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幾位貴陽(yáng)市民在觀(guān)看樓盤(pán)模型。新華社記者:楊俊江
攝 | “一線(xiàn)和沿海城市的樓盤(pán)已經(jīng)到了只能跌無(wú)法繼續大漲的地步，要想繼續從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中盈利，大量炒樓炒房的資金肯定會(huì )爭分奪秒地在中西部城市‘跑馬圈地’�！苯�，一位長(cháng)期在珠三角從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運作的資深業(yè)內人士如是說(shuō)。有跡象表明，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控措施的進(jìn)一步落實(shí)，沿海以炒樓囤房為盈利方式的“熱錢(qián)”已經(jīng)開(kāi)始轉戰樓市末端——中西部省區城市。
樓市呈現東冷西熱
進(jìn)入2008年，北京、上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市不斷出現樓盤(pán)打折、中介崩盤(pán)的消息，與此同時(shí)，中西部省區城市則不斷呈現出房?jì)r(jià)上漲的消息。
上海市統計局最新發(fā)布的今年前兩月固定資產(chǎn)投資數據顯示，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅仍高于固定資產(chǎn)投資，但商品住宅投資已“一反常態(tài)”出現下降。長(cháng)期在上海從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商石勇認為，從去年下半年開(kāi)始，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的繼續增長(cháng)主要是靠非住宅的投資。今年1月至2月，上海辦公樓投資為25.88億元，同比增長(cháng)43.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資為22.86億元，同比增長(cháng)39.1%。以往保持增長(cháng)的商品住宅投資則在前兩月完成122.58億元，還同比下降了2%。
與一線(xiàn)城市形成鮮明對比的，則是中西部省區城市房?jì)r(jià)迅速飆升的事實(shí)。今年2月，我國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.9%，其中漲幅較大的城市名單中包括烏魯木齊、南寧、北海、蚌埠、蘭州等。記者在廣西南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，南寧快速環(huán)道一帶的樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)從2007年開(kāi)盤(pán)之初的2700元/平方米，飆升到3400元/平方米以上，民族大道延長(cháng)線(xiàn)的樓盤(pán)價(jià)格更是從3800元至4200元/平方米，飆升到6000元至8000元/平方米。
樓市末端成“熱錢(qián)天堂”？
“上海圈內人士幾乎一致地認定：樓盤(pán)下跌是遲早的事情，只不過(guò)是下跌幅度和時(shí)間的問(wèn)題，與其坐等價(jià)格下跌，不如迅速尋找新的投資熱點(diǎn)�！笔抡f(shuō)。
事實(shí)上，中西部省區城市房?jì)r(jià)上漲的勢頭，早在2007年就已現端倪。2007年，北海市商品住房?jì)r(jià)格上漲幅度在全國持續居前，短短一年時(shí)間，北海市商品房?jì)r(jià)格就從原來(lái)的1800元/平方米，飆升到如今的平均價(jià)格3000元/平方米，核心區域價(jià)格甚至高達6000元至8000元/平方米。
石勇說(shuō)：“目前中西部城市簡(jiǎn)直可以說(shuō)是資金注入的‘天堂’�！痹谑碌难壑�，進(jìn)入末端城市的“熱錢(qián)”不僅指國外的過(guò)剩資金，還包括在沿海省區無(wú)法尋找到快速膨脹項目的資金。他還向記者透露了“熱錢(qián)”進(jìn)入末端城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的三種“常規武器”：
——做大項目投資吸引政府視線(xiàn)。一個(gè)商業(yè)圈的計劃，公司內部討論實(shí)際只需要投資10億元，給地方政府的計劃就變成了投資100億元，實(shí)際上，多余出來(lái)的90億元，恰恰成為炒高樓盤(pán)價(jià)格的“后備資金”，也是樓盤(pán)價(jià)格飆升后上報價(jià)格監管部門(mén)的“基數”。
——外資“變臉”內資。前期通過(guò)股票、項目等方式進(jìn)入中國沿海市場(chǎng)的外資，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的消化，幾乎已經(jīng)成為徹頭徹尾的“內資”，這部分資金在國內流通幾乎暢通無(wú)阻。在美元持續疲軟，人民幣匯率飆升的情況下，更多外資以“項目投資”的方式，進(jìn)入中西部省區。
——工業(yè)圈地商業(yè)運作�！盁徨X(qián)”窺視到地方政府發(fā)展地方產(chǎn)業(yè)、走工業(yè)化道路的強烈愿望，更側重于從“開(kāi)發(fā)工業(yè)園區”、“建設新興市場(chǎng)”的角度，堂而皇之地“協(xié)助”地方政府發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，用少量資金進(jìn)行園區建設，卻用大筆資金炒熱當地樓盤(pán)。
亟待遏制“熱錢(qián)”利益沖動(dòng)
“2003年至2005年炒樓炒房基本上還算是價(jià)值投資，這幾年炒樓炒房基本上全是在炒概念�！蹦蠈幏康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商趙京華說(shuō)。他認為，如果沒(méi)有省會(huì )城市、旅游名城、區域性國際城市的概念，東部沿�！盁徨X(qián)”即使過(guò)剩，也不會(huì )注入西部地區。
趙京華說(shuō)：“云南昆明、麗江，貴州貴陽(yáng)，廣西南寧、桂林、北海，湖北武漢、十堰，湖南長(cháng)沙、株洲、衡陽(yáng)……有首府城市的名頭，又有國際旅游名城的美譽(yù)，一些城市還兼有進(jìn)入國家級經(jīng)濟規劃區、省級區域發(fā)展城市的旗號，這樣的城市肯定能吸引眾多資金注入其中�！�
與東部地區自身經(jīng)濟發(fā)展“內源性”不同，中西部城市發(fā)展更多依靠外來(lái)資金注入。城市的快速擴張、城市規劃的修編修訂、地方政府搬遷的舉措，都是引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格飆升、大量資金迅速注入的誘發(fā)因素。而地方政府的“GDP思維”、“大城市思維”是許多中西部城市對良莠不齊的項目資金“全盤(pán)吸收”的主要原因。
廣西壯族自治區政協(xié)委員曾明華認為，一些地方政府簡(jiǎn)單謀求GDP增長(cháng)數量的思路還沒(méi)有徹底扭轉，這是造成為吸引資金而忽視地方承受能力的根源。因此，將省級乃至市縣居民人均收入水平、CPI增長(cháng)幅度納入地方政府官員考核政績(jì)的指標中，強調GDP和財政收入水平與人均收入水平的適當比例，才能使地方政府徹底改變單純依靠出售土地、對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抬拉房?jì)r(jià)監管乏力的情況。
不少專(zhuān)家建議，應采取措施減少城市規劃修改、政府辦公區搬遷的“彈性系數”，遏制“熱錢(qián)”在中西部省區“跑馬圈地”的“利益沖動(dòng)”；對工業(yè)園區的“整體營(yíng)銷(xiāo)”進(jìn)行嚴格監管，要求各地盡快出臺工業(yè)園區配套房地產(chǎn)和娛樂(lè )服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)占有土地不得超過(guò)土地總面積一定比例的規定，以減少地方打“工業(yè)園區”旗號開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況發(fā)生。
[記者手記](méi)
調控房?jì)r(jià)應有“民生心態(tài)”
“商品房?jì)r(jià)格沒(méi)有納入CPI統計中，政府部門(mén)當然無(wú)法從調控角度來(lái)實(shí)現對房地產(chǎn)價(jià)格的有效管理�！边@是近日記者在采訪(fǎng)時(shí)聽(tīng)到的來(lái)自政府部門(mén)的聲音。
經(jīng)過(guò)長(cháng)達近五年時(shí)間的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)成為關(guān)系國計民生的重要組成部分，樓盤(pán)價(jià)格的狂飆在很大程度上吞噬了普通居民好不容易積累起來(lái)的點(diǎn)滴財富�！胺颗�、“房托”、“黑中介”一類(lèi)的詞語(yǔ)層出不窮，就集中反映了國人迫切希望房地產(chǎn)價(jià)格趨于平穩的普遍心態(tài)。
中央頻繁出臺各種措施調控房?jì)r(jià)，恰恰是看到房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)成為敏感問(wèn)題，也正是關(guān)注老百姓生活的重要舉措。地方各級政府既不能以商品房?jì)r(jià)格沒(méi)有納入CPI統計為由，逃避責任；也不能以“本地區樓盤(pán)基數太小，發(fā)展潛力尚未釋放”為理，聽(tīng)任房?jì)r(jià)狂漲；更不能將土地作為招商引資的惟一砝碼，任憑炒樓炒房的“熱錢(qián)”跑馬圈地，牟取暴利。
“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”。各級政府在調控房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，最應該具備的是“民生心態(tài)”。經(jīng)居民人均收入水平與房地產(chǎn)價(jià)格水平進(jìn)行縱橫兩方面的比較，就能夠充分了解本地區房地產(chǎn)價(jià)格是居高不下，還是仍有增長(cháng)潛力，只有這樣才能真正履行“服務(wù)型政府”的責任和義務(wù)。(本報記者:何豐倫) |