對于嚴格執行“限購”的北上廣深和三亞來(lái)說(shuō)，“銀十”前半段房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度因9月30日央行調整“限貸”政策而升溫不少。業(yè)內人士分析認為，信貸政策松動(dòng)所帶來(lái)的效應雖有所顯現，但是否能帶動(dòng)成交量大增，仍要看銀行的執行力度，這一效果將在四季度逐步釋放。新華社發(fā)　徐駿/作

    最近國內經(jīng)濟增長(cháng)全面放緩，第三季度GDP增長(cháng)下行為7.3%的水平，為5年來(lái)GDP增長(cháng)最低。
　　多數人認為，其主要原因在于出口增長(cháng)持續下行、基礎設施投資，尤其是房地產(chǎn)投資的增長(cháng)下行。房地產(chǎn)救市成了國內各級政府的主要任務(wù)。
　　近幾年來(lái)，盡管GDP增長(cháng)速度不小，但國內居民內需不僅沒(méi)有隨之快速增長(cháng)，反而增長(cháng)速度放緩或增長(cháng)萎縮。原因何在？筆者認為，最重要的原因就是高房?jì)r(jià)問(wèn)題。高房?jì)r(jià)對國內居民消費具有嚴重的擠出效應，也是居民內需增長(cháng)的最大障礙。
　　按照國家統計局的指標體系，任何居民的住房購買(mǎi)都是算作一種投資。就目前中國居民的現狀來(lái)看，不僅住房是整個(gè)家庭最有價(jià)值的資產(chǎn)，而且購買(mǎi)住房占居民整個(gè)收入支付中最大份額。如果房?jì)r(jià)水平合適，房?jì)r(jià)收入比不高，那么居民購買(mǎi)住房占整個(gè)家庭收入支付中的比重中不會(huì )太高。居民購買(mǎi)住房之后，也能夠在幾年內付清房款，保證其日�；�本消費。如果房?jì)r(jià)過(guò)高，其情況則完全不一樣了。
　　就目前中國的住房市場(chǎng)價(jià)格而言，不要說(shuō)一線(xiàn)城市早就是天價(jià)了，與90%以上工薪階層已經(jīng)無(wú)關(guān)。即使是二三線(xiàn)城市，85%以上的居民也是無(wú)支付能力購買(mǎi)。有些居民即使購買(mǎi)，也會(huì )對其整個(gè)家庭消費具有嚴重的擠出效應。
　　比如在北京四環(huán)邊上，一套100平米的住房，價(jià)格在400萬(wàn)元左右。而一個(gè)名牌大學(xué)畢業(yè)生在北京工作5年，年薪估計10萬(wàn)元左右，5年積蓄至多20萬(wàn)元。兩個(gè)人5年積蓄至多為40萬(wàn)元。在這種情況下，兩個(gè)人結婚要在北京購買(mǎi)一套100平方米的住房，兩個(gè)人積蓄還得加上雙方父母的一輩子積蓄（假定雙方的父母都生活在南方縣城，整個(gè)積蓄大概是60萬(wàn)元左右，北方的縣城及農村還達不到），只能夠支付這套住房的首付（假定雙方父母各付40萬(wàn)元）。
　　在這種情況下，這對年青家庭住房是購買(mǎi)了，但嚴重的債務(wù)負擔馬上而來(lái)，其按揭貸款負債率會(huì )高50%以上。面對如此沉重的債務(wù)負擔，這對年青家庭的日常生活消費將會(huì )嚴重擠出。同時(shí)，兩個(gè)年青人雙方父母的日常生活消費會(huì )嚴重擠出。因為，父母親的養老積蓄突然減少了2/3。
　　房?jì)r(jià)過(guò)高，不僅對購買(mǎi)住房者具有嚴重的消費擠出效應，對于租房者也具有嚴重的消費擠出效應。因為，房?jì)r(jià)過(guò)高，住房的租金價(jià)格同樣會(huì )快速上漲，租房者所要支付費用也就越來(lái)越高。在這種情況下，對于租房的居民來(lái)說(shuō)，或無(wú)支付能力租用，只好到邊遠的城鄉結合部的農村租房；或是增加其整個(gè)生活開(kāi)支，擠出日常生活消費。
　　房?jì)r(jià)過(guò)高，也會(huì )導致企業(yè)營(yíng)運成本全面上升。而企業(yè)的營(yíng)運成本上升，或迫使不少企業(yè)遷出這些高房?jì)r(jià)的城市，減少這些城市的就業(yè)機會(huì )；或是壓低企業(yè)工人的工資水平等。無(wú)論是哪一種情況出現，都會(huì )從總體上降低整個(gè)社會(huì )的收入水平，影響居民的支付能力，從根本上削弱居民的消費。而各級政府救樓市，其目的就在于把現有的房?jì)r(jià)頂在天花板上或維持高房?jì)r(jià)，與保證經(jīng)濟持續穩定增長(cháng)背道而馳。
　　可以說(shuō)，當前國內經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力不足，就在于國內居民的潛在內需無(wú)法轉化為現實(shí)的內需，國內居民無(wú)限大的需求很大部分只是潛在。居民內需之所以無(wú)法釋放出來(lái)，不是居民不愿意消費，而是居民沒(méi)有消費能力。當前居民的消費能力不足，或支付能力不足，主要在于兩個(gè)方面。一是以勞動(dòng)力要素獲得收入的絕大多數居民的收入水平低或占整個(gè)社會(huì )各要素總收入的比重低，二是絕大多數中低收入居民少許的收入被高房?jì)r(jià)吞噬了，從而導致高房?jì)r(jià)下國內居民消費的嚴重擠出效應。如果國內高房?jì)r(jià)這種現狀不改變，國內居民消費無(wú)法增加，居民內需也是無(wú)法得到拓展，從而使得國內經(jīng)濟持續穩定增長(cháng)成為無(wú)源之水、無(wú)本之木。