2014年中國樓市進(jìn)入了“寒冬期”，70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格持續下調，但成交量記錄卻一降再降，在庫存高企的背景下，從地方到中央在取消限購、公積金救市、限貸松綁以及稅費補貼和降息等一系列財政、金融、稅收等刺激手段后，市場(chǎng)的重要風(fēng)向標之一——信貸資金開(kāi)始出現輪動(dòng)效應。
臨近年底，本應收縮的房貸市場(chǎng)一反往年常態(tài)，銀行在加大對房貸市場(chǎng)的投放力度�！岸嗉毅y行都在加大房貸利率優(yōu)惠政策，只要資質(zhì)、征信等沒(méi)問(wèn)題就可以享受9折優(yōu)惠�！辨溂业禺a(chǎn)通州分店的銷(xiāo)售高強（化名）告訴《華夏時(shí)報》記者，而中行、交行、匯豐和北京銀行等可以根據客戶(hù)資質(zhì)評估，甚至可以拿到8.8折優(yōu)惠。
“繼折扣利率在一線(xiàn)城市的房貸市場(chǎng)成為主流后，逐漸向二線(xiàn)城市延伸，并在熱點(diǎn)城市全面鋪開(kāi)�！苯鹑谒阉髌脚_融360的監測數據顯示，重慶、成都、大連、天津、寧波、�？�、哈爾濱等地首套房利率低至9折，西安、青島、濟南三地的城市商業(yè)銀行也可提供8.8折的優(yōu)惠利率，南京雖無(wú)9折利率出現，但全城有15家銀行都可提供9.5折利率優(yōu)惠。
而此前央行的意外降息，已相當于給銀行利率憑空打了9.4折，加之折扣優(yōu)惠二者一疊加，基本等同于給房貸打了“8.5折”。
然而，存款成本沒(méi)有降低，五大國有銀行也開(kāi)始在北上廣深實(shí)施定期存款利率“一浮到頂”政策，以中國銀行為例，只要儲戶(hù)定期存款金額達到10000元以上，即可享受各期限20%的上浮利率。
按此，5年期以上存款利率已上浮至5.1%，而貸款基準利率為6.15%，如果房貸利率9折則為5.5%，8.8折為5.4%，加上人力、消耗資本等各種成本，按揭房貸又成為了虧本的買(mǎi)賣(mài)，那么為什么銀行要“賠本”賺吆喝？
房貸利率反季風(fēng)
對今年的購房一族來(lái)說(shuō)，這個(gè)冬天并不太冷。
國家統計局公布的11月份數據顯示，在70個(gè)大中城市中，住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降的城市有68個(gè)，上漲的城市僅有2個(gè)，分別為廈門(mén)和鄭州。
央行的第四季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查顯示，盡管58.8%的居民認為目前房?jì)r(jià)“高，難以接受”，但近乎同樣比例的居民預測下季房?jì)r(jià)會(huì )“基本不變”，占52.5%，而看漲的居民只有17.3%，甚至還有16.4%的居民預期“下降”。
暖冬的信號之一是有37.6%的居民認為目前房?jì)r(jià)“可以接受”，并在報告中出現購房意愿的上升，未來(lái)3
個(gè)月內準備出手購買(mǎi)住房的居民占比為14.5%，較上季度提高0.3
個(gè)百分點(diǎn)。
信號之二則是在中央一系列刺激政策下，信貸資金松綁開(kāi)始落地，繼折扣利率在一線(xiàn)城市的房貸市場(chǎng)成為主流后，逐漸向二線(xiàn)城市延伸，并在熱點(diǎn)城市全面鋪開(kāi)，且出現首套房8.8折“親民”利率。
“只要工作單位編制、收入水平、信用狀況不錯，基本都能申請到折扣優(yōu)惠，準入門(mén)檻相對寬松�！备邚娊榻B說(shuō)，中介公司都是按最低折扣上報銀行，北京多家銀行可以享受9折優(yōu)惠，中行、交行、匯豐和北京銀行等甚至可以做到8.8折優(yōu)惠，而利率折扣優(yōu)惠沒(méi)有審批下來(lái)的大多折在了信用卡上。
根據金融搜索平臺融360的監測數據顯示，年底將近，繼12月優(yōu)惠利率在一線(xiàn)城市集中出現后，近日，二三線(xiàn)城市集體發(fā)力，杭州、佛山、天津、濟南等12個(gè)城市可提供9折及以下房貸利率，向一線(xiàn)城市看齊。
以深圳地區為例，融360的監測數據顯示，12月8-14日當周，有9家銀行集中下調首套房貸款利率，其中7家一致降為9.3折，其中工農中建四大國有銀行搶灘出臺，光大銀行、招商銀行也從9.5折降至9.3折，中信銀行(601998,股吧)由最低9.4折下調至9.3折。
另外兩家下調利率的銀行，郵儲銀行由首套房9.5折下調至9.2折，要求優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。興業(yè)銀行(601166,股吧)上周由基準利率下調至9.5折。
但從附加條件來(lái)看，準入門(mén)檻并沒(méi)有簡(jiǎn)化痕跡，僅中國銀行一家未設準入門(mén)檻，中信、農業(yè)、招商對二手房房齡要求在20年-30年不等。工商銀行僅針對合作中介及樓盤(pán)的貸款提供優(yōu)惠。建設銀行則要求二手房首套貸款在100萬(wàn)以上可享9.3折。光大銀行需預存3個(gè)月月供一年。
“且審批速度很快，材料齊全，一周就能放款�！币患夜煞葜沏y行深圳分行人士稱(chēng)，今年的貸款額度寬松，很多銀行貸款額度還沒(méi)放完。
松房貸真相
這正好解釋了一個(gè)市場(chǎng)的傳聞，央行要求全年新增信貸控制在10萬(wàn)億元人民幣以?xún)�，加大調整合意貸款規模。
11月金融統計數據報告顯示，當月人民幣貸款增加8527億元，同比多增2281億元，其中在2486億元的住戶(hù)貸款中，中長(cháng)期貸款增加1830億元，短期貸款僅增加656億元，側面印證了加大房貸投放力度一說(shuō)。
問(wèn)題是為什么銀行在存款利率市場(chǎng)化和互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊下，愿意重啟按揭房貸優(yōu)惠這一“賠本”買(mǎi)賣(mài)呢？
上述股份制銀行深圳分行人士稱(chēng)，產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)清單越來(lái)越長(cháng)，且基本都是以前重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)，在這場(chǎng)加大合意信貸投放的拉力賽中，銀行還要依賴(lài)房地產(chǎn)企業(yè)。
“在經(jīng)濟下行壓力下，貸款項目?jì)洳蛔�，而按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)�！币患覈写笮泻颖狈中械禺a(chǎn)信貸人士李瑋告訴《華夏時(shí)報》記者，從貸款增量來(lái)看，傳統個(gè)貸依然是銀行關(guān)注的對象。
本報記者梳理2014年前三季度金融機構貸款投向報告發(fā)現，前三季度新增個(gè)人購房貸款1.33
萬(wàn)億元，與2013年的1.37萬(wàn)億元幾近持平，但仍處于較高水平，前三季度增量在全部新增貸款中占比為16.0%，高于2010-2013
年平均水平。
而根據記者查閱資料顯示，從2004年個(gè)人住房貸款余額的1.6萬(wàn)億元到2013年個(gè)人住房貸款余額的9.47萬(wàn)億元，再到2014年三季度末個(gè)人購房貸款余額11.12
萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款始終是銀行信貸投放的主力之一。
值得注意的是，今年前三季度由于房貸利率的不放松，個(gè)人住房貸款整體為銀行帶來(lái)的效益并不低。央行三季度貨幣政策執行報告顯示，9月個(gè)人住房貸款加權平均利率為6.96%，而非金融企業(yè)及其他部門(mén)貸款加權平均利率6.97%持平。
“9·30新政出臺前，大多數銀行出于成本考慮，咬定首套房貸利率不放松，維持基準利率，甚至上浮5%-30%不等，所以房貸收益不錯�！崩瞵|稱(chēng)，但隨著(zhù)央行不斷通過(guò)MLF、PSL、SLO等工具向市場(chǎng)注水，在融資成本和資金環(huán)境寬松雙重利好下，有效緩解了銀行資金面緊張局面。
“房貸利率從去年下半年開(kāi)始，基于銀行自身、市場(chǎng)不斷調整，房貸政策調整的周期在不斷縮短，這種變化是動(dòng)態(tài)存在的�！备鶕�360信貸專(zhuān)家徐瑾預計，今年央行新增信貸較之往年有所增加，未來(lái)將有更多二線(xiàn)城市出現優(yōu)惠利率，甚至是9折以下優(yōu)惠。
