9月30日，央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸彈，攪皺了一直波瀾不驚的房貸市場(chǎng)。但據《中國經(jīng)濟周刊》記者在上海調查，時(shí)隔一個(gè)月有余，這一房貸新政仍然只是來(lái)自宏觀(guān)層面的指導意見(jiàn)，上海市內的商業(yè)銀行對此采取的態(tài)度頗為一致：暫無(wú)行動(dòng)。
記者近日以購房者身份聯(lián)系8家銀行支行信貸部門(mén)發(fā)現，銀行幾乎眾口一詞，稱(chēng)“不可能下浮30%”。值得一提的是，3個(gè)月前記者也曾調查上海市內的商業(yè)銀行房貸市場(chǎng)，當時(shí)多數銀行都未給出首套房利率較基準利率的下浮優(yōu)惠。盡管央行新政救市姿態(tài)鮮明，卻沒(méi)能改變銀行界房貸投放的謹慎態(tài)度。
為了分擔房貸風(fēng)險以提高銀行放貸積極性，央行新政也將目光投向了能為信貸騰挪空間的金融創(chuàng )新之舉，特別是“鼓勵銀行業(yè)金融機構通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款證券來(lái)籌集資金”。但據記者了解，這種抵押貸款證券化（MBS）手段在國內已經(jīng)徘徊10年，銀行在利益權衡之后，并沒(méi)有表現出預期中的踴躍。
四大行在滬均無(wú)首套房貸利率優(yōu)惠
央行大手筆的房貸新政似乎正在淪為一紙空文�！吨袊�(jīng)濟周刊》記者日前采訪(fǎng)了中農工交建五大銀行，注意到除了在8月就被曝利率打折的農業(yè)銀行之外，其余4家都對首套房貸延續了強硬的保守態(tài)度。
“首套房貸款利率一般不用上浮，不管貸多少，最低都是基準利率，但是如果買(mǎi)60平米以下的房子，貸款總量偏低的話(huà)肯定還要上浮�！苯ㄔO銀行楊浦支行個(gè)貸中心回應記者。
中國銀行五角場(chǎng)支行相關(guān)人士也對記者強調：“首套房貸款沒(méi)有七折優(yōu)惠，央行是有指導意見(jiàn)，但每個(gè)銀行的細則都沒(méi)有出來(lái)，我們銀行目前沒(méi)有任何折扣�！碑斢浾咛岢瞿甑讓⒂�200萬(wàn)元房貸需求時(shí)，該人士表示：“現在貸款的話(huà)，最起碼是基準利率，還可能根據個(gè)人信用評估情況上浮�！�
交通銀行楊浦支行執行房貸審批的工作人員則對記者坦言：“雖然央行新政是說(shuō)銀行房貸利率最低可以打七折，但實(shí)際上我們沒(méi)有折扣，不管貸多少，都是按照基準利率來(lái)執行�！边@與工商銀行控江支行的表態(tài)如出一轍。
五大行中唯一利率打折的只有農業(yè)銀行，但也與央行的“指導價(jià)”相去甚遠。當記者以貸款總額200萬(wàn)元相詢(xún)時(shí)，農行陸家嘴支行個(gè)貸人士表示可以按照基準利率打九五折。事實(shí)上，這也只是8月時(shí)推出的折扣力度。
相比之下，貼近市場(chǎng)化運作的股份制銀行首套房貸款政策較3個(gè)月前略有松動(dòng)。不過(guò)，采訪(fǎng)結果亦顯示，能夠拿到首套房折扣利率的購房者存有諸多限制條件，并且與高達七折的折扣幅度難以匹配。
“如果在我們銀行沒(méi)有其他業(yè)務(wù)，房貸只能按照基準利率來(lái)執行，我們可以按照一定的折扣去申報，但能不能獲批很難說(shuō)，資質(zhì)良好、還款記錄也比較好的購房者，如果和我們有比較多業(yè)務(wù)往來(lái)的話(huà)，有可能拿到九五折�！闭猩蹄y行淞滬路支行內部人士對記者表示。8月接受采訪(fǎng)時(shí)，該行房貸要較基準利率上浮11%。
當時(shí)表示一般按照基準利率執行的民生銀行仍然堅持舊規，但也補充“在我行有金融資產(chǎn)的客戶(hù)可能有少量利率優(yōu)惠”。
而8月以九四折優(yōu)惠領(lǐng)跑滬上的匯豐銀行也裹足不前�！拔覀儾粫�(huì )有七折這么大的力度，最多會(huì )打九點(diǎn)幾折，只做純商貸，不做公積金組合貸，新房依然只做跟我行有合作的樓盤(pán)�！�
匯豐銀行上海商城支行工作人員告訴記者。
房貸證券化10年推3個(gè)產(chǎn)品
或因2008年次貸危機延后
在樓市走向愈見(jiàn)復雜莫測的大背景下，央行也使出渾身解數想要刺激房貸投放的動(dòng)力，其中最引業(yè)內熱議的是再提房貸資產(chǎn)證券化。
據悉，房貸證券化的基本模式是首先，由商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款資金出售給證券化特設機構；其次，由證券化特設機構將所獲得的住房貸款匯總重組,
經(jīng)信用擔保及評級后, 發(fā)行住房貸款證券, 再由投資者購買(mǎi)；最后, 住房貸款人所償付的抵押本息,
用于對投資者支付本息以及評估、擔保、承銷(xiāo)或其他證券化費用。
從理想化的運作模式看，這無(wú)疑是可以將房貸風(fēng)險分散的有效手段。不過(guò)，記者查閱相關(guān)資料注意到，房貸資產(chǎn)證券化并不是初次登上中國銀行業(yè)的歷史舞臺，早在2005年就已在上海破冰，當時(shí)第一個(gè)吃螃蟹的是存量房貸資產(chǎn)最多的建設銀行。
但兩年間卻未見(jiàn)其他商業(yè)銀行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行，繼“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”之后，“建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”問(wèn)世。此后長(cháng)達10年MBS（指住房抵押貸款支持證券）產(chǎn)品都鮮有聲聞。直到今年7月郵儲銀行發(fā)行“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品”。
“建行本身做抵押貸款出身，這方面投資更有經(jīng)驗，當時(shí)的經(jīng)濟周期中，整體的經(jīng)濟走向是向上的，商業(yè)銀行傾向于拿長(cháng)久期的資產(chǎn)，而房地產(chǎn)又是一個(gè)上行周期，被看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以跟進(jìn)的銀行并不多，更傾向于持有房貸到期�！逼职l(fā)銀行金融市場(chǎng)部高級宏觀(guān)分析師曹陽(yáng)對《中國經(jīng)濟周刊》分析。
一家國有銀行風(fēng)控部門(mén)從業(yè)超過(guò)15年的資深人士則告訴記者:“2005年財政部會(huì )計準則發(fā)布，央行放開(kāi)MBS試點(diǎn)，但建行才發(fā)行兩個(gè)產(chǎn)品就適逢爆發(fā)了美國次貸危機，這直接拖慢了整個(gè)創(chuàng )新的進(jìn)程，美國發(fā)行住房債券的‘兩房’（即房利美和房地美）出了問(wèn)題，決策層要有一個(gè)審慎考量的過(guò)程�！�
資料顯示，金融危機爆發(fā)前，美國商業(yè)銀行就是將部分房貸出售給“兩房”等機構，由它們擔保，將房貸資產(chǎn)證券化并出售給投資者。兩家機構所承�；蛘哔徺I(mǎi)的房地產(chǎn)貸款約占美國住房市場(chǎng)的50%，次貸危機以來(lái)在新發(fā)行量中所占比重更是達到80%以上，老牌MBS的一夜坍塌令剛起步的中國版MBS舉步維艱。
“但現在整個(gè)大背景有了變化，尤其是利率市場(chǎng)化的不斷推進(jìn)，銀行負債穩定性趨于下降，房貸證券化重新有了活躍的基礎�！辈荜�(yáng)告訴記者，整體看，銀行運營(yíng)成本在不斷提高，負債周期則往下沉，“把這些抵押貸款打包證券化之后可以盤(pán)活存量，通過(guò)表外化可以騰挪商業(yè)銀行的信貸空間，降低資產(chǎn)和負債的久期失衡�！痹谒磥�(lái)，目前抵押貸款約10.7萬(wàn)億元，占貸款余額的13.6%,促進(jìn)MBS市場(chǎng)發(fā)展正是央行本輪刺激政策中涉及金融創(chuàng )新的一個(gè)亮點(diǎn)。
業(yè)內猜測房貸證券化產(chǎn)品
由國開(kāi)行接盤(pán)
不過(guò)，這種金融創(chuàng )新也可能面臨水土不服的尷尬。上海財經(jīng)大學(xué)現代金融研究中心教授奚君羊對《中國經(jīng)濟周刊》分析：“政府對房地產(chǎn)有一個(gè)想要救市的意向，雖然心照不宣，但是事實(shí)上不希望房?jì)r(jià)出現大幅度的、系統性的下跌，因此出臺這個(gè)指導意見(jiàn)，希望銀行通過(guò)這種方式增加房貸，但是商業(yè)銀行有自己的考慮，會(huì )根據自己利益權衡，現在來(lái)看依然積極性不高�！�
“當時(shí)美國發(fā)行MBS這么積極的原因是可以充分利用流動(dòng)性，通過(guò)證券化把房貸轉讓出去，先兌現未來(lái)收益的一部分以換取現金流，通過(guò)反復證券化滾動(dòng)收益，而中國銀行業(yè)現在面臨的問(wèn)題是貸款需求不像美國那么大，現在國內對房地產(chǎn)的需求不是太旺盛，銀行現在不缺資金，缺的是既安全又收益高的投資項目，所以房貸證券化的動(dòng)力本身不足�！鞭删蛉缡钦f(shuō)。
而就買(mǎi)方市場(chǎng)來(lái)看，對MBS的反響也并不那么熱烈。記者注意到，郵儲銀行此前發(fā)行的MBS產(chǎn)品基礎資產(chǎn)加權利率是5.88%，實(shí)際發(fā)行的MBS利率分兩檔，分別為5.8%和6.79%。由于該產(chǎn)品發(fā)行利率基本上落在了招標區間的上限，意味著(zhù)投資者對該產(chǎn)品投資興趣不大，被業(yè)內普遍解讀為當時(shí)投標認購的情況恐怕不甚理想。
“目前市場(chǎng)短久期、高收益的替代性資產(chǎn)較多，比如一年期理財收益率達到5.27%、信托收益率有9%，在投資者風(fēng)險偏好較高時(shí)，MBS資產(chǎn)可能缺乏吸引力，比如以目前5年以上商業(yè)貸款為基礎資產(chǎn)的收益率為6.5%，扣除管理費用后，能提供給投資者的收益可能更低�！辈荜�(yáng)也對記者表示。
“另外一方面，過(guò)去10年是房地產(chǎn)的繁榮期，微觀(guān)定價(jià)中缺乏違約率、提前償還率等參數的可靠經(jīng)驗估計，這些市場(chǎng)和技術(shù)性問(wèn)題都可能制約MBS市場(chǎng)短期的大規模擴張�！�
曹陽(yáng)推測，可能的試點(diǎn)或在國開(kāi)行在住房金融職能領(lǐng)域深化，“可能的運作模式是由國開(kāi)行來(lái)購買(mǎi)市場(chǎng)發(fā)行的MBS債券，其以此為抵押品，向央行申請PSL（抵押補充貸款）來(lái)實(shí)現融資�！苯衲�8月底，銀監會(huì )批建了國開(kāi)行住宅金融事業(yè)部，這個(gè)副部級豪華規格的信貸航空母艦被媒體稱(chēng)為“中國版住房銀行”。
而在資產(chǎn)證券化的試水方面，國開(kāi)行也早有建樹(shù)。2005年，央行批準國開(kāi)行發(fā)行“2005年第一期開(kāi)元信貸資產(chǎn)支持證券”。2012年，央行、銀監會(huì )、財政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步擴大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)有關(guān)事項的通知》,重新啟動(dòng)信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，同年9月，國開(kāi)行就通過(guò)中信信托向全國銀行間債券市場(chǎng)成員發(fā)行規模為101.6644億元的“2012年第一期開(kāi)元信貸資產(chǎn)支持證券”，為規模之最。
我國抵押貸款證券化（MBS）的發(fā)展時(shí)間軸
1998年
國家首次提出發(fā)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的構想，開(kāi)始試水關(guān)于資產(chǎn)證券化的離岸操作。
2003年
財政部開(kāi)始著(zhù)手對資產(chǎn)證券化制定會(huì )計規范。
央行在發(fā)布《2002年中國貨幣政策執行報告》中首次提到了“積極推進(jìn)住房貸款證券化”。
2005年
財政部《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會(huì )計處理規定》發(fā)布并同時(shí)生效,滿(mǎn)足了當時(shí)我國試點(diǎn)單位進(jìn)行資產(chǎn)證券化操作的需要。
央行批準中信信托在全國銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”。這一年是住房抵押貸款證券化的發(fā)行元年。
2007年
總量40.21億元的“建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”再次發(fā)行。
2014年
郵儲銀行2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品在全國銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行，規模為68.14億元。
