“建行江蘇分行提高二手房貸款首付比例”，“建行深圳分行全面叫停二手房貸款業(yè)務(wù)”，“南京住房公積金暫停二次貸款”，“浙江住房公積金庫存告急收緊放貸”……
　　8月下旬以來(lái)，部分銀行相繼出臺緊縮房貸的政策，頻頻敲打著(zhù)購房者的心臟。隨著(zhù)我國進(jìn)入加息通道，購房者還貸成本不斷增加。持續攀升的房?jì)r(jià)、短期劇增的住房信貸，都意味著(zhù)銀行金融風(fēng)險的逐步放大。美國次級抵押貸款危機恰恰在此時(shí)敲響了警鐘，房貸壞賬危機離我們有多遠？

二手房貸緊縮信號頻傳

　　日前，即將新婚的李燕看中一套總價(jià)近80萬(wàn)元的二手房，但當她到銀行咨詢(xún)貸款事宜時(shí)，才發(fā)現銀行已經(jīng)悄然對二手房貸款收緊了“錢(qián)袋子”。根據建設銀行南京分行的最新規定，二手房貸款已經(jīng)一律暫停受理。
　　其實(shí)早在8月中旬，一份收緊個(gè)人房貸的規定就在建設銀行江蘇分行內部傳閱。據透露的有關(guān)規定要求：除了在業(yè)內率先將二手房貸款首付比例提高至40%，住房貸款將只能用于購買(mǎi)普通自住房，停止辦理第二套住房貸款；提高貸款人資質(zhì)標準，借款人僅限于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，即國家機關(guān)公務(wù)員、科教文衛系統的正式員工及金融從業(yè)正式人員，電力、通信、煙草等壟斷行業(yè)副科級以上正式員工，貸款人還款與收入比應控制在50%以下，對外地流動(dòng)人口停止辦理住房貸款；二手房使用年限超過(guò)20年、房屋建筑面積小于50平方米的，不得發(fā)放貸款。
　　對二手房貸款嚴格限制的遠不止建行一家。招商銀行南京分行已停止辦理一切房改房貸款業(yè)務(wù)；個(gè)人申請二手房貸款，所購房產(chǎn)必須先經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評估，原則上使用年限不超過(guò)15年，面積在60平方米以上，并指定了首佳、國衡、蘇信、金誠等7家評估公司。深圳發(fā)展銀行南京分行的業(yè)務(wù)員也表示，他們已對部分板塊的房改房停止辦理貸款業(yè)務(wù)。
　　記者從一些房產(chǎn)中介了解到，早在幾個(gè)月以前，購買(mǎi)小面積二手房的市民就遭遇了“貸款難”，其中甚至包括一些精裝修的單身公寓。南京江寧地區30至50平方米的次新商品房，銀行都“惜貸”，往往要連跑三五家銀行才辦得下來(lái)。有的銀行今天說(shuō)好能貸，第二天又辦不下來(lái)。
　　就在業(yè)界猜測住房信貸政策的下一步走向時(shí)，8月28日，南京住房公積金管理中心下發(fā)通知，規定從9月1日起，對住房公積金貸款計算公式中的個(gè)人還貸能力系數由原來(lái)的0.3調整為0.2；曾經(jīng)辦理過(guò)住房公積金貸款的，暫不批準第二次公積金貸款申請，夫妻雙方只要有一方曾辦理過(guò)住房公積金貸款的，再次購房也暫不辦理公積金貸款。

二手房市場(chǎng)已受影響

　　盡管除了建行以外，尚沒(méi)有哪家銀行完全關(guān)閉二手房貸款閘門(mén)。但“信貸緊縮”的信號已經(jīng)對敏感的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，不少原本持房待漲的投資客擔心政策風(fēng)險，加快脫手變現。
　　根據南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數據，8月下旬南京全市二手住宅成交量達到1749套，比中旬增長(cháng)了44%。房產(chǎn)中介“我愛(ài)我家”的統計也顯示，8月下旬的房源掛牌量比上月同期有40%左右的上升。
　　據南京House365二手房頻道總監單偉介紹，8月下旬在該網(wǎng)站掛牌的二手房源呈直線(xiàn)上升趨勢，幾乎每天增加100余套�！案鞔筱y行對二手房貸款限制趨緊，很多市民擔心以后貸不到款或者首付再提高，部分購房需求提前釋放；而投資者也擔心夜長(cháng)夢(mèng)多，急于拋售變現。這造成了短時(shí)間內二手房交易量迅速放大�！�
　　中原地產(chǎn)交易服務(wù)中心經(jīng)理王巍巍認為，如果二手房貸款進(jìn)一步緊縮，可能會(huì )導致二手房?jì)r(jià)格回落。在二手房貸款趨緊的情況下，一些迫切需要解決自住需求的購房者不得不轉向一手房市場(chǎng)，可能進(jìn)一步刺激新房?jì)r(jià)格上漲。
　　江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛說(shuō)：“央行今年已4次加息，加上未來(lái)樓市保障性住房的建設和供給，一些市民觀(guān)望的心態(tài)加重，房?jì)r(jià)漲幅將趨于平緩”。
　　一項“年內第四次加息是否會(huì )影響您的購房計劃”的調查顯示，54.1%的消費者因為屢次加息而有暫緩購房的考慮。尤其是目前房產(chǎn)需求不是非常迫切的購房者中，有26.7%的消費者選擇“推遲一年買(mǎi)房”，有6.7%的消費者選擇“推遲半年買(mǎi)房”，有20.7%的消費者選擇“取消買(mǎi)房計劃”。

美次級債危機敲警鐘

　　記者發(fā)現，部分銀行對房貸的限制，主要還是基于在當前房?jì)r(jià)不斷走高的背景下，對貸款人償付能力的擔憂(yōu)。當下美國發(fā)生的次級抵押貸款危機，更促使各家銀行進(jìn)一步加強了風(fēng)險控制。
　　去年以來(lái)，我國各大城市房地產(chǎn)價(jià)格出現了較快增長(cháng)，二手房?jì)r(jià)格亦水漲船高，不少地段一年內上漲幅度超過(guò)50%。這意味著(zhù)，銀行風(fēng)險大大增加。根據央行上�？偛拷y計，2007年6月份上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款新增達45.5億元，環(huán)比增幅達429%；7月份又大幅增加58.7億元。住房信貸短期內大幅增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行醞釀的風(fēng)險令人擔憂(yōu)。
　　而二手房一般都經(jīng)過(guò)了一輪或多輪炒作，房?jì)r(jià)已經(jīng)被推到相當高度，其按揭貸款因此被銀行作為限制重點(diǎn)。墨子不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理王小軍說(shuō)：“尤其是面積小、年代老的房改房，其購買(mǎi)者一般經(jīng)濟狀況和還款能力較差，類(lèi)似于美國的次級抵押貸款人群，因此最早成為銀行壓縮房貸的對象�！�
　　今年以來(lái)，央行已經(jīng)連續4次加息，購房者還貸壓力不斷增加。如果房?jì)r(jià)下跌，炒房者資金鏈斷裂，銀行就可能面臨壞賬風(fēng)險。上海銀監局統計顯示，在宏觀(guān)調控影響下，2006年年中上海樓市一度出現低迷現象。當年9月末，上海房貸違約客戶(hù)超過(guò)了1萬(wàn)人，中資銀行房貸的平均不良率也從2004年的0.1%左右，上升到0.86%。另一方面，今年以來(lái)，央行已6次上調存款準備金率，從9%調整到12%，加上首期6000億元特別國債的發(fā)行，銀行流動(dòng)性大大減少，部分銀行可用貸款額度已相當緊張。而居民儲蓄持續不斷向基金、股市分流，也讓銀行不得不控制放貸規模。
　　“銀行加強對貸款人資質(zhì)以及貸款用途等審查，是審慎而必要的，房貸調控也的確是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的一個(gè)重要工具�！便y河證券上�？偛垦芯繂T任承德說(shuō)，“但同時(shí)需要指出的是，如果不加分析地對二手房貸款進(jìn)行嚴格限制，受傷的恰恰是那些為了改善居住條件而又無(wú)力購買(mǎi)高價(jià)新房的中低收入家庭�！�