“國慶長(cháng)假期間，公司領(lǐng)導多次通電話(huà)，探討四季度市場(chǎng)走勢。節后召開(kāi)了中層會(huì )議，做了更細化的布局�！北本┠成鲜蟹科筘撠熑讼蛑袊C券報記者表示。據了解，針對近期出臺的一系列利好政策，多家房企已行動(dòng)起來(lái)積極布局四季度樓盤(pán)銷(xiāo)售。
不少房企對四季度的市場(chǎng)表示樂(lè )觀(guān)，并做出“迅速走量”的部署，以沖擊年度銷(xiāo)售目標。部分房企還認為，由于市場(chǎng)供需關(guān)系已發(fā)生逆轉，未來(lái)難以再現爆發(fā)式增長(cháng)。在當前的政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎來(lái)“最后的機會(huì )”。
機構數據顯示，10月以來(lái)，多地房地產(chǎn)交易出現升溫局面，一些二手房項目報價(jià)也開(kāi)始上調。預計未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)將繼續保持回暖態(tài)勢，樓市可能出現年末“翹尾”行情。
房企重提銷(xiāo)售目標
中國證券報記者了解到，近期多家房企召開(kāi)內部會(huì )議，針對政府部門(mén)出臺的一系列房地產(chǎn)利好政策作出布局。一些房企早在國慶長(cháng)假期間就對四季度的銷(xiāo)售策略做出了部署。
“今年市場(chǎng)不好，很長(cháng)一段時(shí)間來(lái)，公司很少提及銷(xiāo)售目標�！鄙鲜龉靖吖鼙硎�，在最近一次內部會(huì )議上，公司老板開(kāi)始提及此前制定的年度銷(xiāo)售目標，并對完成上述目標表示出信心。據了解，在政策利好的提振下，很多房企都重提“銷(xiāo)售目標”。
今年9月30日，央行和銀監會(huì )發(fā)布文件，明確首套房“認貸不認房”的標準，并重申對首套房的優(yōu)惠。10月9日，住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)文，降低住房公積金貸款門(mén)檻。業(yè)內人士指出，這些政策的出臺，將起到明顯的托底市場(chǎng)、刺激需求的作用。
一些房地產(chǎn)企業(yè)對此做出快速反應。據報道，國慶期間，綠城集團的一份文件要求綠城集團浙東區域的各項目自10月8日開(kāi)始，對手頭產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行梳理，根據城市及項目情況對價(jià)格進(jìn)行5%-10%的上調，并于11月1日起全面執行。根據中國證券報記者了解到的信息，截至目前，明顯漲價(jià)的房地產(chǎn)項目甚少，但房企情緒已明顯從低迷轉向樂(lè )觀(guān)。
“總部相對比較謹慎，但從上周就開(kāi)始要求各項目公司加快推盤(pán)速度，利用年末機會(huì )沖擊年度業(yè)績(jì)�！北本┝硪患掖笮蜕鲜蟹科筘撠熑讼蛑袊C券報記者表示，預計從10月下旬開(kāi)始，公司推盤(pán)的力度會(huì )明顯加大。
按照該公司的安排，未來(lái)的主要任務(wù)為“迅速走量”。具體而言，各地的項目暫時(shí)不做價(jià)格調整，而是在合適的時(shí)機繼續推出優(yōu)惠政策，從而促進(jìn)銷(xiāo)售�！耙坏q價(jià)，就會(huì )影響到銷(xiāo)售。要沖擊銷(xiāo)售目標，就不能貿然提價(jià)�！�
公開(kāi)數據顯示，截至三季度，除部分大型房企外，多數房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷(xiāo)售目標完成情況并不好。其中，合生創(chuàng )展和花樣年控股的銷(xiāo)售目標完成率僅分別為22.1%和33.5%，另有不少中小房企也未完成年度銷(xiāo)售目標的一半。
利好政策提振信心
由于季節因素影響，四季度往往是房企一年中的銷(xiāo)售“淡季”。但過(guò)去三年，四季度的房地產(chǎn)交易量均創(chuàng )下當年成交高點(diǎn)或次高點(diǎn)。
相比季節因素，房地產(chǎn)從業(yè)者更相信政策刺激的影響�！斑@幾年市場(chǎng)銷(xiāo)售周期比較亂，因為房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度，取決于政策的刺激或打壓，而不是季節變化�！鄙鲜龇科蟾吖鼙硎�。
在他看來(lái)，2010年年末的銷(xiāo)售爆棚，2012年下半年的市場(chǎng)暴漲以及2013年年初的二手房交易火爆等“反周期”現象，均是對政策應激反應的結果。而今年以來(lái)“小陽(yáng)春”、“金九銀十”的落空，也恰恰說(shuō)明季節并非決定因素。因此，在國慶前夕房貸新政出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)對四季度的市場(chǎng)信心迅速受到提振。
上述人士指出，公司對后市還有另一個(gè)重要判斷，即這可能是近幾年來(lái)最后一次沖擊銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的機會(huì )。理由在于，經(jīng)過(guò)半年多的壓抑，加之政策刺激影響，市場(chǎng)短期回暖動(dòng)力相對充足。歷史經(jīng)驗顯示，預期改變后市場(chǎng)通常會(huì )出現大幅反彈。
從長(cháng)遠來(lái)看，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求形勢明確，房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“黃金時(shí)代”過(guò)渡到“白銀時(shí)代”。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)恐難以再現爆發(fā)式增長(cháng)。
數據顯示，自2012年4月以來(lái)，全國商品房庫存連續29個(gè)月保持上漲。與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多，全國商品房整體庫存上漲86.4%。據中國證券報記者了解，監管層經(jīng)過(guò)今年以來(lái)的多輪調研，也已對總體市場(chǎng)做出了“供大于求”的判斷。
按照多數業(yè)內人士的看法，樓市利好政策出臺后，當前正處于過(guò)渡時(shí)期。如果未來(lái)房貸利率出現實(shí)質(zhì)性?xún)?yōu)惠，市場(chǎng)的反彈力度將會(huì )更大。然而除一線(xiàn)城市和個(gè)別熱點(diǎn)城市之外，這種反彈將難以持久。
年末翹尾行情隱現
從10月以來(lái)市場(chǎng)的表現來(lái)看，反彈態(tài)勢已經(jīng)出現。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，上周(10月13日-19日)，全國54個(gè)城市新房合計簽約53790套，已連續三周上漲。10月以來(lái)(截至19日)，北京新建住宅網(wǎng)簽數據為4228套，比上月同期明顯上漲。
二手房市場(chǎng)的反應更劇烈。數據顯示，今年10月以來(lái)，中原地產(chǎn)旗下二手房成交量比9月同期上漲76.9%。其他大型中介機構的數據還顯示，近期各門(mén)店的帶看量和成交量明顯回升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，信貸政策松綁對市場(chǎng)影響逐漸體現。由于網(wǎng)簽數據相對滯后，預計未來(lái)的成交數據還將繼續上漲。
張大偉表示，對目前的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，信貸政策松綁起碼可以增加30%的購房人群，效果相當于限購松綁影響的5倍以上。未來(lái)除了部分庫存積壓嚴重的三四線(xiàn)城市外，其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望止跌回升。但他同時(shí)指出，由于銀行并未推出落實(shí)細則，市場(chǎng)具體的反彈幅度仍取決于信貸額度及優(yōu)惠力度的變化。
事實(shí)上，從監管層的舉措來(lái)看，樓市的政策利好可能仍未出盡。中國證券報記者獲悉，針對二手房交易營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策，有關(guān)部門(mén)正在各大城市和機構展開(kāi)調研。在充分論證的基礎上，未來(lái)有可能對這一領(lǐng)域的政策進(jìn)行調整。在房地產(chǎn)交易稅收環(huán)節，不排除有更多調整的可能，以降低交易成本，促進(jìn)市場(chǎng)成交。
張大偉指出，經(jīng)過(guò)松綁限購、放松限貸之后，以增加購房補貼、調整稅費政策為特征的新一輪政策有望陸續出臺，并可能給市場(chǎng)帶來(lái)更多提振效果。
業(yè)內人士指出，在多項利好消息的刺激下，今年年末房地產(chǎn)市場(chǎng)有望再現“翹尾行情”，成交量將明顯上漲。其中，一線(xiàn)城市的二手房?jì)r(jià)格將有所上升，帶動(dòng)整體房?jì)r(jià)逐步回升。
