10月1日，中國房地產(chǎn)指數系統百城住宅價(jià)格指數9月數據出爐：全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10672元/平方米，環(huán)比上月下跌0.92%，為連續第5個(gè)月下跌，跌幅擴大0.33個(gè)百分點(diǎn)。

　　政策面的改變則更受人關(guān)注，9月最后一天，央行、銀監會(huì )發(fā)布“限貸”松綁新政。其中對于貸款購買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，由于新政涉及人群較廣，一、二、三線(xiàn)不同城市存在自身的實(shí)際市場(chǎng)特征，其未來(lái)對于樓市成交量的實(shí)際影響將隨著(zhù)各商業(yè)銀行具體的執行情況而定。

　　房?jì)r(jià)環(huán)比下跌城市增加5個(gè)

　　根據中指院報告，與8月相比，9月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數量較上月減少5個(gè)，其中漲幅在1%以上的有9個(gè)，較8月增加1個(gè);環(huán)比下跌的城市數量較上月增加5個(gè)，其中跌幅在1%以上的有42個(gè)，較8月增加11個(gè)。

　　數據顯示，8月代表城市可售面積達17701萬(wàn)平方米，是2010年以來(lái)最高水平，較去年同期大幅增長(cháng)34%，從12個(gè)月銷(xiāo)售面積計算得出的出清周期來(lái)看，8月20個(gè)代表城市的出清周期為15.6個(gè)月，較去年同期延長(cháng)5個(gè)月。

　　在這樣的背景下，三季度樓市處于量?jì)r(jià)齊跌局面，有統計數據顯示，第三季度重點(diǎn)城市成交商品住宅約3777萬(wàn)平方米，環(huán)比二季度增長(cháng)10.3%，同比去年同期下降14.0%。

　　除北上廣深等城市外，“限購”在全國基本取消，但釋放的需求并不如想象般強烈。杭州樓市就是一個(gè)例證，9月21日至9月27日杭州主城區日均成交167套，與沒(méi)有全面放開(kāi)限購的8月基本持平，但與之相對的庫存卻繼續增加，截至9月末，杭州市區庫存量首次突破14萬(wàn)套大關(guān)。

　　二手房市場(chǎng)觀(guān)望情緒明顯

　　業(yè)界關(guān)于放松信貸的呼聲終于變成了現實(shí)。交行報告稱(chēng)，央行《通知》對個(gè)人住房貸款在利率、審核時(shí)間等方面的現行政策提出了調整要求，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對于改善民生具有積極意義。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭向 《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說(shuō)，對于已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，三套房的禁購也將全面取消，且購入第三套以及上房屋也將有可能享有首付與貸款優(yōu)惠政策，將在一定程度上刺激被限購拒之門(mén)外的投資需求重新回歸樓市。

　　但政策出爐以后，多地樓市仍波瀾不驚。據新浪樂(lè )居數據監控中心數據顯示，國慶假期蘇州樓市商品房成交共計1286套，環(huán)比減少640套，成交面積137126.61平方米，環(huán)比減少73561.44平方米。

　　胡景暉說(shuō)，利好之后的國慶樓市成交顯著(zhù)走低表明，在未確定商業(yè)銀行具體執行力度的情況下，購房人群出現了較為明顯的短期觀(guān)望情緒，其中二手房市場(chǎng)的觀(guān)望特征表現得更加明顯。在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、央行堅持流動(dòng)性定向釋放等多方面因素的影響下，商業(yè)銀行對于住房按揭貸款的實(shí)際支持情況，成為市場(chǎng)各方普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　北京一家大型國有房企相關(guān)負責人表示，政策無(wú)疑給整個(gè)行業(yè)打了一針興奮劑，但是不會(huì )馬上影響企業(yè)的銷(xiāo)售和拿地策略，在資金成本重壓下，以最合適跑量的價(jià)格加速銷(xiāo)售回款仍是企業(yè)四季度的主要方向。

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　　城市樣本1

　　上海樓市“金九”爽約市場(chǎng)期待“銀十”成色

　　9月份通常是樓市旺季，但上海今年的“金九”卻并沒(méi)有到來(lái)。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心監控的數據顯示，從9月8日到10月5日，上海只有9月22日到9月28日的新建商品住宅成交量高于今年的平均周成交量。

　　那么，在房貸政策“松綁”后，“銀十”會(huì )來(lái)嗎?上海房地產(chǎn)業(yè)界的觀(guān)點(diǎn)是“至少會(huì )比9月份好”。

　　開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠力度不足

　　房貸政策放松后的首個(gè)黃金周，上海十一房展會(huì )在上海展覽中心舉行。房展會(huì )人氣不錯，首日觀(guān)眾達3.5萬(wàn)人次，為期四天的展期共吸引超過(guò)12萬(wàn)人次參觀(guān)，超過(guò)了去年同期的11萬(wàn)人次。

　　房展會(huì )參展的本地樓盤(pán)有88個(gè)，大大超過(guò)了今年5月的28個(gè)，但展會(huì )整體仍然膠著(zhù)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠力度非常有限，折扣只有九五折。許多開(kāi)發(fā)商認為，隨著(zhù)房貸政策放松，購房成本下降，開(kāi)發(fā)商不必再給出很大優(yōu)惠就可以賣(mài)房，而看房者仍然觀(guān)望情緒濃厚。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(cháng)李戰軍接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，10月份的房地產(chǎn)銷(xiāo)售將會(huì )好于7、8月份，今年第四季度樓市行情比起前三季度將有所好轉。

　　李戰軍認為，今年全年的總體數據并不算太差，房貸政策的放松會(huì )進(jìn)一步保證房企今年末的業(yè)績(jì)。政策的放松不僅將直接影響到樓市的成交和價(jià)格，還將起到風(fēng)向標的作用。目前國內還有一些城市沒(méi)有放松限購政策，這些地方將考慮到樓市宏觀(guān)調控政策逐漸退出的導向，考慮進(jìn)一步放松限購。

　　十月靠高端樓盤(pán)支撐?

　　由于銀行態(tài)度不明朗，房貸政策的放松究竟能給購房者帶來(lái)多大的好處?

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現，房貸政策放松的效應現階段主要體現在心理層面。很多賣(mài)方認為，這是一個(gè)官方刺激樓市的信號，因而做出了積極的動(dòng)作。在受貸款影響較小的高端住宅領(lǐng)域，看多的觀(guān)點(diǎn)也占了上風(fēng)。

　　香港地產(chǎn)商永泰地產(chǎn)和南豐發(fā)展近期聯(lián)手在上海陸家嘴金融開(kāi)發(fā)區開(kāi)發(fā)了一個(gè)高端項目尚濱江。據透露，這一項目正是考慮到內地“金九銀十”的行情，決定在十一黃金周推出，并在10月份在上海和香港同時(shí)開(kāi)售，售價(jià)可能高達12萬(wàn)~12.5萬(wàn)元/平方米。

　　這兩家港企的決策依據并非房貸政策的放松，而是上海樓市高端需求的數據。代理這一項目的第一太平戴維斯對外透露，上海8月份高端住宅新增一手供應量同比下滑38%，成交量卻同比上升了7.8%。由于這一項目且租且售，租賃行情也與之密切相關(guān)。據透露，上海市內整體住宅的租金維持在每月182元/平方米，而空置率僅10.6%。

　　開(kāi)發(fā)商方面的思路是，上海高端樓市的數據支撐了10月的行情。如今房貸政策的放松更刺激了買(mǎi)方的出手。德佑地產(chǎn)營(yíng)運中心副總經(jīng)理林俊權告訴記者，由于很多購房者假期選擇出游，十一黃金周的二手房帶看量還沒(méi)有明顯的變化，房貸政策放松的效應或許在節后顯示出來(lái)。

　　“客戶(hù)入市的意愿和速度有所上升，有一些房東決定漲價(jià)�！绷挚�權說(shuō)，10月份業(yè)績(jì)比9月份有所提升應該是比較確定的。

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　　城市樣本2

　　信貸松綁推動(dòng)北京二手房市場(chǎng) 節后成交有望回升

　　對于十一黃金周的北京樓市而言，國慶節前夜中國人民銀行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布的房貸新政無(wú)疑是一劑強心針。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數據顯示：國慶假期前6天，北京網(wǎng)簽數據中，新建住宅為472套，二手房住宅簽約38套，合計簽約510套，雖然相比2013年同期明顯下滑，但優(yōu)于2012年同期。

　　“本次央行的松綁雖然未提及降準、降息，但松綁幅度遠遠超過(guò)之前預期的‘認房不認貸’，基本上是之前信貸政策的全面松綁，對市場(chǎng)的信號意義較大�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

　　影響需看后續細則

　　李毅(化名)國慶節假期一天也沒(méi)能休息，看房的人比預料的要多。

　　“這幾日每天的帶客量能趕上之前一周的，其中還有很多房子因為業(yè)主不在沒(méi)辦法看，不然人會(huì )更多�！崩钜銓Α睹咳战�(jīng)濟新聞》記者說(shuō)道，李毅是北京東四環(huán)附近一家中介門(mén)店的銷(xiāo)售員，而他的同事十一期間基本都在工作。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日(10月7日)走訪(fǎng)了北京通州區、朝陽(yáng)區的多家中介門(mén)店，雖然是小長(cháng)假的最后一天，依然有不少購房者前來(lái)看房，“之前我就看過(guò)這里的房子，但因為首付款過(guò)高最終放棄，現在只要三成首付，我完全可以考慮換房�！闭�在看房的一位購房者對記者說(shuō)道。

　　李毅告訴記者，從目前公布的新政來(lái)看，首套房利率優(yōu)惠釋放了一大批改善型客戶(hù)�！安贿^(guò)，目前對于個(gè)人房貸來(lái)說(shuō)，如果資質(zhì)較好可以拿到的最低利率折扣也就是九折，七折的可能性非常低�！�

　　對此，張大偉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前市場(chǎng)上起碼可以增加30%的可購房人群，且恰好都是之前被政策抑制的意愿購房人群。

　　“央行信貸松綁政策后，各地市場(chǎng)因為處于假期表現不一，但相比9月份都有不同程度的升溫，長(cháng)假期間，新建商品房、二手房熱度都有所提高。但政策的影響還要看后續落地的細則�！睆埓髠�對此表示。

　　信貸額度與價(jià)格變化是關(guān)鍵

　　記者在走訪(fǎng)中同樣發(fā)現，新政頒布以來(lái)，二手房市場(chǎng)的看房者多了起來(lái)，“這幾天我們也接到一些業(yè)主的電話(huà)，要求提價(jià)�！崩钜闳缡钦f(shuō)。

　　“從二手房成交價(jià)格看，6月的北京成交均價(jià)為2.92萬(wàn)元/平方米，7月北京二手房成交均價(jià)為2.89萬(wàn)元/平方米，8月成交均價(jià)為2.88萬(wàn)/平方米，成交價(jià)格在9月依然延續下調，成交均價(jià)為2.87萬(wàn)/平方米，跌幅明顯收窄，大部分區域已經(jīng)出現止跌現象�！睆埓髠ブ赋�，隨著(zhù)部分需求入市，整體價(jià)格下調速度明顯放緩。

　　經(jīng)歷了數月膠著(zhù)的二手房市場(chǎng)，能否在新政的刺激下重新活躍起來(lái)?從目前十一期間的網(wǎng)簽數據來(lái)看，表現并不明顯。

　　“因為簽約滯后的因素，黃金周期間的網(wǎng)簽數據并不反映市場(chǎng)一線(xiàn)當下情況，但也體現了整體市場(chǎng)在9月份繼續復蘇的變化�！睆埓髠�對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，特別是在央行限貸松綁后，北京市場(chǎng)下半年表現將好于上半年，但因為處于恢復期，房企依然以平價(jià)走量為主，四季度的主要表現將是量漲價(jià)穩。

　　張大偉進(jìn)一步補充，10月份將是信貸政策的落地執行月，后續信貸的額度與信貸的價(jià)格變化將是影響市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素，但整體來(lái)看，市場(chǎng)繼續下調的空間已經(jīng)被松綁的信貸政策封死。

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　　城市樣本3

　　濟南大假樓市升溫 近20萬(wàn)套庫存考驗新政

　　在新房?jì)r(jià)格4連跌后，濟南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再度遭遇“金九”遇冷的尷尬。限貸政策的松動(dòng)，似乎成為最后的救命稻草。

　　此前的7月份，濟南的限購政策率先解除。一位知名房企人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者預計，在限購和限貸的雙重松動(dòng)之下，濟南樓市“銀十”的成色將會(huì )超過(guò)9月份。

　　不過(guò)，有銀行信貸人士坦言，每年接近年底，房貸額度都會(huì )比較緊張，而新政中房貸利率最低七折，將會(huì )影響到銀行的利潤。

　　對此，一位地產(chǎn)業(yè)內人士稱(chēng)，與限購放開(kāi)相比，房企對銀行信貸政策調整更為看重，但在近20萬(wàn)套庫存面前，限貸放開(kāi)前景并不明朗。

　　看房人數逐漸回升

　　10月7日，作為濟南萬(wàn)科城項目的一名地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)，李揚(化名)和他的同事們，已經(jīng)開(kāi)始奮戰“銀十”。在看過(guò)10月1日~5日的銷(xiāo)售數據后，李揚向《每日經(jīng)濟新聞》記者稱(chēng)，10月前5日70余套的銷(xiāo)量，已基本與7月份持平。

　　據搜房網(wǎng)數據統計，今年7月，濟南新建商品房成交12400套，相較于6月的6459套環(huán)比猛增92%，相當于上半年月均成交量6689套的近兩倍。

　　至于增長(cháng)原因，主要源于“取消限購”這劑猛藥。根據當地房管部門(mén)發(fā)文，濟南是從7月10日起全面放開(kāi)限購政策。限購取消后僅兩天時(shí)間(7月10日、11日)，濟南新房網(wǎng)簽量就達到1151套，而6月份前10天的網(wǎng)簽總量才1040套。

　　不過(guò)，李揚分析，限購放開(kāi)后的銷(xiāo)量暴增，只是消化了此前積累的剛需，但銀行在貸款方面并未放開(kāi)，致使投資性購房者有心無(wú)力。

　　事實(shí)上，“繁榮”在一個(gè)多月后迅速轉冷。進(jìn)入9月，濟南的商品房成交量再次回到限購取消前的狀態(tài)，同比、環(huán)比均出現大幅下降。與此同時(shí)，國家統計局數據顯示，自5月份以來(lái)，濟南新建商品住宅價(jià)格環(huán)比已連續4個(gè)月下跌。4個(gè)月時(shí)間，濟南新建的商品住宅價(jià)格累計下跌3.6%。

　　10月7日上午，李揚稱(chēng)，進(jìn)入10月份以來(lái)，在限貸政策放開(kāi)的刺激下，看房人群數量已基本回到7月份限購放開(kāi)后的水平。

　　利率折扣難憾高庫存

　　搜房網(wǎng)統計顯示，10月1日至6日，濟南的住宅成交套數為462套，成交面積為3.8萬(wàn)平方米，其中10月5日成交達到94套。不過(guò)，濟南房管部門(mén)的數據則顯示，自7月21日起的6周，濟南周均商品房網(wǎng)簽量，維持在2000套左右，最低的一周也達到了1970套。

　　在濟南友樂(lè )家地產(chǎn)機構負責人張洪慶看來(lái)，成交量的落差與國慶長(cháng)假有關(guān)，但從購房者心理來(lái)看，節日后銀行信貸政策的細化，成為各方觀(guān)望的關(guān)鍵。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者從部分銀行了解到，目前銀行尚未有操作細則，預計將在國慶節后執行，房貸利率優(yōu)惠或有所放松但七折可能性不大。10月7日，濟南二環(huán)南路附近一家樓盤(pán)負責人介紹，該項目合作銀行主要是農行、建行、招行，目前都沒(méi)有調整貸款政策。

　　一位接近銀行的人士透露，自4月份以來(lái)，郵儲銀行其實(shí)已有部分客戶(hù)能拿到利率九五折扣，但僅限于特定人員。

　　在多位業(yè)內人士看來(lái)，濟南當前首套房普遍執行上浮5%的利率政策，而從濟南以往政策的執行來(lái)看，銀行細則最快執行也得等到假期結束后。

　　中國銀行濟南某支行人士透露，目前總行已經(jīng)開(kāi)會(huì )研究調整首套房政策了，但在接到具體文件之前，房貸并不做任何調整。

　　一位不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)人士表示，對濟南樓市而言，限貸政策放松，固然會(huì )有一定刺激作用，但房地產(chǎn)庫存的消化，卻并非易事。

　　搜房網(wǎng)10月7日的最新數據顯示，濟南10月份的存量房為196348套。

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　　新政調查·北京

　　北京房貸政策未見(jiàn)松動(dòng)口徑松綁意義大于實(shí)際折扣

　　由于此次房貸新政是9月30日出臺，之后就進(jìn)入國慶假期，《每日經(jīng)濟新聞》記者在北京地區了解到，目前，北京各銀行的住房貸款政策與節前還未出現變化。

　　值得一提的是，一家房產(chǎn)中介的工作人員向記者推銷(xiāo)房屋時(shí)，卻聲稱(chēng)北京地區的國有大行在節前就已經(jīng)實(shí)施了貸款利率7折優(yōu)惠，只是政策在9月末才出來(lái)。

　　對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者向一家國有大行人士咨詢(xún)相關(guān)情況，該人士表示，房貸新政在國慶節前出臺，節后一兩周可能會(huì )有變化。

　　大行小行說(shuō)法不一

　　9月30日，央行、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)出通知，修改了首套房的認定標準。其中，通知還提到了貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

　　那么，北京地區能否快速實(shí)現7折的房貸利率優(yōu)惠政策?

　　近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)幾家銀行北京地區網(wǎng)點(diǎn)的客戶(hù)經(jīng)理后發(fā)現，大行與小行工作人員的說(shuō)法明顯不同。

　　某城商行支行一位副行長(cháng)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，節前出臺了房貸新政，現在(情況)還不太明朗，新政出來(lái)之前，該行首套房貸款利率最低95折，但有的銀行可以做到9折，新政之前沒(méi)有銀行可以做到7折，新政在年底都不太可能實(shí)施，畢竟銀行放款也都差不多了。

　　“節后肯定不會(huì )很快實(shí)施，市場(chǎng)還沒(méi)有起來(lái)，也沒(méi)有什么人買(mǎi)房，除非是買(mǎi)房人很多，客戶(hù)很積極，銀行可能會(huì )轉變策略�！鄙鲜龈毙虚L(cháng)表示。

　　一家大行的分行個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理則告訴記者，國慶節前出臺新政，現在還沒(méi)有執行，可能節后兩周后會(huì )有新的結果，現在還沒(méi)有銀行執行新政�！叭绻�買(mǎi)房，可以先過(guò)來(lái)申請，等打折時(shí)可以第一時(shí)間按照新的利率執行，這樣可以節約時(shí)間�！�

　　另外兩家銀行的客戶(hù)經(jīng)理也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前，個(gè)人住房貸款沒(méi)有變化，就算有變化也要等到節后才會(huì )知道。

　　新政利好體現在口徑放松

　　此次房貸新政規定，對于貸款購買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。同時(shí)，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策。

　　對此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，信貸對市場(chǎng)影響有兩個(gè)方面：業(yè)內看到的是改善松綁，之前是有套房再買(mǎi)就被認定是二套，現在對限購的城市而言是改善需求;另外，利率都會(huì )下浮，可以享受基準利率，對于購房者的需求有幫助，能夠增加購房人群。

　　對于目前市場(chǎng)有關(guān)利率7折的解讀，張大偉認為，很多人有誤解，“下限一直都是7折，(實(shí)際執行7折利率)只在2009年到2010年初出現過(guò)一年左右時(shí)間。所以，這個(gè)利好主要體現在口徑的放松，首套和二套口徑的放松。很多人關(guān)心的是否能貸到款，貸款利率會(huì )有影響，但與首套、二套口徑松綁對比來(lái)看，后者的意義會(huì )更大�！�

　　“從利率優(yōu)惠方面來(lái)看，7折不可能，能夠做到9折左右就不錯了�！睆埓髠シ治霰硎�。

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　　新政調查·上海

　　上海房貸新政節后落地利率恐難有7折優(yōu)惠

　　9月30日，央行、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布通知，修改了首套房的認定標準，而對于未實(shí)施或已取消“限購”的城市，第三套住房不限貸。

　　昨日 (10月7日)，《每日經(jīng)濟新聞》記者實(shí)地了解滬上房貸新政的執行情況。某地產(chǎn)中介客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，目前來(lái)看，房貸新政對市場(chǎng)影響不大，國慶期間成交量并沒(méi)有明顯提升。

　　而在房貸利率方面，由于國慶假期，銀行暫未推出新的房貸政策，預計節后各家銀行會(huì )推出具體的房貸細則。但業(yè)內預計，7折利率不會(huì )出現。

　　國慶期間，記者實(shí)地走訪(fǎng)滬上不少樓盤(pán)，售樓現場(chǎng)表現火爆。某房企置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，國慶期間來(lái)看房的客戶(hù)明顯增多，其中大多數為剛需客戶(hù)。

　　今年初，個(gè)人住房貸款存在審批較嚴、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等情況，也在一定程度上制約了需求釋放，而改善型住房需求受到政策抑制更為明顯。

　　不過(guò)，亦有房地產(chǎn)中介向記者表示，目前來(lái)看，房貸新政對市場(chǎng)的影響不大，國慶期間成交量并沒(méi)有明顯提升，客戶(hù)的觀(guān)望情緒較濃，“目前，房屋存量比較高，新政對市場(chǎng)的刺激作用其實(shí)有限�！�

　　當記者以客戶(hù)身份向某房地產(chǎn)中介銷(xiāo)售咨詢(xún)房貸政策時(shí)，該銷(xiāo)售人員表示，對于擁有1套房已結清貸款打算再次購房的，基本可以享受到首套房的待遇�！笆赘冬F在一般可以達到3.5成，貸款6.5成，當然具體還是要銀行認定，資質(zhì)條件、貸款金額都可以影響首付的比例�！�

　　此外，由于國慶假期原因，各家銀行暫時(shí)還未推出新的房貸政策，預計節后各家銀行會(huì )推出具體的房貸細則。不過(guò)，在業(yè)內人士看來(lái)，節后利率折扣可能稍微有所松動(dòng)，但7折利率基本不會(huì )出現。

　　“國慶期間銀行那邊給我們的說(shuō)法是，具體利率要根據節后推出的細則，銀行那邊沒(méi)有給我們打會(huì )有利率折扣的包票�！蹦骋痪�(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，估計利率還是會(huì )有一些松動(dòng)，但空間不會(huì )很大，8.5～9折肯定還是會(huì )有，但7折的優(yōu)惠幾乎沒(méi)有可能。

　　房貸新政雖然已在國慶節前公布，但具體如何執行，還需等節后各家銀行出臺各自的房貸細則。

　　“到目前為止，我們還沒(méi)有收到新的房貸政策，最快可能也要等到國慶假期之后�！鞭r行上海某支行信貸經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

　　“房貸基準利率的7折是4.59%，而現在銀行的理財產(chǎn)品收益率都在5%左右了，因此4.59%的利率對銀行來(lái)講絕對是虧本的�！蹦炽y行業(yè)分析師表示。

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　　新政調查·深圳

　　深圳首套房利率有少量折扣新政利好改善型住房群體

　　9月30日，央行和銀監會(huì )同時(shí)發(fā)布房貸新政，這一政策立即引起市場(chǎng)各方廣泛關(guān)注。

　　昨日 (10月7日)，《每日經(jīng)濟新聞》記者以客戶(hù)身份從多家深圳地區的房產(chǎn)中介處了解到，由于監管部門(mén)臨近國慶節才公布房貸新政，所以具體的執行情況還沒(méi)有落實(shí)。不過(guò)，目前首套房貸款可以拿到一定的折扣利率，較此前有一定的松動(dòng)。

　　另外，有觀(guān)點(diǎn)認為，政策放松后房貸利率能降到多少，及銀行放貸意愿能否明顯上升還難以確定。

　　深圳家家順?lè )慨a(chǎn)交易公司的一位經(jīng)紀人表示，此次新政應該對市場(chǎng)有很大影響，但具體政策還沒(méi)有那么快落實(shí)下來(lái)，可能要等到國慶以后才能看到具體的實(shí)施進(jìn)程。

　　多家地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀人均表示，雖然大的政策已經(jīng)出來(lái)，但政策落實(shí)需要時(shí)間。在業(yè)內人士看來(lái)，這次新政可能針對的更多是有改善型住房需求的群體，畢竟深圳的限購政策并未取消。按照此前深圳地區的限購政策，深圳市戶(hù)籍居民家庭限購兩套住房,非本市戶(hù)籍居民家庭限購一套住房。

　　另?yè)�記者了解，近期深圳地區首套房貸款利率有少量的折扣，而在今年5月，深圳首套房貸款利率基本都是上浮5%，基準利率都很少見(jiàn)。

　　中聯(lián)地產(chǎn)一位經(jīng)紀人表示，目前，首套房的貸款利率較以前有了一定程度的松動(dòng)，有兩家大行最低可以做到9.7折。

　　值得注意的是，雖然此次監管部門(mén)發(fā)布的房貸新政提到首套房貸的貸款利率最低可以做到7折，但多家地產(chǎn)中介公司人士均認為，即使房貸新政得到真正落實(shí)，從目前情況來(lái)看，首套房貸款利率真正能做到7折的可能性也并不大。

　　當前，在利率市場(chǎng)化逐步推進(jìn)的大背景下，銀行對資金的收益也越來(lái)越看重。有銀行業(yè)人士此前表示，目前銀行存在貸款額度和存貸比的雙重考核，存貸逐日考核現在也比較嚴。在資源有限的情況下，銀行更愿意把錢(qián)用在其他貸款類(lèi)別方面。

　　此前，也有銀行人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，現在銀行的成本大幅提高。如果用很高的成本吸收存款，再用便宜的價(jià)格貸出去，這不符合正常的商業(yè)邏輯。

　　光大證券在最新研報中也表示，當前，地產(chǎn)融資政策放松有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但短期對地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售的改善程度還需觀(guān)察——雖然當前放松了房貸利率的浮動(dòng)權，但在之前1.1倍基準利率水平下，銀行發(fā)放房貸的意愿都不強，政策放松后房貸利率能降低到多少，以及銀行放貸意愿能否出現明顯上升還難以確定。

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　　樓盤(pán)樣本

　　京津多個(gè)樓盤(pán)未現新政利好7折利率難大范圍推廣

　　國慶節前夕，央行、銀監會(huì )對房貸政策作出調整。這一政策迅速在市場(chǎng)引來(lái)了熱議。

　　上述政策能否迅速提振 “金九銀十”的樓市?是否能讓市場(chǎng)迅速回暖?接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士表示，房貸新政對國慶期間的京津樓市影響并不大。

　　新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，新政對改善性需求是有利的，因為可以降低首付。而對于剛需的利好是不夠的，主要是首套房貸利率下限為基準利率的7折在商業(yè)銀行很難實(shí)施。預計房企未來(lái)的銷(xiāo)售策略，還是去庫存為主。

　　房貸調整仍未落地

　　昨日 (10月7日)，《每日經(jīng)濟新聞》記者致電首開(kāi)常青藤項目，該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，房貸調整的政策，還沒(méi)落實(shí)到售樓處。

　　這位銷(xiāo)售人員進(jìn)而表示，這個(gè)政策主要利好首次改善住房人群�！皠e的暫時(shí)沒(méi)什么變化，包括利率(也沒(méi)有變化)�！蹦壳皝�(lái)看，售樓處還是首套置業(yè)人群看房占比居多，首改換房者還在猶豫。

　　華業(yè)東方玫瑰的銷(xiāo)售人員表示，因為在國慶放假的空檔期，目前利率折扣還未確定。

　　上述接受采訪(fǎng)的售樓人員均表示，十一期間看房客戶(hù)很多。

　　不過(guò)，對比2009年以來(lái)的成交數據，今年黃金周的成交數據并不樂(lè )觀(guān)。據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院提供的統計數據，國慶前6天，北京市住宅網(wǎng)簽量為510套，同比下滑38.3%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，房貸新政對經(jīng)過(guò)近一年調整的樓市來(lái)說(shuō)是重大利好，“但通知中也明確了商業(yè)銀行可以依據自身情況進(jìn)行把控和執行”。

　　胡景暉分析，受這一不確定因素的影響，在房貸新政第一只靴子落地之后，購房人對商業(yè)銀行的實(shí)際執行出現了短期的觀(guān)望。表現在市場(chǎng)方面，即體現為北京國慶長(cháng)假期間網(wǎng)簽量的走低。

　　隨后，《每日經(jīng)濟新聞》記者又致電天津市多個(gè)售樓處。

　　天津遠洋萬(wàn)和城的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，目前看房的人群仍是剛需為主。此項政策對樓市的利好有限，因為目前購房者很難拿到7折利率，“現在銀行的存款利率都是上調的�！彼�進(jìn)而表示，國慶期間，房地產(chǎn)比之前賣(mài)得火，主要還是節假日的原因。

　　萬(wàn)科四季花城的置業(yè)顧問(wèn)表示，目前還未接到銀行降低利率的通知，貸款仍是執行基準利率。即便是目前執行7折利率，受益者是極少人群，不會(huì )成為普遍現象。

　　她表示，“金九銀十”是傳統的銷(xiāo)售旺季，并且國慶7天假期，平時(shí)沒(méi)時(shí)間的意向客戶(hù)或來(lái)看房，開(kāi)發(fā)商又借機打出促銷(xiāo)牌，看房人群肯定比以前多，和貸款新政沒(méi)有太大關(guān)系。

　　胡景暉說(shuō)，在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險壓力持續、央行堅持流動(dòng)性定向釋放等多方面因素的影響下，商業(yè)銀行對于住房按揭貸款的實(shí)際支持情況、具體能執行的程度和幅度，成為市場(chǎng)各方普遍關(guān)注的問(wèn)題。

　　以?xún)r(jià)換量將成新常態(tài)

　　上海易居研究院研究員嚴躍進(jìn)表示，央行新政對剛需和改善型需求的利好最大。對剛需購房者而言，7折信貸利率等政策，能直接降低購房成本，進(jìn)而加快購房者入市。不過(guò)，是否實(shí)行7折信貸利率仍要看銀行的執行情況。

　　他進(jìn)而分析，此次救市的一個(gè)亮點(diǎn)就是改善型需求受到了保護。對于此前按揭貸款償付完畢的購房者，會(huì )積極在目前價(jià)格低迷期抄底入市。

　　在業(yè)內人士眼中，即便是新政落地，也很難對樓市有大的提振作用。

　　歐陽(yáng)捷表示，在利率市場(chǎng)化的過(guò)程中，利率是上漲的。從這個(gè)層面上看，基準利率很難下調。

　　值得注意的是，目前國內多個(gè)城市的庫存，仍處于高位。截至9月21日，中國指數研究院監測的18個(gè)主要城市庫存總量較上周環(huán)比上升0.71%，逾六成城市庫存承壓。

　　對于未來(lái)的銷(xiāo)售策略，他認為“以?xún)r(jià)換量將成為新常態(tài)”，加快去庫存。

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　　開(kāi)發(fā)商樣本

　　中高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商最受益 房貸證券化短期難救急

　　節前出乎意料的央行房貸救市政策，讓承受著(zhù)巨大業(yè)績(jì)壓力的上市房企終于松了一口氣。

　　盡管A股市場(chǎng)由于國慶長(cháng)假安排仍在休市，但在H股上市的內房股于10月3日開(kāi)市后全線(xiàn)大漲，成為國慶假期后香港資本市場(chǎng)走勢最強勁的板塊。

　　新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在目前資金成本高企的大背景下�！罢J貸不認房”的調整對改善性需求帶來(lái)直接利好，預計中高端產(chǎn)品占比較多的房企將是最大的受益者。

　　此外，為了應對今年以來(lái)的“房貸荒”，央行首次提出鼓勵銀行業(yè)金融機構探索發(fā)行住房抵押貸款支持證券(以下簡(jiǎn)稱(chēng)MBS)，多位業(yè)內人士認為，雖然MBS的發(fā)行有助于緩解房貸緊縮與房企的資金壓力，不過(guò)由于目前擔保機制、利率倒掛等難題尚未解決，短期內大范圍推廣的可能性不大。

　　主打改善性產(chǎn)品房企最受益

　　在歐陽(yáng)捷看來(lái)，本次房貸政策調整最大的亮點(diǎn)在于從此前 “認房又認貸”的標準，放松至“認貸不認房”，只要客戶(hù)以往貸款已結清，哪怕名下還有一套房也可以享受首套房的優(yōu)惠待遇，這等于是降低了改善型買(mǎi)家的入市門(mén)檻，放大了金融杠桿，換房需求有望獲得釋放。

　　“與之相對，對于首次置業(yè)買(mǎi)家而言，央行重申首套房貸款利率最低7折基本沒(méi)有意義�！睔W陽(yáng)捷表示，由于受利率和銀行負債成本攀升的影響，本次政策的調整對于主打首次置業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的幫助有限。

　　家和集團副總裁張建勛告訴記者，如果從企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，受益最大的應該是中高端產(chǎn)品占比較大的房企，例如融創(chuàng )、綠城、華僑城等銷(xiāo)售均價(jià)較高的房企，新政的實(shí)施有助于提高它們的周轉速度;其次是產(chǎn)品布局較為均衡、在一二線(xiàn)城市比重較高的龍頭房企如中海、保利，因為這類(lèi)型城市的住房改善需求更為旺盛。

　　歐陽(yáng)捷表示，房企應該借助政策利好堅決去庫存，通過(guò)提高周轉速度提升回報并降低負債率，而并非盲目漲價(jià)導致錯失出貨良機。

　　房貸證券化難以快速推廣

　　除了房貸政策的變化，央行發(fā)布的文件表示，鼓勵銀行業(yè)金融機構通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(cháng)的專(zhuān)項金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　歐陽(yáng)捷表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的環(huán)境下，通過(guò)發(fā)行長(cháng)期限專(zhuān)向金融債和MBS，可以讓銀行把過(guò)去發(fā)放的房貸以證券的形式賣(mài)出去，以騰出更多的資金頭寸并增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力。

　　“目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要包括自有資金、銷(xiāo)售回款、開(kāi)發(fā)貸款與社會(huì )融資，這其中銷(xiāo)售回款占比往往在50%以上�！睆埥▌渍J為，今年房貸緊縮恰恰對銷(xiāo)售回款帶來(lái)極大的壓力，因此MBS的探索發(fā)行對于緩解房企資金壓力將帶來(lái)巨大的積極作用。

　　不過(guò)，作為一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，MBS要在短期內大面積推廣困難不少。目前，國內尚沒(méi)有機構能對此類(lèi)金融產(chǎn)品提供國家信用擔保，這是MBS的發(fā)行需要面臨的首要難題。

　　“由于受利率倒掛的影響，幾年前發(fā)放的房貸基本都是基準利率85折左右，平均利率約在5.56%，而市場(chǎng)上15年AAA的債券利率在5.8%，這就形成負利差，因此無(wú)論是個(gè)人投資者還是銀行體系之間購買(mǎi)的意愿很低，對MBS的推廣帶來(lái)巨大的障礙。由于只有長(cháng)期資金利率明顯下行，MBS的收益率才具備吸引力”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為。