央行于9月30日公布的房貸政策的影響力至今仍在發(fā)酵。
國慶節后，從各大銀行總部發(fā)出的房貸政策也相繼落地，建行、招行、興業(yè)、中行等都紛紛發(fā)文表明態(tài)度，將貫徹央行精神。
理財周報記者采訪(fǎng)獲得的最新情況顯示，即使目前還沒(méi)發(fā)文落實(shí)的多家銀行，總部也都早已將文件下發(fā)給各分行，然后再由分行方面具體落實(shí)。
其中，交通銀行雖還沒(méi)發(fā)文表態(tài)，但其上�？偛繉碡斢浾弑硎荆骸�9月30日之后，已第一時(shí)間將文件轉發(fā)給各級分行，各分行細則正在落實(shí)中�！�
浦發(fā)銀行等也表示已經(jīng)發(fā)布相關(guān)口徑，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，優(yōu)化業(yè)務(wù)受理流程，提高審批和放款效率，合理確定貸款利率等。
總行劃底線(xiàn)，分支行靈活處理
市場(chǎng)似乎仍在翹首以盼各大銀行將出臺的“分行細則”。
而事實(shí)上，即使未來(lái)分行細則一一落實(shí)，具體到每家支行的做法仍將不會(huì )完全相同，這也就意味著(zhù)，對于購房者而言，期待總行或分行細則出臺的愿望可能落空。
農業(yè)銀行上海地區某從事房貸業(yè)務(wù)的工作人員表示：“所謂的‘房貸細則’并不會(huì )自上而下下發(fā)，總行也不會(huì )給出利率折扣。相反，總行給的往往都是最低底線(xiàn)，分行和支行只會(huì )在此基礎上往上走�！�
“實(shí)際情況是，銀行總行不可能下發(fā)媒體期待的“細則”，只可能將監管部門(mén)劃定的紅線(xiàn)、確定的基本原則下發(fā)，要求分行不得踩線(xiàn)，至于分行具體針對什么人、執行幾折利率，總行不會(huì )管，也不能管——管得太多分行就沒(méi)有做業(yè)務(wù)的能動(dòng)性了�！�
理財周報記者在采訪(fǎng)中了解到，很多銀行的房貸業(yè)務(wù)具體到分行及支行，確實(shí)具有更多的靈活性。
浙商銀行總行近日公布了最新的個(gè)人住房貸款信貸政策，新政策于10月15日起執行。除了貫徹央行的基本精神，放開(kāi)了之前“認房又認貸”的首套認定標準之外，該行最大的特點(diǎn)就是名下房貸余額為零的家庭申請貸款購買(mǎi)別墅、排屋等“非普通商品住房”也可享受首套房政策，首付比例不低于50%，貸款利率下限為基準利率的0.85倍，同時(shí)根據近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的變化情況，將非普通商品住房（除別墅、排屋）的價(jià)值標準明確為500萬(wàn)元及以上。
盡管如此，對上海地區的購房者來(lái)說(shuō)，這仍然是一塊觸不可及的蛋糕。
10月15日，央行上�？偛抗ぷ魅藛T再次向理財周報記者確認，目前執行的是9月30日央行總行統一的標準，并不存在將標準從“普通商品住房”放寬到“商品住房”的情況。這也就意味著(zhù)，上海地區購買(mǎi)“非普通住房”的人士將無(wú)法享受首套房貸的優(yōu)惠。
上海普通商品住房標準是在2012年3月1日起執行的，標準包括“單套建筑面積在140平方米以下”、“內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊牡陀?30萬(wàn)元/套，內環(huán)線(xiàn)與外環(huán)線(xiàn)之間的低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)以外的低于160萬(wàn)元/套”等。
記者從浙商銀行處證實(shí)，上海地區的細則還沒(méi)出，具體還是要看地方分行規定。
某大行銀行業(yè)內人士也認為，總行甚至分行層面不會(huì )給出所謂“折扣率”，還有一個(gè)原因，就是不敢隨便承諾。
“銀行具體執行的房貸政策是因時(shí)因勢而變——今天市場(chǎng)都是基準，沒(méi)有特殊原因不可能給7折。但明天市場(chǎng)都是7折，我還要堅守基準，只能說(shuō)明不想做了。但是一旦總行對外表態(tài)最低執行幾折，且不加任何條件，那所有客戶(hù)都沖上門(mén)要最低利率，業(yè)務(wù)就沒(méi)辦法做了。因此，總行的表態(tài)必須給分行留空間，分行又必須給支行留空間�！�
除此之外，同一分行的口徑之下，支行得到的信息也有所不同。
招商銀行上海地區某支行表示商貸滿(mǎn)100萬(wàn)元就可以享受95折優(yōu)惠，而該銀行另一家支行則表示需要購買(mǎi)一定數量的理財產(chǎn)品才能9.5折，并且有知情人爆料稱(chēng)，這種理財產(chǎn)品是不保本的，出現虧損的可能性不小。
從這個(gè)意義來(lái)說(shuō)，購房者若想了解真正有用的信息，還需直接從支行網(wǎng)點(diǎn)下手，了解支行具體的執行標準，并且這個(gè)標準“是動(dòng)態(tài)的�！�
7折利率長(cháng)期可期
雖然各銀行上海分行還沒(méi)有明確“細則”，但央行上�？偛繉Α胺瞧胀ㄗ》俊钡倪@“一紙禁令”已為上海樓市定下基調。
除此之外，理財周報記者上周曾報道上海地區目前最低折扣為9.5折，這一情況現在仍沒(méi)有太大變動(dòng)。此外，今年年內，折扣料也并不會(huì )有太大的下降空間。
上海某銀行人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“銀行2014年的房貸經(jīng)營(yíng)指標已經(jīng)于年初確定，那時(shí)大家都沒(méi)有預期到7折利率這件事，這時(shí)候突然降低利率，直接影響年度指標�！�
“短期內，7折利率不可能，市場(chǎng)定價(jià)都很高，目前能拿到基準就算不錯，市場(chǎng)價(jià)格回落需要過(guò)程�！�
但該人士也指出，中長(cháng)期看，比如6個(gè)月到一年左右，7折利率是可期的。
“一是因為當前經(jīng)濟下行，對銀行來(lái)說(shuō)最重要的不是掙錢(qián)，而是控制風(fēng)險，在風(fēng)險可控的前提下獲得穩定的收益，就零售業(yè)務(wù)而言，消費貸款需求受到經(jīng)濟影響不可能很旺盛，個(gè)人按揭貸款恰是非常合適的貸款發(fā)放標的——風(fēng)險低、收益穩定，因此銀行將貸款規模向個(gè)人房貸傾斜不是不可能。二是因為明年銀行可以重新修訂經(jīng)營(yíng)指標。以上兩個(gè)原因將提升貸款供給，降低價(jià)格�！�
此外，理財周報記者了解到，首付最低3成、利率最低7折政策在2008-2009年就相繼出臺了。而近年來(lái)房貸政策調整，對于“首套房”的政策并沒(méi)有變化，這次變化的是對“二套房”的認定標準。
“只是在實(shí)際執行過(guò)程中，由于監管部門(mén)對房貸的偏好越來(lái)越緊，加上經(jīng)濟上行過(guò)程中銀行有了更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)項目，貸款規模緊張等諸多因素交織，使得實(shí)際能夠獲得最低的人越來(lái)越少�！�
但無(wú)論如何，監管政策已釋放出了明確支持房地產(chǎn)貸款的信號�！般y行不用偷偷摸摸放房貸，房地產(chǎn)又一個(gè)春天即將到來(lái)�！�
但多位業(yè)內人士紛紛表示，并不建議購房者等待7折利率，因為“房?jì)r(jià)上漲速度絕對快于利率下降速度�！�
