9月30日，央行、銀監會(huì )發(fā)布通知，對我國房貸政策作出調整。其中，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，執行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。
　　不過(guò)，業(yè)界普遍存在的疑慮是：在銀行負債成本逐漸增多，息差、利差又漸趨收窄的情況下，銀行是否真的愿意加大個(gè)人房貸投放力度，以及執行7折的貸款利率水平？
　　上述通知還表示，增強金融機構個(gè)人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業(yè)金融機構通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長(cháng)的專(zhuān)項金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
　　有觀(guān)點(diǎn)認為，MBS未來(lái)將成為銀行加大住房貸款投放的重要手段之一。

　　業(yè)內：低于85折銀行沒(méi)錢(qián)賺

　　華夏銀行發(fā)展研究部戰略室負責人楊馳對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，總體來(lái)說(shuō)，新政有利于改善型購房群體，與先前一刀切、認房又認貸的政策相比有進(jìn)步。名下的房屋還完貸款后才可享受首套房?jì)?yōu)惠政策，也反映出金融監管機構對于控制整體債務(wù)擴張的審慎態(tài)度。
　　但楊馳也認為，房貸新政是否能夠完全激活當前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還需進(jìn)一步觀(guān)察各商業(yè)銀行的應對策略。相對個(gè)人消費貸款和小微企業(yè)貸款來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房按揭貸款的收益率偏低，7折利率已接近銀行負債成本，盈利要求決定了銀行不可能拿出太多信貸資源配置在個(gè)人房貸品種上。
　　交行首席經(jīng)濟學(xué)家連平也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從房貸成本來(lái)說(shuō)，不大可能降到7折利率。目前，銀行的負債成本和前些年相比有了很大提升，負債成本上升了，按照目前一般的負債成本計算，再考慮利差收窄、息差收窄，如果住房貸款低于85折銀行就沒(méi)有錢(qián)賺了，在9折左右銀行還可能愿意做。一方面，金融機構要支持按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展，實(shí)現惠民生等決策層希望達到的目標，另一方面，也要考慮商業(yè)可持續性。
　　“第一步，要看如何想辦法從基準、基準以上的利率降到基準以?xún)龋?折可能太遠了；第二，從規模和價(jià)格關(guān)系來(lái)看，國家鼓勵、支持、推動(dòng)，銀行還會(huì )多放一些貸款，但如果定價(jià)回落到銀行商業(yè)可持續性無(wú)法承受的范圍，貸款大規模投放則不太可能，所以?xún)r(jià)格和政策需要平衡；另外，如果沒(méi)有需求，貸款也沒(méi)有投放對象，今年房地產(chǎn)住宅的成交量明顯回落，也不能說(shuō)按揭貸款投放少，還有一個(gè)原因是需求小�！边B平分析認為。

　　MBS利于盤(pán)活存量房貸

　　上述通知還表示，鼓勵銀行業(yè)金融機構通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券、發(fā)行期限較長(cháng)的專(zhuān)項金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
　　這意味著(zhù)，在監管部門(mén)看來(lái)，通過(guò)MBS盤(pán)活銀行存量住房貸款，也是推動(dòng)銀行放貸的一個(gè)方面。
　　今年7月，郵儲銀行2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品在全國銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行，規模為68.14億元。從發(fā)行結果看，該產(chǎn)品的基礎資產(chǎn)加權利率是5.88%，MBS發(fā)行利率是5.8%和6.79%。業(yè)內人士認為，該產(chǎn)品發(fā)行利率基本上落在了招標區間的上限，說(shuō)明當時(shí)投標認購的情況不是很理想。
　　其實(shí)，早在2005年，已有銀行涉足個(gè)人住房貸款證券化。當年12月，由建行作為發(fā)起機構的國內首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品—“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”進(jìn)入全國銀行間債券市場(chǎng)。
　　連平認為，銀行在按揭貸款方面不能說(shuō)是“惜貸”。和公司貸款相比，住房貸款占用銀行資本、風(fēng)險撥備比較少，所以保持一定規模，銀行還是愿意的。
　　“個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化會(huì )作為發(fā)展趨勢應該是明朗的，但市場(chǎng)各方面的機制、運作的模式是不是很適合其發(fā)展，還有待觀(guān)察，監管層和貨幣當局還是愿意推動(dòng)的，市場(chǎng)也應該很好適應這個(gè)需求，讓按揭貸款資產(chǎn)證券化持續不斷向前推進(jìn)，使得商業(yè)銀行沒(méi)有后顧之憂(yōu)，手中的資產(chǎn)能夠轉移出去，騰出額度，更好支持按揭貸款�！边B平表示。
　　中央財經(jīng)大學(xué)教授郭田勇也認為，住房貸款資產(chǎn)證券化會(huì )成為銀行一個(gè)重要的手段。
　　楊馳表示，要盤(pán)活房貸市場(chǎng)，就需要有配套措施，鼓勵商業(yè)銀行通過(guò)MBS把存量房貸盤(pán)活，以解決規模問(wèn)題。另外，如果把前些年放的一大批7折利率房貸盤(pán)活，商業(yè)銀行會(huì )以更高的收益率發(fā)展房貸業(yè)務(wù)，MBS會(huì )是將來(lái)推出的重要措施。
　　此前，也有行業(yè)人士向記者表示，個(gè)人住房貸款支持證券化相比普通的銀行信貸支持證券化要復雜，“如果是發(fā)行對公貸款支持證券化，銀行最多就拿出來(lái)二三十筆貸款，而且不需要系統改造，有些賬目從表內轉到表外直接手工改賬就可以。但個(gè)人住房貸款證券化，銀行基本上要拿出幾萬(wàn)筆貸款，在資產(chǎn)篩選、盡職調查、資料提取方面也有很多工作要做，而且資產(chǎn)出表工作量很大，需要有一個(gè)集中的IT系統支持，有一些銀行住房貸款還在分行那端，做起來(lái)就更麻煩�！�