎn)救經(jīng)濟的老路。
對于信貸政策，部分地方政府公布了相關(guān)措施，挽救市場(chǎng)與提振信心的目的明顯。在房地產(chǎn)發(fā)展史上，這一幕似曾相識。2008年，受多重因素影響，經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。從當年10月起，多個(gè)城市出臺文件進(jìn)行救市。10月22日，三部委發(fā)文指出，金融機構對居民首次購買(mǎi)住房提供貸款，貸款利率下限擴大為基準利率的0.7倍(原為0.8倍);最低首付款比例調整為20%。隨后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫。
如今的情形是，低迷的成交量似乎表明，只有信貸徹底松綁，才能激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么，當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底要不要救?
之所以有“救市”訴求，是因為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)、地方財政等層面都有重要貢獻。過(guò)去多年來(lái)，這種“支柱地位”得到充分體現。但在新形勢下，有兩個(gè)基本判斷必須厘清。
第一，我國正處于“調結構”的重要階段，“去房地產(chǎn)化”是調結構的重要目標之一。近年來(lái)，經(jīng)濟增長(cháng)對房地產(chǎn)的依賴(lài)程度越來(lái)越高。在很多地方，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占當地財政收入的一半以上。因此，避免房地產(chǎn)業(yè)繼續“綁架”宏觀(guān)經(jīng)濟，是未來(lái)的政策重要考量。
第二，度過(guò)“黃金十年”后，房地產(chǎn)業(yè)將告別高增長(cháng)階段。隨著(zhù)整體供需關(guān)系逆轉和人均居住面積提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(cháng)難以為繼。近期以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速連續多月低于固定資產(chǎn)投資增速，表明房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的推動(dòng)作用正在下滑，且這種趨勢難以逆轉。
基于這種判斷，盡管多數從業(yè)者已習慣于“低迷期救市”的固有邏輯，但靠房地產(chǎn)救經(jīng)濟的老路顯然走不通。
不過(guò)，在城鎮化方興未艾、房地產(chǎn)業(yè)仍承受政策高壓、經(jīng)濟增長(cháng)乏力的階段，對房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調仍有必要。但這種調整不應以“救市”之名，而需站在維持市場(chǎng)平穩運行、推動(dòng)經(jīng)濟健康增長(cháng)的角度。
首先，房地產(chǎn)信貸政策有必要適度放松。在現有信貸政策下，首次置業(yè)需求和改善需求仍受諸多限制。引導合理需求釋放，是房地產(chǎn)調控的目標之一。因此，適度放松信貸政策、降低購房杠桿，在現階段頗有必要。
其次，避免地方救市行為“越線(xiàn)”。所謂“越線(xiàn)”，是指逾越土地、信貸等紅線(xiàn)。在政策調整過(guò)程中，容易出現土地粗放利用、城市規模無(wú)序擴張、地方融資平臺過(guò)度投資等亂象，對此需警惕并嚴格監管，避免市場(chǎng)非理性膨脹，并帶來(lái)新的供應過(guò)剩和金融風(fēng)險。
再次，加快建設房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制。加快完善住房供應體系、個(gè)人住房信息系統、不動(dòng)產(chǎn)統一登記系統等建設，有助于維持市場(chǎng)平穩運行。在供需關(guān)系發(fā)生逆轉、市場(chǎng)進(jìn)入低速增長(cháng)期的當下，這些長(cháng)效機制的推出迫在眉睫。
最后，加快推進(jìn)城鎮化相關(guān)改革。城鎮化不僅是我國經(jīng)濟增長(cháng)的最大紅利，同時(shí)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的重要背景。加快推進(jìn)與城鎮化相關(guān)的土地、戶(hù)籍等制度改革，既能開(kāi)啟經(jīng)濟增長(cháng)新動(dòng)力，也有助消化房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩庫存，避免市場(chǎng)“硬著(zhù)陸”。
