“68畝土地拍出了5540萬(wàn)元的天價(jià)！”——2007年6月，一樁普通的土地競拍讓平靜的湖南省衡陽(yáng)縣城西渡鎮沸騰起來(lái)。不少市民在驚訝之余，紛紛表示懷疑，“比衡陽(yáng)市的地價(jià)還高？開(kāi)發(fā)商還有利潤嗎？”
　　事實(shí)上，“天價(jià)”競拍早已不是發(fā)達地區和沿海城市的“專(zhuān)利”。2007年3月，安徽臨泉縣1.02畝地拍出了655萬(wàn)元，是省城合肥最高地價(jià)的兩倍。2007年7月，陜西延安寶塔區5.04畝土地創(chuàng )下了畝平1030萬(wàn)元的“天價(jià)”。
　　那么，在這些三線(xiàn)甚至四線(xiàn)小縣城屢屢創(chuàng )出“天價(jià)”的背后，究竟是房地產(chǎn)商在“發(fā)燒”，還是另有隱情？“天價(jià)”土地會(huì )不會(huì )加重消費者的負擔？看不懂的土地市場(chǎng)表現，讓人疑惑多多。

“開(kāi)發(fā)商就像喝了興奮劑”

　　2007年6月17日，衡陽(yáng)縣國土資源局決定掛牌出讓衡陽(yáng)華岳動(dòng)力機械總廠(chǎng)(原衡陽(yáng)柴油機廠(chǎng))共約68畝國有土地使用權及其他相關(guān)國有資產(chǎn)，土地規劃用途為商業(yè)和居住�？紤]到職工安置成本，國土局將掛牌起價(jià)定為2080萬(wàn)元�！拔覀児烙嬆芘牡�3500萬(wàn)就頂到天了�！必撠煵駲C廠(chǎng)改制工作的衡陽(yáng)縣縣長(cháng)助理胡隆友說(shuō)。
　　然而，在掛牌之后的11天內，情況的發(fā)展令胡隆友大跌眼鏡。參與競買(mǎi)的10家房地產(chǎn)企業(yè)競價(jià)不斷刷新，衡陽(yáng)縣國土資源局不得不決定于6月28日轉入現場(chǎng)競拍。
　　“如果說(shuō)掛牌后競標者的出價(jià)還算理性的話(huà)，到了現場(chǎng)競拍時(shí)，大家‘就像喝了興奮劑一樣’”競相抬價(jià)�！�
　　據胡隆友介紹，開(kāi)拍后在短短時(shí)間內，這塊土地價(jià)格就已沖到了4000多萬(wàn)元。這時(shí)，主持拍賣(mài)的衡陽(yáng)縣國土局局長(cháng)有些急了，他不斷提醒競拍者“保持冷靜”。然而，在不斷上升的數字刺激下，競拍者的熱情仍舊一浪高過(guò)一浪。最后，來(lái)自湖南鴻麒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的一位股東，從同伴手中搶過(guò)牌子高高舉起——“5540萬(wàn)元！”隨著(zhù)槌音下落，這樁衡陽(yáng)縣歷史上最高的土地出讓終于塵埃落定。
　　“這個(gè)價(jià)格肯定是有些高了�！焙�隆友告訴記者，目前衡陽(yáng)縣城人口不過(guò)10萬(wàn)，最黃金地段的土地價(jià)格也只有約40萬(wàn)元/畝，住宅樓均價(jià)為800元至1000元。鑒于衡陽(yáng)縣城的實(shí)際，此次拍出的價(jià)格在當地可謂是不折不扣的“天價(jià)”了。

“只要拿到地就等于贏(yíng)了一半”

　　小縣城的“天價(jià)”競拍之后余波未了。按照衡陽(yáng)縣國土局規定，競價(jià)中標企業(yè)必須中標后的五個(gè)工作日內將余款付齊，而此次以5540萬(wàn)元競拍成功的湖南鴻麒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，在成交后并沒(méi)有在規定時(shí)間內付齊剩余款項，原因很簡(jiǎn)單：沒(méi)錢(qián)！
　　據記者調查了解，此次參與競標的企業(yè)大多是由一些小股東臨時(shí)拼湊起來(lái)的�！懊考移髽I(yè)背后至少有10個(gè)股東�！焙�隆友告訴記者，這些小股東大多是近幾年搞小房產(chǎn)開(kāi)發(fā)賺了一點(diǎn)錢(qián)，本身并沒(méi)有多大的資本實(shí)力。為了湊足本錢(qián)參與競標，有的公司的一些股東甚至到了“砸鍋賣(mài)鐵”的地步�！爱數弥�不能如期到款競標保證金將被沒(méi)收時(shí)，鴻麒公司一位股東當場(chǎng)心肌梗塞發(fā)作�！焙�隆友搖著(zhù)頭告訴記者。
　　那么，如此實(shí)力不足的公司為何敢鋌而走險開(kāi)出天價(jià)？一些業(yè)內人士的分析或許有其道理。
　　據了解，此次出讓的土地分為兩塊，均處于衡陽(yáng)縣黃金地段，與繁華商業(yè)街相鄰，規劃發(fā)展潛力巨大。一位曾從事過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的人士給記者算了一筆賬：按照衡陽(yáng)縣目前繁華地段的門(mén)面房?jì)r(jià)格8000元至10000元/平方米推算，該地段建成后每平方米至少可賣(mài)5000元。如果開(kāi)發(fā)兩層，僅門(mén)面房的收入就有一億多元進(jìn)賬。只要策劃、營(yíng)銷(xiāo)到位，三年內獲利至少5000萬(wàn)元。
　　“實(shí)際上，按照目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，只要拿到了地就等于成功了一半�！边@位開(kāi)發(fā)商告訴記者，隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控力度加大，土地資源的緊缺性將越來(lái)越突出，而目前不斷上漲的房?jì)r(jià)無(wú)疑使手中有地的開(kāi)發(fā)商更大的利潤預期，“這就是天價(jià)競標屢見(jiàn)不鮮的根本原因�！�

“森林法則”與“惡性循環(huán)”

　　對于衡陽(yáng)縣城“天價(jià)”競拍，最著(zhù)急的還是縣城的普通居民。在衡陽(yáng)機關(guān)工作的孫先生告訴記者，近三年來(lái)衡陽(yáng)縣的房?jì)r(jià)幾乎翻了一翻。不久前，縣城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們又聯(lián)合在一起，將縣城電梯房的價(jià)格從1260元每平方米提高到了1360元每平方米�！斑@次拍出天價(jià)土地對于普通消費者來(lái)說(shuō)絕不是一個(gè)好消息，縣城的房?jì)r(jià)肯定會(huì )隨之水漲船高�！睂O先生滿(mǎn)臉無(wú)奈。
　　湖南省社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所所長(cháng)肖毅敏認為，盡管衡陽(yáng)縣拍出“天價(jià)地”有開(kāi)發(fā)商沖動(dòng)的因素，但當前土地價(jià)格越來(lái)越高則是比較普遍的現象。這主要是地價(jià)和房?jì)r(jià)相互影響的結果。肖毅敏說(shuō)，近幾年大幅上漲的房?jì)r(jià)和國家對土地的宏觀(guān)調控，一方面刺激了地價(jià)的上漲。另一方面，地價(jià)成本的提高，又造成了房?jì)r(jià)的節節攀升。
　　記者采訪(fǎng)中，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認為，屢屢出現的“天價(jià)”競拍其實(shí)正凸顯出當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“森林法則”——越是資本雄厚的開(kāi)發(fā)商越能拿到日益稀缺的土地資源；而大量的普通開(kāi)發(fā)商只能望洋興嘆。而“森林法則”導致的最終結果是房地產(chǎn)市場(chǎng)被少數“寡頭”所壟斷。
　　“一線(xiàn)城市的土地資源已幾乎被實(shí)力雄厚的大集團瓜分殆盡，在二線(xiàn)三線(xiàn)城市復制這種掠地模式自然也是情理之中的事�！遍L(cháng)沙市房地產(chǎn)商張先生說(shuō)。
　　一些專(zhuān)家認為，面對房地產(chǎn)市場(chǎng)的“森林法則”，在由政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費者組成的“生態(tài)鏈”中。處于鏈條最末端的消費者其實(shí)是最無(wú)辜也最弱勢的。通過(guò)“天價(jià)”競拍，政府收獲的是真金白銀，房地產(chǎn)商獲得的是緊缺資源；而普通消費者除了坐等房?jì)r(jià)上漲之外別無(wú)他法�！暗貎r(jià)上了天，房?jì)r(jià)上漲還會(huì )遠嗎？”