1998年，中國正式啟動(dòng)了以“取消福利分房、實(shí)現居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革，如今整十年。
　　2007年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國發(fā)24號文)，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容。
　　十年一覺(jué)安居夢(mèng)，二度房改今始來(lái)。

　　公元2007年8月，未來(lái)的中國經(jīng)濟史學(xué)家一定會(huì )濃墨著(zhù)筆的歲月。
　　這個(gè)月，國家發(fā)改委發(fā)布的數據顯示，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)增幅已達7.5%。巍巍房?jì)r(jià)，高不勝寒。
　　這個(gè)月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國發(fā)24號文)，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容。
　　這個(gè)月，國務(wù)院主持召開(kāi)全國住宅工作會(huì )議，把住房保障工作作為政府公共服務(wù)的一項重要職責。并且，新中國第一個(gè)住房保障司呼之欲出。
　　1998年，中國正式啟動(dòng)了以“取消福利分房、實(shí)現居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革，如今整十年。
　　民間普遍認為，在房改起步十年之后，國務(wù)院下發(fā)24號文件，強化住房保障體系建設，回歸公共政策，是對既往在住房問(wèn)題上“全盤(pán)市場(chǎng)化”的糾偏，是再一次房改。
　　十年一覺(jué)安居夢(mèng)，二度房改今始來(lái)。
　　一卷“中國安居破局圖”正在凝注現實(shí)、檢討既往、前瞻未來(lái)的坐標系上緩緩打開(kāi)。

僵局 兩輪調控再次出軌

　　5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%……房?jì)r(jià)的攀升，從數據上讓人感覺(jué)壓力很大。

　　“今年以來(lái)，國家發(fā)改委每公布一次數據，我們這些‘蝸居族’的心就更涼一層�！�27歲的王維墉從復旦大學(xué)研究生畢業(yè)已有三年，他感覺(jué)“房子離我們不是越來(lái)越近，而是越來(lái)越遠�！�
　　國家發(fā)改委8月發(fā)布的最新數據顯示，8月份全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)上漲了8.2%。
　　5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%……當這些數據排列在一起時(shí)，人們強烈地感到房?jì)r(jià)攀升之速。
　　對比分析國家發(fā)展改革委、國家統計局公布的今年前八個(gè)月數據發(fā)現，當前房?jì)r(jià)運行中的新動(dòng)向凸顯：
　　——全國房?jì)r(jià)在大幅普漲，行情逐月走高。
　　1至8月份，全國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)同比分別上漲：5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%。
　　這表明房?jì)r(jià)漲幅在加速放大。1至4月，還在5%至6%之間徘徊，進(jìn)入5月，升到6%以上，到了6月更是突破7%的新高關(guān)口。經(jīng)濟學(xué)常識認為，同比反映速度，環(huán)比反映趨勢。全國新建商品住房售價(jià)同比4月份漲5.3%，5月份漲6.6%，6月份漲7.4%，7月份漲8.1%；環(huán)比4月份比3月份漲0.7%，5月份比4月份漲0.8%，6月份比5月漲1.0%，7月份在6月份高漲的基數上再漲1.3%，8月份更是達到了8.2%。
　　——全國房?jì)r(jià)全線(xiàn)飆升，中西部“狂飆突進(jìn)”，調控壓力陡增。
　　此前房?jì)r(jià)溫和的中西部地區現在加速“補漲”，多個(gè)城市甚至領(lǐng)漲全國。這在全國房?jì)r(jià)“領(lǐng)漲軍團”構成中體現得很明顯。在全國房?jì)r(jià)漲幅前五位的城市中，一季度中西部占兩個(gè)，北海和瀘州；4月份，中西部城市增至三個(gè)，分別是北海、大理、蚌埠。5月份，在全國房?jì)r(jià)漲幅并列前六位的城市中，中西部占了四個(gè)，北海、蚌埠、瀘州、大理。6月份，全國房?jì)r(jià)漲幅前五席中，中西部占兩席：北海、蚌埠；7月份占三席：北海、南寧、烏魯木齊，漲幅均不低于12%。
　　——東部房?jì)r(jià)強烈彈升，調控效果遭蠶食。
　　統計數據顯示，6月份發(fā)改委調查的70個(gè)大中城市中，位居長(cháng)三角地區的南京房屋銷(xiāo)售價(jià)同比上漲11.3%、寧波8.5%、杭州6.9%。上海盡管同比數據漲幅不高，但環(huán)比明顯上漲0.7%，寧波、杭州的環(huán)比漲幅更是分別高達1.9%和1.7%，南京房?jì)r(jià)環(huán)比也上漲0.8%。這說(shuō)明，長(cháng)三角房?jì)r(jià)的上漲趨勢已非常明顯。
　　來(lái)自市場(chǎng)的信息也現實(shí)，在上海、杭州、南京，排隊買(mǎi)房如買(mǎi)菜的“搶購”景象在沉寂了一段時(shí)間后，眼下又開(kāi)始重現。
　　深圳則是東部城市房?jì)r(jià)反彈的一個(gè)極端縮影：連續17個(gè)月同比漲幅超過(guò)10%，6月份達15.9%。其他東部城市房?jì)r(jià)與深圳相比，差別只在漲幅，相同的是漲勢。
　　——行情淡季不淡，樓市的季節性規律被顛覆。
　　此外，從季節看，六、七月份歷來(lái)都是樓市的銷(xiāo)售淡季，眼下卻反季節升溫。全國新房?jì)r(jià)格漲幅6月份反比5月份高出1個(gè)百分點(diǎn)，7月份比6月份高出1.3個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，6月份有四個(gè)城市新房漲幅超10%，而7月份漲幅超過(guò)12%的城市就有五個(gè)。淡季不淡，反而高漲，這說(shuō)明高燒不退的行情已經(jīng)徹底顛覆了樓市的季節性規律。
　　而這一切，是在調控措施頻出的背景下發(fā)生的。
　　2005年5月，國務(wù)院轉發(fā)了建設部等七部委的《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，此即25號文。在2004年以來(lái)房?jì)r(jià)不斷高漲的背景下，國家層面控制房?jì)r(jià)行動(dòng)就此啟幕。調控的主軸在于：雙向調節供需，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設，合理引導住房消費。同時(shí)，“加強經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度”也被著(zhù)重提了出來(lái)。
　　25號文連同是年3月國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》、4月國務(wù)院出臺的《加強房地產(chǎn)市場(chǎng)引導和調控的八條措施》(即新舊“國八條”)，以及隨后出臺的一些相關(guān)政策，構成了近年來(lái)的樓市第一輪宏觀(guān)調控。
　　但房?jì)r(jià)并沒(méi)應聲而落，而是繼續狂飆突進(jìn)。
　　2006年5月，一年前的七部委變成了九部門(mén)，其所制定的《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》再被國務(wù)院轉發(fā)，是為37號文。文件明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設目標，“90/70”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必須達到開(kāi)發(fā)面積的70%)被提了出來(lái)，稅收和信貸等政策進(jìn)一步緊縮。這被業(yè)內稱(chēng)為樓市第二輪調控。
　　遺憾的是，前文所述的發(fā)改委公布的數據顯示，無(wú)論是整體還是局部、是補漲還是反彈，全國房?jì)r(jià)已進(jìn)入新一輪上行通道。在連續經(jīng)歷了兩輪調控之后，樓市再一次偏離了軌道，調控僵持在新“十字街頭”。

危局 夢(mèng)想遭遇失重的金融與失望的城市

　　夢(mèng)想支撐未來(lái)，而房子就是夢(mèng)想。

　　有這么一條手機短信曾讓32歲的大齡未婚青年方永強淚流滿(mǎn)面：
　　“蜜蜂向蝴蝶求愛(ài)，蝴蝶說(shuō)她已有所托，意中人是蝸牛。蜜蜂大惑不解，感到自尊受到了老大傷害，便質(zhì)問(wèn)蝴蝶：我哪一點(diǎn)比不上那個(gè)丑陋、猥瑣的家伙？
　　蝴蝶回答：人家好歹有自己的房子，哪像你，至今還住集體宿舍？！”
　　“沒(méi)有房子，難有婚姻！”在上海一家保險公司從業(yè)的方永強感嘆，“夢(mèng)想支撐未來(lái)，而房子就是夢(mèng)想�！�
　　無(wú)法確知，當下承重的高房?jì)r(jià)壓垮了多少人夢(mèng)想的翅膀。但能肯定，在保障缺位、安居難求、“全盤(pán)市場(chǎng)化”的房地產(chǎn)體系中，房?jì)r(jià)脫離大多數人實(shí)際購買(mǎi)力太快上升是一個(gè)危局，一個(gè)加大銀行風(fēng)險、積累不安定因素的危局。
　　首先，從金融風(fēng)險看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的錢(qián)兩頭都在銀行：開(kāi)發(fā)貸款在銀行，消費貸款也在銀行。
　　央行《2007年第一季度貨幣政策執行報告》顯示，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金中國內貸款占比在下降，3月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額還是高達1.6萬(wàn)億元，比年初增加1597億元，同比增長(cháng)27.9%。
　　中體奧林匹克花園管理公司董事長(cháng)吳振綿在不久前舉行的博鰲地產(chǎn)論壇上說(shuō)，香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“四大天王”公司平均負債率不超過(guò)30%，而內地開(kāi)發(fā)商很多都是超過(guò)100%、200%，甚至300%的都有。
　　北京大學(xué)經(jīng)濟研究中心教授徐滇慶曾提醒，特別要注意房?jì)r(jià)上升的速度，必須提高到防范金融危機的角度予以認識�！艾F在銀行承擔了90%以上的融資功能，不良貸款又非常高，如果銀行出了問(wèn)題，可能就全盤(pán)都輸�！毙斓釕c說(shuō)，他曾到相關(guān)部門(mén)了解情況，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)資本充足率仍然沒(méi)有達標，“銀行危機才是心腹大患”。
　　危險不僅存在于開(kāi)發(fā)環(huán)節，同樣存在于銷(xiāo)售端。住宅消費端對銀行的依賴(lài)也在加強。央行上述報告顯示，今年一季度，購房貸款增速加快且呈上升趨勢。3月末，個(gè)人購房貸款余額2.40萬(wàn)億元，比年初增加1471億元，同比增長(cháng)20.3%。
　　經(jīng)濟學(xué)家謝國忠指出，當過(guò)剩的流動(dòng)性消逝時(shí)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能遭遇一場(chǎng)可怕的低迷，甚至可能把銀行拖下水。
　　其次，從城市穩定看，過(guò)高房?jì)r(jià)在加劇民怨。
　　如果不諱言事實(shí)，當下工薪階層，尤其是而立之年、確實(shí)有住房需求但又享受不了住房保障的年輕人，抱怨情緒在蔓延。
　　“一個(gè)月四個(gè)周末，每個(gè)周末加一天班，我家未來(lái)的房子就多了層磚�！狈接缽娬f(shuō)。弱保障、高房?jì)r(jià)的現實(shí)令像方永強這樣的白領(lǐng)們成了職場(chǎng)上不能停歇的“紅舞鞋”。
　　“買(mǎi)房是迫不得已，經(jīng)濟適用房輪不到，廉租房更是別想了，眼看著(zhù)房?jì)r(jià)一天天往上躥，積蓄追不上房?jì)r(jià)漲幅，不四處舉債湊足首付趕緊買(mǎi)一套，還能怎么辦？”方永強說(shuō)。
　　當這些并不算貧困的人群也加入到了抱怨的行列，似乎表明，再也不能讓 “全盤(pán)市場(chǎng)化”的房地產(chǎn)體系繼續下去了。
　　其三，從國際教訓看，在工業(yè)化過(guò)程中，發(fā)達國家經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)性不強，而過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)的東南亞“四小虎”卻遭遇了經(jīng)濟危機。
　　世界經(jīng)濟發(fā)展的歷史表明，沒(méi)有一個(gè)國家是由于房地產(chǎn)價(jià)格飛漲、投機盛行而造成綜合國力提升的，沒(méi)有一個(gè)國家在經(jīng)濟起飛時(shí)不對國內外投機“熱錢(qián)”給予狙擊的；相反，如若不顧國情、民情，在房地產(chǎn)價(jià)格大大脫離本地絕大部分老百姓購買(mǎi)力的情況下，過(guò)分放縱“熱錢(qián)”投機本土房地產(chǎn)，最終造成房地產(chǎn)泡沫破裂從而導致經(jīng)濟危機和社會(huì )危機的例子是屢見(jiàn)不鮮的。

解局 尋找助推房?jì)r(jià)飛漲的“火槍手”

　　供求、地價(jià)、投機，這助推房?jì)r(jià)飛漲的“三個(gè)火槍手”

　　究竟是什么原因導致這一輪房?jì)r(jià)快速上升的疑問(wèn)，可以從供求關(guān)系、成本構成、交易秩序三方面去求解。
　　首要原因當屬有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀(guān)存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應求的情況各方“分析”了多年，依然未能根本改觀(guān)。
　　央行日前發(fā)布的二季度中國貨幣政策執行報告中說(shuō)，今年以來(lái)，國內住房需求持續旺盛，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資加快增長(cháng)，但供需關(guān)系仍趨緊張。上半年，盡管全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資9887億元，同比增長(cháng)28.5%，不僅增速比去年同期提高了4.3個(gè)百分點(diǎn)，比今年同期固定資產(chǎn)投資的增速也要高出2.6個(gè)百分點(diǎn)，但房屋竣工增速遠低于房屋銷(xiāo)售增速，住宅空置面積有所下降。上半年，房屋竣工面積1.5億平方米，增長(cháng)11.1%，而商品房銷(xiāo)售面積達2.8億平方米，增長(cháng)21.5%。
　　其次，地價(jià)過(guò)快增長(cháng)是新一輪房?jì)r(jià)上漲的主要動(dòng)力之一。以長(cháng)三角一些城市為例，近來(lái)住宅樓面地價(jià)頻頻越過(guò)萬(wàn)元/每平方米大關(guān)。6月下旬，上海楊浦區的新江灣城D1地塊競拍成交的樓面地價(jià)就高達12509元/平方米，接近其周邊在售新房的成交價(jià)。而7個(gè)月前，同是新江灣城地塊，樓面地價(jià)6677元/平方米已算“天價(jià)”，如今，新地價(jià)在200來(lái)天里暴漲87%。
　　“羊毛出在羊身上”，房地產(chǎn)研究者顧海波指出，盡管房?jì)r(jià)取決于供求，但土地成本最終會(huì )打入房?jì)r(jià)，高地價(jià)客觀(guān)上推高房?jì)r(jià)毋庸置疑。
　　再者，“炒風(fēng)”乘勢而起，非正常因素也在助推房?jì)r(jià)節節高。中原地產(chǎn)分析師楊洪旭指出，人為因素推漲房?jì)r(jià)主要體現在兩方面：一些樓盤(pán)已達預售標準但就是不申請預售，即便已取得預售許可證也遲遲不開(kāi)盤(pán)；或者已開(kāi)盤(pán)，但拒絕對外銷(xiāo)售，以虛擬預訂、預售合同或掛牌價(jià)格畸高等方式捂盤(pán)。
　　除開(kāi)發(fā)商、二手房中介之外，投資者在這一輪房?jì)r(jià)抬升中也扮演了重要角色。對于投資，本無(wú)可厚非，經(jīng)濟學(xué)家趙曉指出，面對本幣升值，老百姓“為避免財富不像冰棍那樣化掉”，買(mǎi)房不僅是逐利的理性選擇，也是無(wú)奈選擇。
　　唉，供求、地價(jià)、投機，這助推房?jì)r(jià)飛漲的“三個(gè)火槍手”！

破局 三分需求，二元管理，再次房改

　　安居一夢(mèng)，十年輪回。

　　8月30日，國務(wù)院新聞辦公室就多渠道保障城市低收入家庭住房困難問(wèn)題舉行新聞發(fā)布會(huì )。
　　7天前，國務(wù)院主持召開(kāi)了全國住房工作會(huì )議，會(huì )議中心任務(wù)就是明確下一階段的住房保障工作，全面貫徹落實(shí)“24號文”。
　　所謂“24號文”，就是8月初國務(wù)院常務(wù)會(huì )議通過(guò)的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》。其核心內容是加快建立健全以廉租房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，
　　“這是一次繼1998年房改之后的又一次真正意義上的房改�！比珖�工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生如是說(shuō)。

　　檢討“全盤(pán)市場(chǎng)化”
　　1998年，那是一個(gè)亞洲經(jīng)濟動(dòng)蕩、危機四伏的年份。
　　是年6月，全國城鎮住房制度改革與住宅建設工作會(huì )議召開(kāi)。一份后來(lái)被看作房改綱領(lǐng)性文件的國發(fā)23號文，開(kāi)啟了以“取消福利分房、實(shí)現居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。新中國延續了近半個(gè)世紀的福利分房制度壽終正寢，“市場(chǎng)化”成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞。
　　經(jīng)濟年鑒這樣記載，1998年，東南亞的樓價(jià)一落千丈，亞洲金融危機席卷而來(lái)。中國盡管沒(méi)有受到危機直接沖擊，但不可避免地面臨著(zhù)內需不足、消費不旺的局面。
　　曾參與當年房改政策制定過(guò)程的中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌說(shuō)，啟動(dòng)房改的最初動(dòng)機就是要使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這在那時(shí)，目標清楚。
　　金融政策也為這一目標作了相應的安排。1999年2月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費信貸的指導意見(jiàn)》，在“積極開(kāi)展個(gè)人消費信貸”的引導下，貸款買(mǎi)房、按揭等新概念開(kāi)始登陸中國內地。
　　斗轉星移，時(shí)移事異。如今，在商品房時(shí)代進(jìn)入到第十個(gè)年頭時(shí)，人們才發(fā)覺(jué)，當年過(guò)分強調房地產(chǎn)全盤(pán)市場(chǎng)化對拉動(dòng)內需的作用時(shí)，顧此失彼了，甚至走向了極端——重市場(chǎng)、輕保障。
　　十年過(guò)去了，大約只有5%的城鎮居民享受到了經(jīng)濟適用房的恩惠。
　　十年一覺(jué)安居夢(mèng)，房?jì)r(jià)已上九重霄�，F如今，高在云端的房?jì)r(jià)讓多少望樓一族，徒生今夕何夕之嘆。

　　房改糾偏：保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)
　　迄今為止，世界上還找不到一個(gè)國家以完全市場(chǎng)化的方式來(lái)解決居民的居住問(wèn)題。
　　眼下，我國在住房制度安排上已出現喜人的改變。24號文明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容和“政府公共服務(wù)的一項重要職責”。
　　國家發(fā)改委主任馬凱日前也指出，今后將強化地方政府在穩定房?jì)r(jià)和住房保障中的責任，提高住房用地在建設用地中的比例，提高中低價(jià)位、中小套型普通商品房和經(jīng)濟適用房在住房供應中的比例，加快建立健全廉租住房制度。
　　針對不同的房屋需求，采取不同的解決之道。這在24號文中已體現得較為明顯。政府保障的對象是低收入者的安居型需求，通過(guò)保障房(經(jīng)濟適用房或者廉租房)來(lái)解決他們的住房問(wèn)題。中等收入者的住房問(wèn)題則可以通過(guò)雙限房政策得到解決，同時(shí)輔以一定的金融支持。而對于投資型需求，則任其進(jìn)入商品房市場(chǎng)去解決。
　　這樣一個(gè)安居、改善、投資需求各有滿(mǎn)足渠道的多層次樓市，才可能是一個(gè)良性的樓市。這樣住房制度性安排誕生之日也正是高房?jì)r(jià)困擾之下的中國房地產(chǎn)僵局破解之時(shí)。