期待已久的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將于3月1日起施行，房屋建筑所有權等十類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)將進(jìn)行統一登記。有人期待，遍布全國各地數以千萬(wàn)計的小產(chǎn)權房能否納入其中，搭乘不動(dòng)產(chǎn)登記的順風(fēng)車(chē)得到確權？也有人擔心，小產(chǎn)權房被排除在外，是否大限已至將被全面清除？小產(chǎn)權房要想“轉正”，靠不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度靠不靠得��？
小產(chǎn)權房何去何從？
小產(chǎn)權房是相對商品房而言，屬于沒(méi)有“戶(hù)口”的“黑戶(hù)”，一般沒(méi)有完整的國家頒發(fā)產(chǎn)權證，或者只有鄉鎮政府或村集體發(fā)的不具有法律相應的產(chǎn)權證件。小產(chǎn)權房并不是一個(gè)法律概念，其自誕生之日起就沒(méi)有過(guò)“正式身份”，相關(guān)部門(mén)多次重申小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證。
但即將實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權和宅基地使用權等10類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權將列入統一登記范圍。許多人開(kāi)始疑問(wèn)，這是不是意味著(zhù)小產(chǎn)權房會(huì )“合法化”？一直處于“走鋼絲”的小產(chǎn)權房是否迎來(lái)轉機？武漢市東湖高新區荷葉山社區是當地規模較大的還建樓小區，許多村民家都擁有五六套甚至十多套房屋，多是證件不齊全的小產(chǎn)權房。剛剛購買(mǎi)了小產(chǎn)權房的胡煒告訴記者，自己通過(guò)關(guān)系才買(mǎi)到的小產(chǎn)權房，已在社區辦理手續�！艾F在有很多人都想買(mǎi)，將來(lái)小產(chǎn)權房也可能會(huì )漲價(jià)，我很糾結要不要再買(mǎi)一套，不管是自住或者是投資都很劃算�！�
與胡煒充滿(mǎn)期望不一樣，更多的小產(chǎn)權房業(yè)主充滿(mǎn)擔心。準備在單位附近購買(mǎi)一套小產(chǎn)權房自住的武漢市民郝先生說(shuō)，隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度的推行，具有完整產(chǎn)權證件的房屋將被登記頒證，但小產(chǎn)權房無(wú)法登記�！笆Ｏ露嗌傩‘a(chǎn)權房將一目了然，將來(lái)會(huì )不會(huì )被強制拆除，或者要求補交土地出讓金差價(jià)？”不管是期待還是擔心，不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度的落地牽動(dòng)著(zhù)億萬(wàn)小產(chǎn)權業(yè)主的心。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )發(fā)布的數據顯示，1995-2010年間全國小產(chǎn)權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8％。
不動(dòng)產(chǎn)登記“救不了”小產(chǎn)權房
多位法律人士表示，根據我國現有法律，小產(chǎn)權房其實(shí)是沒(méi)有產(chǎn)權的房屋，將其納入不動(dòng)產(chǎn)統一登記是沒(méi)有依據的。湖北金衛律師事務(wù)所執行主任宮步坦說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農村集體用地等，這些不同產(chǎn)權的用地將納入統一登記，但小產(chǎn)權房不屬于這一范圍。
中央農村工作領(lǐng)導小組副組長(cháng)陳錫文也認為，小產(chǎn)權房違反了土地的用途管制。因為小產(chǎn)權房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律處處長(cháng)蔡衛華則明確表示，小產(chǎn)權房不登記也不發(fā)證。因為要登記必須是合法的，小產(chǎn)權房不合法。宮步坦說(shuō)，由于歷史遺留和政策監管等原因，小產(chǎn)權房問(wèn)題的確是不動(dòng)產(chǎn)管理的灰色地帶。一方面，過(guò)去城鄉建設用地市場(chǎng)的不平等，許多地方都曾占用集體用地建設小產(chǎn)權房，另一方面，在政府劃撥或出讓土地上，也存在著(zhù)不按規劃開(kāi)發(fā)或使用的不完全產(chǎn)權房。
此次《條例》并未對小產(chǎn)權房的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行明確。宮步坦說(shuō)，按照我國當前法律，小產(chǎn)權房并不具有合法性，倘若在《條例》中規定小產(chǎn)權房登記，則就承認了小產(chǎn)權房的合法性。也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構筑物所有權”，應將小產(chǎn)權房進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。因此，天則經(jīng)濟研究所研究員程雪陽(yáng)認為，當前，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì )回避具有“爭議”的小產(chǎn)權房部分，而是先登記“合法”不動(dòng)產(chǎn)。由此可見(jiàn)，“不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度”并沒(méi)有給小產(chǎn)權房留下空間。業(yè)內人士表示，未來(lái)若將小產(chǎn)權房納入登記，還需要國家相關(guān)法規的跟進(jìn)，目前來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權房“轉正”仍為時(shí)尚早。
解決小產(chǎn)權房須與土地改革同步
不可否認，小產(chǎn)權房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題。專(zhuān)家預計，不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度的實(shí)施，以及農房宅基地的統一登記都將對小產(chǎn)權房問(wèn)題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。
針對由不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度引申出“小產(chǎn)權房將轉正”的誤讀，國土部會(huì )同住建部于去年進(jìn)行了小產(chǎn)權房問(wèn)題專(zhuān)項治理，并對各地小產(chǎn)權房進(jìn)行清理、統計，將提出分類(lèi)處理的意見(jiàn)。湖北、山東、浙江等地也推出了分類(lèi)整治方案，對準備建設的小產(chǎn)權房堅決叫停，對在建項目依法拆除，對出售小產(chǎn)權房按照非法轉讓土地處理。專(zhuān)家認為，小產(chǎn)權房作為沒(méi)有明確產(chǎn)權的土地附著(zhù)物，已經(jīng)形成了一個(gè)非常龐大的地下市場(chǎng)，不能一拆了之。中國人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院執行副院長(cháng)王文說(shuō)，小產(chǎn)權房就是一顆關(guān)系到社會(huì )穩定、國家長(cháng)期發(fā)展的“定時(shí)炸彈”，必須通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記、統一確認等方式拆除引線(xiàn)。
“不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是要對全國的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統一摸底、管理。小產(chǎn)權房也是客觀(guān)存在的不動(dòng)產(chǎn)，制度無(wú)法繞開(kāi)，登不登記必須明確�！敝心县斀�(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)張東說(shuō)，《條例》的實(shí)施使得這一問(wèn)題更加迫切，應盡快出臺相關(guān)實(shí)施細則予以解決�！垨|認為，小產(chǎn)權房問(wèn)題的處理應以不動(dòng)產(chǎn)統一登記為前提，與土地制度改革同步推進(jìn)。城鎮和農村的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統一登記和統一管理，為集體土地入市提供了前提。未來(lái)，農村集體建設用地與國有土地同等入市、同權同價(jià)，小產(chǎn)權房的土地成本優(yōu)勢不復存在，可根本上遏止小產(chǎn)權房，也有利于制定分類(lèi)治理辦法，統計和清理各地存量小產(chǎn)權房。
