“現在，外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度越來(lái)越快�！北本┞�(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理楊少鋒這樣告訴記者。今年以來(lái)，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資增勢強勁，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資已經(jīng)占到全國利用外資比重的1/5以上。伴隨外資的進(jìn)入，大量熱錢(qián)涌入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)已成為各方面必須面對的事實(shí)。

熱錢(qián)大舉涌入

　　國家統計局數據顯示，今年1至8月份，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資371億元，同比增長(cháng)65.9%，增幅比去年同期提高30.1個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資規模占同期全國實(shí)際利用外資總計的比重達到24.1%，比2006年全年比重提高近11個(gè)百分點(diǎn)。
　　這種情況在部分地區表現更為突出。如四川省2006年19個(gè)上千萬(wàn)美元的外資項目中有12個(gè)是房地產(chǎn)項目。2007年1至2月，四川省外資實(shí)際到位200萬(wàn)美元以上的18家企業(yè)中有一半是房地產(chǎn)項目；外資實(shí)際到位達16915萬(wàn)美元，占同期該省利用外資總計的79.3%。
　　伴隨外資進(jìn)入的還有大量熱錢(qián)，盡管我國政府已經(jīng)對此有所警惕。今年二、三季度，國家先后出臺了針對外資投入中國房地產(chǎn)的兩個(gè)文件，5月23日頒布的《商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》要求，地方審批部門(mén)批準設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應及時(shí)依法向商務(wù)部備案。7月10日國家外匯管理局發(fā)布的《關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》規定，今后將不再批準新的外資房地產(chǎn)貸款(銀行貸款或者股東貸款)。
　　但是，“大量境外熱錢(qián)在國內進(jìn)行非正常流動(dòng)和投機已經(jīng)成為事實(shí)，流入量在2500億至3000億美元之間，并且還有繼續擴大流入量的發(fā)展趨勢。境外熱錢(qián)具有明顯的投機賭博特征，其主要投資方向是房地產(chǎn)和股市等高利潤增長(cháng)行業(yè)�！睆V東省社會(huì )科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所剛完成的《境外熱錢(qián)在國內非正常流動(dòng)調查報告》提出了這樣的論點(diǎn)。

熱錢(qián)流入國內途徑隱秘

　　所謂“熱錢(qián)”，是人們對國際套利資本的通俗說(shuō)法，是在有套利機會(huì )的時(shí)候迅速流入某個(gè)市場(chǎng)，獲利后再迅速流出的資金。但是，要想把隨著(zhù)外資進(jìn)入的熱錢(qián)和其它資金區分開(kāi)是十分困難的。何況我國對熱錢(qián)的流入有嚴格的限制，所以境外熱錢(qián)流入我國市場(chǎng)的途徑是相當隱秘的。
　　據了解，境外熱錢(qián)主要以港澳地區合法的財務(wù)金融公司為組織者，直接參與熱錢(qián)轉移的往往是各行業(yè)涉及跨境業(yè)務(wù)的正當經(jīng)營(yíng)的大型企業(yè)。熱錢(qián)通常會(huì )通過(guò)各種途徑轉化為表面合法的投資資金，進(jìn)出境相當方便，運作方式也很成熟。其流入方式千變萬(wàn)化、層出不窮，有些方法簡(jiǎn)直令人難以置信。
　　《境外熱錢(qián)在國內非正常流動(dòng)調查報告》課題組在調查跟蹤的一個(gè)案例中，發(fā)現其有如下手法：
　　一個(gè)地下錢(qián)莊以境外的公司跟其在國內的關(guān)聯(lián)外貿公司簽訂一個(gè)貿易合同，合同中約定外方為了支持中方工作需要，解決中方資金緊張的局面，同意提前支付部分貨款以便中方能及時(shí)組織貨源進(jìn)行出口交易。但在預支貨款入境后的三個(gè)月，即交貨期到達時(shí)，中方以貨物生產(chǎn)出現某些特殊困難為由，要求外方同意予以延遲交貨三個(gè)月。經(jīng)雙方多次協(xié)商后，外方表示予以諒解并同意中方的要求�？墒堑筋A支貨款入境后的六個(gè)月，即第二次約定交貨期到達時(shí)，中方又以原材料價(jià)格上升為由，要求外方相應地提高出口產(chǎn)品價(jià)格。為此，中外雙方不斷協(xié)商了兩個(gè)月，最后雙方同意以中方賠償外方預付款的10%為代價(jià)終止該項貿易合同，預付貨款也順理成章地返還境外的外方。
　　課題組表示，該案例充分反映了地下錢(qián)莊非常熟悉國際貿易慣例和法規，通過(guò)中外雙方就貿易事項磋商的眾多來(lái)往信件，可以使人確信這是一宗出現意外的可以理解的貿易，而且好像也發(fā)生了比較嚴重的貿易糾紛。實(shí)際上，地下錢(qián)莊就是通過(guò)這個(gè)方法，輕而易舉地把境外熱錢(qián)引進(jìn)到國內溜達了近八個(gè)月。

地產(chǎn)市場(chǎng)、金融制度均受沖擊

　　越來(lái)越多的國外熱錢(qián)投資到國內樓市，刺激了房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)�！毒惩鉄徨X(qián)在國內非正常流動(dòng)調查報告》課題組表示，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間不長(cháng)，還沒(méi)有形成有效的市場(chǎng)定價(jià)機制，境外熱錢(qián)趁機通過(guò)操縱市場(chǎng)，提高房?jì)r(jià)。又由于境外熱錢(qián)在房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的“標桿效應”，境內外很多民間資金在其影響下，紛紛跟風(fēng)入市，房?jì)r(jià)越炒越高，房地產(chǎn)價(jià)格與真實(shí)價(jià)值脫離，出現了明顯的“效用失真”問(wèn)題，價(jià)格泡沫一旦破裂，就會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)造成長(cháng)期低迷的影響。
　　另外，由于境外熱錢(qián)主要集中于高端市場(chǎng)，如高檔住宅和其他豪華地產(chǎn)，而我國居民需要的廉價(jià)房子的供應反而減少。同時(shí)國內游資與境外熱錢(qián)相互匯集，通過(guò)銀行杠桿的放大效應，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的追本逐利行為。因此，投資需求正取代居民需求而成為房地產(chǎn)投資重點(diǎn)。廣東省社會(huì )科學(xué)院研究員黎友煥表示，這樣會(huì )加劇我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應的不合理結構。
　　面臨考驗的不止有樓市，還有我國的外匯管理制度和金融制度，因為熱錢(qián)的涌入削弱了我國目前固守的資本管制的有效性，擾亂了外匯市場(chǎng)秩序。報告結果顯示，雖然我國目前仍未實(shí)行人民幣資本項目完全自由兌換，但熱錢(qián)的大量流入意味著(zhù)經(jīng)常項目和資本項目之間的流通已經(jīng)被打開(kāi)了通道，這就助長(cháng)了外匯市場(chǎng)上的非法交易，扭曲了國際收支平衡，虛增了外匯儲備，增加了人民幣升值的壓力。為了保持匯率穩定，中央銀行不得不購買(mǎi)外匯市場(chǎng)上溢出的外匯，從而相應地增加了外匯占款及基礎的貨幣供應量，這一方面通過(guò)貨幣的乘數效應，使得流通中的人民幣迅速增加，推動(dòng)通貨膨脹的產(chǎn)生；另一方面弱化了匯率調節外匯資金供求的功能，導致我國的貨幣政策相關(guān)調控效果減弱。