房貸新政出臺已經(jīng)有兩周多了，目前在北京“貸清不認房”政策普遍已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，但市場(chǎng)最關(guān)心的信貸折扣利好還沒(méi)有體現。業(yè)內人士認為，在目前資金價(jià)格情況下，銀行吸儲難度非常大，這種情況下，不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低。

　　長(cháng)假前，央行、銀監會(huì )出臺的房貸新政已經(jīng)在不少銀行開(kāi)始執行。昨天，北京青年報記者從北京多家銀行獲悉，由于新政比較具體，所以各銀行普遍開(kāi)始執行首套房和二套房的新認定標準，但是在銀行具有自主決定權的房貸利率方面，目前暫未見(jiàn)松動(dòng)，首套房貸利率大多還是基準，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)在滿(mǎn)足一定條件的基礎上可以享受最低9折。

　　銀行

　　首套房利率7折鐵定虧錢(qián)

　　此前，工行、農行、建行、中行、招行等銀行總行都宣布已執行新政，內容與央行、銀監會(huì )的文件基本無(wú)異，并沒(méi)有進(jìn)一步的具體內容。建行等銀行明確表示，有關(guān)的具體操作由各地分行掌握。事實(shí)上，由于新政對首套房和二套房的認定基本明確，目前市場(chǎng)更關(guān)心首套房貸款利率和二套房的首付能否下調。據北青報記者了解，目前，農行、工行、招行等多家銀行的北京地區細則并未正式出臺。

　　在分行中，建行北京市分行表示已經(jīng)出臺房貸新政細則，對首套房的認定標準已按新政執行，除此之外，對有一套房、未還清貸款的北京客戶(hù)，再購房貸款首付比例由原來(lái)的70%降至60%。對外地客戶(hù)在外地沒(méi)有貸款記錄或已結清貸款且北京沒(méi)有購房，在京購房按照首套房政策執行。

　　利率方面，在央行的通知中，首套房利率下限最低可執行基準利率的0.7倍。不少銀行人士對此表示，這么低的利率銀行肯定虧錢(qián)，實(shí)際執行利率難以在現有水平大幅下降。某城商行有關(guān)人士告訴北青報記者，該行的房貸細則暫時(shí)還沒(méi)有正式下發(fā)，首套房利率原則上仍會(huì )執行基準利率，對優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可以?xún)?yōu)惠到9.5折。

　　據了解，目前商業(yè)銀行5年期以上貸款的基準利率為6.55%，7折下來(lái)就是4.585%，而5年期定存基準利率為4.75%，按照多數銀行現行上浮10%的標準計算，實(shí)際執行就是5.225%，這比貸款利率7折后的4.585%反倒高出0.64個(gè)百分點(diǎn)，因此銀行如果做7折貸款鐵定是虧錢(qián)的，考慮到貸款的運營(yíng)成本，對某些銀行來(lái)說(shuō)，就算給到9折也不一定掙錢(qián)。

　　一家股份制銀行人士直言，該行5年以上資金內部?jì)r(jià)格是5.6%，如果按5年期以上貸款6.55%的基準利率放貸，意味著(zhù)凈利差還不到1%。這1%很難覆蓋基本運營(yíng)費用、考核費用和信用成本。

　　市場(chǎng)

　　9折的優(yōu)惠暫時(shí)也未大批實(shí)施

　　北青報記者在新政發(fā)布兩星期后走訪(fǎng)部分二手房中介后發(fā)現，北京市場(chǎng)未有7折利率，即便9折的優(yōu)惠暫時(shí)也未大批實(shí)施。

　　一些二手房中介表示，目前“貸清不認房”政策普遍已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，即第一套房產(chǎn)貸款還清后，新購買(mǎi)房產(chǎn)可按照首套房執行。

　　北青報記者在采訪(fǎng)過(guò)程中，正好遇到有人成為新政策的受益者。張先生在新政前剛交了一套房的定金，因為他本身有一套房，再購買(mǎi)按照老政策只能是二套房，貸款利率要1.1倍。9月底新政出臺，他就符合新政策了，可以按照首套房辦理。

　　據了解，這主要是因為張先生的貸款手續還沒(méi)有走到審批的程序，只是在提交資料階段。新政實(shí)施，他就能夠享受到優(yōu)惠。目前他辦貸款的銀行已經(jīng)讓他等候通知，等具體細則出來(lái)后就可以接著(zhù)辦理了。

　　對于央行提出的利率優(yōu)惠，中介公司普遍表示沒(méi)有想象的力度大。目前，據融360數據顯示，在北京提供房貸業(yè)務(wù)的29家銀行中，首套房商貸最低為基準利率的0.9倍，與7折利率相去甚遠。

　　這幾家打折的銀行分別為中信銀行、招商銀行、匯豐銀行、浦發(fā)銀行和郵儲銀行。

　　從貸款的角度，銀行會(huì )根據信用狀況等多種數據來(lái)評估貸款人的資質(zhì)，這也是7折利率很難一刀切的原因。為了拿到略微優(yōu)惠一點(diǎn)的利率，有些購房人還被要求附加條件，比如貸款額度一定比例的存款，辦理信用卡等。而在實(shí)際申請時(shí)，購房人和銀行之間基本沒(méi)有協(xié)商和談判機會(huì )，到底是幾折完全是銀行說(shuō)了算。

　　專(zhuān)家

　　貸款新政可能對剛需無(wú)房戶(hù)不利

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，市場(chǎng)最關(guān)心的信貸折扣利好目前沒(méi)有體現，本次央行文件中，提及最低7折的首套房貸款利率下限，但這并非新政，只是常規性的條款內容，在目前資金價(jià)格情況下，銀行吸儲難度非常大，不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低。

　　交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平也認為，從房貸成本來(lái)說(shuō)，不大可能降到7折利率。目前，銀行的負債成本和前些年相比有了很大提升，按照目前一般的負債成本計算，再考慮利差收窄、息差收窄，如果住房貸款低于8.5折，銀行就沒(méi)有錢(qián)賺了，在9折左右銀行還可能愿意做。

　　連平建議，銀行應統籌安排，優(yōu)先保障個(gè)人房貸業(yè)務(wù)規模，調整組織架構，精簡(jiǎn)貸款審批流程，提高放款效率。

　　他建議中國銀行業(yè)協(xié)會(huì )主導開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定價(jià)的指引和協(xié)調，在支持民生消費的同時(shí)，兼顧銀行運營(yíng)的商業(yè)可持續性。房貸利率調整下限的確定應充分考慮銀行的利差狀況、營(yíng)業(yè)成本和風(fēng)險成本，使銀行具有持續支持個(gè)人住房貸款的積極性。

　　張大偉還擔心，新政執行后剛需可能受到歧視，松綁的二套房政策，可能會(huì )對剛需無(wú)房戶(hù)不利，如果銀行額度不變，銀行必然會(huì )更愿意貸款給已經(jīng)結清貸款的擁有一套房業(yè)主，這種業(yè)主還款能力強。后續可能銀行針對不同客戶(hù)有不同的執行政策，所以剛需可能受到影響。