作為房地產(chǎn)二線(xiàn)城市中的重點(diǎn)城市，沈陽(yáng)今年1至2月商品房銷(xiāo)售量在全國副省級城市中躍居榜首。新華社記者:謝環(huán)馳 攝

合肥市物價(jià)局發(fā)布的統計數據顯示，合肥商品住宅銷(xiāo)售明顯回暖。新華社記者:陳曄華 攝

　　今年2月中旬，沈陽(yáng)的姜先生以每平方米4070元的價(jià)格，在沈陽(yáng)北郊“大溪地”樓盤(pán)新買(mǎi)了一棟103平方米的樓房，沒(méi)想到，3月中旬這套房子的價(jià)格就漲到每平方米4370元。
　　目前，廣州、深圳、上海、北京等房地產(chǎn)一線(xiàn)城市樓市正起伏不定，而作為二線(xiàn)城市中重點(diǎn)城市的沈陽(yáng)，今年1至2月份商品房銷(xiāo)售量卻悄然攀升至全國15個(gè)副省級城市的首位，房?jì)r(jià)也繼續平穩上揚。在“拐點(diǎn)論”的爭議仍未平息之時(shí)，這一動(dòng)向似乎在暗示，中國樓市熱點(diǎn)正向二線(xiàn)城市轉移。

中國樓市：城頭變幻“領(lǐng)漲旗”

　　在連續數年“熱漲”之后，去年底今年初，深圳、廣州、北京等房產(chǎn)一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)卻相繼“冷靜”下來(lái)。
　　據發(fā)展改革委和國家統計局調查顯示，2008年2月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.9%，但漲幅比上月低0.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然目前房?jì)r(jià)仍維持在同比兩位數增長(cháng)的高位運行水平，但上海、廣州、深圳和重慶等14個(gè)城市的新房?jì)r(jià)格均出現環(huán)比下跌，其中廣州、深圳兩地的新房?jì)r(jià)格已經(jīng)是自去年12月份以來(lái)連續第三個(gè)月下跌。銷(xiāo)售量也隨之受到影響，北京和廣州市場(chǎng)今年一季度的商品房成交量同比均出現了一定的下降，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛較為濃厚。
　　你方唱罷我登場(chǎng)。在一線(xiàn)城市的樓市陰晴不定之時(shí)，二線(xiàn)城市的樓市卻悄然升溫。作為房地產(chǎn)二線(xiàn)城市中的重點(diǎn)城市，沈陽(yáng)今年1至2月商品房銷(xiāo)售量在全國副省級城市中躍居榜首，超過(guò)去年一直占據第一位的成都市。1至2月份，沈陽(yáng)實(shí)際銷(xiāo)預售的商品房面積149.86萬(wàn)平方米，銷(xiāo)預售金額55.52億元，同比分別增長(cháng)5.15%和11.15%。
　　而在房?jì)r(jià)方面，更有一批二線(xiàn)城市排名猛然躥升。發(fā)展改革委與國家統計局的聯(lián)合調查顯示，在2月份，新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅排位前三名的分別是：烏魯木齊(24.2%)、寧波(18.9%)、�？�(18.9%)。

誰(shuí)是樓市熱點(diǎn)轉移的“幕后推手”

　　“沈陽(yáng)樓市漸熱，與當地經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展密切相關(guān)，東北正作為中國‘第四增長(cháng)極’快速發(fā)展，而沈陽(yáng)是東北區域經(jīng)濟中心，自然少不了國內外資本的青睞�！鄙蜿�(yáng)市房地產(chǎn)研究所所長(cháng)范翰章說(shuō)，中國房地產(chǎn)業(yè)正出現地域及城市間的梯級轉移，沈陽(yáng)也是熱點(diǎn)轉移城市之一。沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)正處于上升期，至少近幾年不會(huì )出現“拐點(diǎn)”。
　　他同時(shí)介紹，作為樓市興衰的重要標志，商業(yè)房地產(chǎn)的需求在沈陽(yáng)日益旺盛。今年1至2月份，不論是增量房還是存量房，銷(xiāo)售面積增幅最大的都是辦公用房和寫(xiě)字樓，在增量房中增長(cháng)了兩倍，在存量房中增長(cháng)將近三倍。
　　過(guò)去中國經(jīng)濟依賴(lài)于長(cháng)三角、珠三角，而現在，西部大開(kāi)發(fā)、振興老工業(yè)基地，還有中部崛起，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟新的推動(dòng)力，目前中國經(jīng)濟是東西南北全面提速。經(jīng)濟板塊的輪動(dòng)發(fā)展，是促成樓市向二線(xiàn)城市梯級轉移的主因。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授說(shuō)，伴隨著(zhù)區域經(jīng)濟發(fā)展步伐，房地產(chǎn)區域市場(chǎng)的分化也會(huì )加劇，珠三角和長(cháng)三角的調整幾乎不可避免，而在遼寧環(huán)渤海地區以及太原、烏魯木齊、西寧等二線(xiàn)城市卻可能迎來(lái)新契機�！　�
　　如果說(shuō)區域經(jīng)濟的輪動(dòng)發(fā)展，是促成房地產(chǎn)熱度轉移的根本性因素，那么，在一線(xiàn)城市價(jià)格理性回歸之時(shí)，二線(xiàn)城市出現價(jià)格“補漲”則是另一誘因。
　　目前，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房的銷(xiāo)售面積，在全國15個(gè)副省級城市中雖排名第一，但商品房均價(jià)僅排在倒數第4位，房?jì)r(jià)上漲空間仍然很大�！吧蜿�(yáng)的房?jì)r(jià)從未大漲過(guò)，所以即使一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格出現下滑，因沈陽(yáng)的房?jì)r(jià)相對較低，至少在幾年內仍會(huì )穩步上揚�！狈逗舱抡f(shuō)。
　　與沈陽(yáng)類(lèi)似，許多二線(xiàn)城市的房產(chǎn)價(jià)格上漲也有補漲表現。以烏魯木齊為例，2005年的1至7月，該市房?jì)r(jià)漲幅還是負數，即6.05%，排名全國倒數第二，而近幾個(gè)月來(lái)，其房?jì)r(jià)漲幅已連續多次超過(guò)北京、上海、深圳等城市。

房?jì)r(jià)輪漲需理性對待，防“速熱速冷”

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)帶動(dòng)能力極強的行業(yè)，其過(guò)熱過(guò)冷都會(huì )給當地經(jīng)濟帶來(lái)不良影響。有鑒于此，在樓市遇冷城市正反思應對的同時(shí)，處于熱點(diǎn)轉入的城市更須理性對待，謹防重蹈“速熱速冷”的覆轍。
　　中國房地產(chǎn)住宅協(xié)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)張元端說(shuō)，本地購買(mǎi)力決定了本地中長(cháng)期樓市的走向，是房?jì)r(jià)相對穩定的因素，而游資炒作是不穩定因素。當炒作達到一定程度，本地購買(mǎi)力被擠出市場(chǎng)，樓市就會(huì )發(fā)生波動(dòng)。而在深圳等一些城市，原來(lái)游資炒作把房?jì)r(jià)抬得很高，市場(chǎng)一片興旺，現在它發(fā)生波動(dòng)了，因為游資走了，而自住需求者支付能力不足，另外投資者也感到升值無(wú)望，因此就退出市場(chǎng)，這就是因過(guò)度投機而造成樓市的大幅波動(dòng)。
　　而近幾年沈陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)與之不同。沈陽(yáng)房?jì)r(jià)收入比已連續8年下降。5年前，沈陽(yáng)居民購買(mǎi)一套80平方米的住房，需要的錢(qián)是當年家庭總收入的9.2倍，而按現在的房?jì)r(jià)和家庭年總收入水平，上述數據則變?yōu)?.5倍。另?yè)�測算，2007年沈陽(yáng)市居民購房中自住比例約占89%，投資性住房約占10%，炒房?jì)H占1%左右。這兩點(diǎn)是促成沈陽(yáng)房?jì)r(jià)穩中有升的關(guān)鍵性因素。
　　不過(guò)，伴隨著(zhù)樓市的變熱，一些不穩定因素也隨之出現。據沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所今年三月份提供的統計分析，目前沈陽(yáng)外地人購房比例占到30.33%，同比增加1.13個(gè)百分點(diǎn)。其中省內外地人購房占全市購房總面積的17.35%；外省市人購房占12.98%；境外人購房占0.21%。從統計中反映出境外人員在沈陽(yáng)購房，這還是第一次。外來(lái)購房者的增多，在推動(dòng)本地房地產(chǎn)業(yè)熱銷(xiāo)的同時(shí)，也不可避免地加大了投機性因素。而烏魯木齊等一些城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，此前也曾被業(yè)界批評為開(kāi)發(fā)商“囤房”過(guò)多所致。
　　另一方面，房市變熱，特別是有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的涌入，使一些二線(xiàn)城市的房產(chǎn)在建規模迅速增大，高價(jià)樓盤(pán)增多并且同質(zhì)化趨勢明顯，房地產(chǎn)泡沫也在蓄積。
　　目前，在人均收入相對不高的二線(xiàn)城市，中小戶(hù)型和中低價(jià)位商品住宅越來(lái)越成為城市居民的主流需求。據統計，1月份沈陽(yáng)銷(xiāo)售的90平方米以下中小戶(hù)型房子是90平方米以上戶(hù)型房子的2倍。雖然高價(jià)樓盤(pán)并不受寵，卻在開(kāi)發(fā)商的熱推下仍有增多趨勢。沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)、中房集團遼寧置業(yè)有限公司董事長(cháng)趙昱說(shuō)，從2006年開(kāi)始，外地特別是比較有規模的開(kāi)發(fā)商，陸續到沈陽(yáng)購地，出手大多在一千畝以上，而且幾乎都是高價(jià)地，從2008年到2009年這些項目可能都要上市。
　　范翰章說(shuō)，年輕人和外地人越來(lái)越成為沈陽(yáng)房市的購買(mǎi)主力，這些人因為資金、生活需求等因素，更青睞中小戶(hù)型，而目前沈陽(yáng)一些樓盤(pán)出現大型化傾向，增大了市場(chǎng)的不穩定。
　　專(zhuān)家呼吁，面對二線(xiàn)城市出現的新興的房地產(chǎn)熱潮，政府須從制度規范和土地控制等多方面加大調控力度，開(kāi)發(fā)商本身也應理性分析市場(chǎng)需求，從而防止部分一線(xiàn)城市中房?jì)r(jià)“大熱大冷”狀況的再度出現。