十幾個(gè)城中村開(kāi)發(fā)的“村證房”80%賣(mài)給市民

　　河北省石家莊市是城中村改造項目最多的省會(huì )城市之一。經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，目前石家莊“村證房”的房?jì)r(jià)已經(jīng)從最早的每平方米均價(jià)六七百元，上漲到近3000元，但仍普遍比同地段的商品房?jì)r(jià)低30%甚至更多。近日記者在石家莊市采訪(fǎng)時(shí)了解到，目前石家莊的塔談村、留村、大郭村、岳村、于底村、大馬村等十幾個(gè)城中村都已開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售“村證房”，其中不少樓盤(pán)80%賣(mài)給市民，留給村民的不到20%。
　　去年新修訂并實(shí)施的《石家莊市城市房屋權屬登記管理條例》規定，居住在“城中村”集體土地上的村民首次可辦理房產(chǎn)證，并可進(jìn)行抵押貸款，從市區內挑選出兩個(gè)村進(jìn)行“村證”轉“市證”試點(diǎn)。而非村民購買(mǎi)的“村證房”將不能辦理這兩項業(yè)務(wù)。同時(shí)重申：一是村集體建設的房屋，只能出售給本村村民，不允許出售給市民或外村村民；二是村民購買(mǎi)村集體土地上的房屋和自建的房屋，取得房屋權屬證書(shū)后，只能在本村范圍內進(jìn)行轉移過(guò)戶(hù)。這個(gè)條例規定，給集體土地房屋辦理房產(chǎn)證，進(jìn)行正式權屬登記，從法律角度上表明了其身份的合法性。對于市內有些村開(kāi)發(fā)建設并對外銷(xiāo)售的“村證房”，按照相關(guān)規定不在辦理房產(chǎn)證范圍之內。一旦產(chǎn)生糾紛或要進(jìn)行拆遷，也不受相關(guān)法律的保護。
　　據專(zhuān)家分析，購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的危害，從購買(mǎi)者角度看，無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護，一旦遇到政府重新規劃和拆遷，一般情況下不予補償；“小產(chǎn)權房”開(kāi)發(fā)工程多承包給實(shí)力不大的小建筑商，房屋質(zhì)量問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。從國家角度看，“小產(chǎn)權房”省去巨額國有土地出讓金和土地、規劃、建設手續費，如作為商品房銷(xiāo)售，造成國有資產(chǎn)流失；城中村大肆自建、自賣(mài)“村證房”，以“小片開(kāi)發(fā)”為主，從而造成了“插花開(kāi)發(fā)”，這給城市統一規劃帶來(lái)麻煩，如果政府強行拆遷可能影響社會(huì )穩定。
　　2006年6月18日，建設部發(fā)出的《關(guān)于購買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險提示》明確表示：有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過(guò)程中，擅自擴大銷(xiāo)售對象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。目前的法律法規不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。城市居民不要購買(mǎi)在集體土地上建設的房屋，這種“小產(chǎn)權房”不能辦理房產(chǎn)證等合法手續，合法權益不受法律保護。有些項目允諾辦理的“鄉產(chǎn)權”“小產(chǎn)權”，都不符合法律規定，不受法律保護。

市民購買(mǎi)心態(tài)：“能有個(gè)住的地方就行”

　　就在建設部的風(fēng)險提示發(fā)布后很短的時(shí)間內，石家莊市房管部門(mén)暫�！靶‘a(chǎn)權房”辦證試點(diǎn)工作，原因是“通過(guò)試點(diǎn)發(fā)現問(wèn)題很多，暫時(shí)沒(méi)有摸索出合適的解決辦法”，并重申集體土地上建起的“小產(chǎn)權房”只能在村民內部流通，不能上市交易。河北省建設廳廳長(cháng)朱正舉也表示，嚴查集體土地上違規房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，嚴禁“村證房”對外銷(xiāo)售。2006年8月，石家莊市建設局會(huì )同相關(guān)部門(mén)徹查違規村民住宅建設項目，要求立即停工。同時(shí)，拆除其住宅售樓部，徹底清理售樓廣告。
　　而在高房?jì)r(jià)背景下，雖然一些購房者知曉“小產(chǎn)權房”的風(fēng)險，“厚道”的開(kāi)發(fā)商也會(huì )如實(shí)承認“村證房”身份，但城市中低收入消費者還是爭著(zhù)購買(mǎi)，他們“不管那么多”，僅僅滿(mǎn)足“能有個(gè)住的地方就行�！睍r(shí)至今日，一些“小產(chǎn)權房”還打著(zhù)“城中村改造”“舊村改造”“建設社會(huì )主義新農村工程”的旗號對外銷(xiāo)售。
　　11月21日，記者在石家莊市開(kāi)發(fā)區宋營(yíng)鎮東仰陵村的“小產(chǎn)權”樓盤(pán)——加洲陽(yáng)光采訪(fǎng)了解到，這里建有10幢7層的多層住宅樓，今年6月對外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售對象不限，目前已經(jīng)售出80%，半年內每平方米價(jià)格也漲了500元，達到2900多元，與其僅一路之隔的一個(gè)“大產(chǎn)權”樓盤(pán)——天然城均價(jià)為4000元/平方米。售樓小姐向記者說(shuō)明，“‘加洲陽(yáng)光’現在是‘村證房’”，但她承諾：“兩年內保證能轉成‘市證’，明年5月交房時(shí)，如果‘市證’辦不下來(lái)，也能出具市房管局蓋章的產(chǎn)權證，而不是村委會(huì )發(fā)的產(chǎn)權證�！庇浾弑硎緫岩蓵r(shí)，她解釋?zhuān)�“早�?001年，這塊地還屬于正定的時(shí)候由當地規劃部門(mén)批準，目前正在辦理土地性質(zhì)轉換手續�！�
　　記者采訪(fǎng)了解到，一些“村證房”開(kāi)發(fā)商常常對購房者承諾，“幾年之內土地產(chǎn)權就能完全辦市證”，“將來(lái)只要補交土地出讓金，就可以由‘村證’變?yōu)椤�市證’”。不少市民想當然地認為，“城市在不斷發(fā)展，城中村土地早晚要變性，‘生米做成熟飯’，政府還能把樓房拆了不成？”所以，“明知山有虎，偏向虎山行”。

專(zhuān)家：小產(chǎn)權房已成全國性難以破解又必須破解之題

　　據記者了解，在國家叫�！靶‘a(chǎn)權房”之前，石家莊市區各周邊“村證房”外售率高達當年新房銷(xiāo)售的20%左右。與此同時(shí)，全國很多城市的“小產(chǎn)權房”已經(jīng)頗具規模。一些專(zhuān)家表示，不可否認，主管部門(mén)對“小產(chǎn)權房”下手有點(diǎn)晚，而且不夠有力。小產(chǎn)權房目前已經(jīng)成為全國性的難以破解又必須破解之題。
　　首先，對已經(jīng)建成并售出的“小產(chǎn)權房”如何消化處理？不符合土地利用、建設規劃的小產(chǎn)權房項目強行拆除勢必影響社會(huì )穩定，是否補償，如何制定補償標準；國家征收，改變集體土地性質(zhì)，如何補繳土地出讓金？其次，主管部門(mén)采取什么嚴厲措施杜絕出現新的“小產(chǎn)權房”，避免助長(cháng)頂風(fēng)違法，進(jìn)一步惡化形成無(wú)法收拾的爛攤子。村民在集體土地上是否可以建房？相關(guān)法律并沒(méi)有明令禁止。如果允許建設，帶來(lái)的不僅是規劃問(wèn)題，并且不可避免地流入“不要名分，有個(gè)窩住”的城市中低收入家庭。第三，購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的市民往往會(huì )有法不責眾的“賭”的心態(tài)，用預期利益賭國家的政策動(dòng)向改變，賭國家的政策執行力。
　　如何解決小產(chǎn)權房問(wèn)題，將是一場(chǎng)體制、政策和民生的艱難博弈。專(zhuān)家認為，必須全面、綜合、突破地將其作為一個(gè)系統工程來(lái)完成。單一政策已經(jīng)不能從根本上解決問(wèn)題，也不能使用強迫手段簡(jiǎn)單處理不計后果。專(zhuān)家建議從以下幾方面入手：
    第一， 國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控幾年來(lái)效果不佳，充分說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，不少地方政府執行力存在問(wèn)題，首先應該解決政府執行力問(wèn)題。這本身就是一個(gè)工程浩大的政府改革問(wèn)題。不管?chē)�家出臺什么政策，政策再好，如果不能執行到位，結果必然是不理想的，甚至會(huì )起反面作用。
    第二， 對土地制度進(jìn)行改革并完善相關(guān)法律。農村集體土地未來(lái)的發(fā)展方向和現實(shí)沖突，導致村民住宅只能在村民內部進(jìn)行簡(jiǎn)單轉讓?zhuān)瑹o(wú)法真正解決村民、集體、國家以及社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的利益分配關(guān)系。另外，目前在一定程度上還存在對農村集體土地監控管理缺失問(wèn)題。對土地制度應該進(jìn)行改革，包括國有土地的轉讓、劃撥、出租、出售，理順個(gè)人、集體、國家三者的利益關(guān)系，形成一套切實(shí)可行的適應現階段情況的中國特色社會(huì )主義土地制度。
    第三， 對于已經(jīng)建成的村民住宅，違規向外出售的，必須依照法律嚴肅處理。對于各個(gè)環(huán)節涉及腐敗問(wèn)題的，應該追究犯罪責任；對于違規購買(mǎi)村民住宅的客戶(hù)應該追繳非法利益，并作出應有的經(jīng)濟處罰以維護法律和政策的尊嚴。
　　另外，凡購入村證房的外戶(hù)，應統一發(fā)證、轉換身份，但必須補交差額利益，對村干部及開(kāi)發(fā)商實(shí)行嚴格處罰手段，以期達到目的：使開(kāi)發(fā)商、村干部、購房者三者均得不到非法利益，并且受到違規違法處罰。