隨著(zhù)奧運的結束和“金九銀十”的到來(lái)，商品住宅成交量是否能夠走出低谷，還需拭目以待。圖為市民在日前開(kāi)幕的中國·吉林房屋展示交易會(huì )上觀(guān)看樓盤(pán)模型。新華社發(fā)(朱萬(wàn)昌 攝)

　　今年以來(lái)，國內樓市可謂風(fēng)云變幻�！肮拯c(diǎn)論”尚未爭出結果，“救市論”又甚囂塵上，開(kāi)發(fā)商自比“豬堅強”，期待政府出手“救市”，結果又引來(lái)口水無(wú)數。
　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，眼下盡管不少開(kāi)發(fā)商仍然寄希望于政策松動(dòng)，但是一些聰明的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)調整心態(tài)和策略，走差異化路線(xiàn)，在產(chǎn)品上下工夫，努力適應市場(chǎng)的變化。專(zhuān)家指出，無(wú)論政府是否出手“救市”，當務(wù)之急是企業(yè)要奮起“自救”。

　　“房流感”加速蔓延

　　吉林省長(cháng)春市一向被視為“慢半拍”的二線(xiàn)城市，全國樓市瘋漲時(shí)，它沒(méi)有大漲；一些城市房?jì)r(jià)下跌時(shí)，它也波瀾不驚。但是，今年上半年，“房流感”也傳染了這個(gè)城市，不僅消費者觀(guān)望情緒濃厚，紛紛捏緊錢(qián)袋作壁上觀(guān)，開(kāi)發(fā)商也踟躕不前。長(cháng)春市今年計劃出讓土地800萬(wàn)平方米，上半年只完成了100萬(wàn)平方米，土地多次流拍。
　　“房子不好賣(mài)了”已成開(kāi)發(fā)商最大的心病。今年1至6月份，長(cháng)春市商品房銷(xiāo)售235.79萬(wàn)平方米，同比增加12.3%，成交金額81億元，同比增加29%，成交均價(jià)3435.7元/平方米，同比增加14.9%。但是，與開(kāi)竣工面積相比，銷(xiāo)售壓力明顯增加。據統計，1至6月，長(cháng)春商品房批準預售面積411萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)113%，其中住宅358萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)125%；累計可售商品房713萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)53%，其中住宅502萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)65%，與增速超過(guò)1倍以上的可供銷(xiāo)售面積相比，12.3%的銷(xiāo)售增長(cháng)速度明顯偏低，使得銷(xiāo)售壓力增加。
　　在市場(chǎng)的重壓之下，今年上半年，長(cháng)春樓市展開(kāi)促銷(xiāo)大戰，開(kāi)發(fā)商普遍采取“低開(kāi)快跑”的營(yíng)銷(xiāo)策略。但是除個(gè)別品牌地產(chǎn)的樓盤(pán)之外，大多數樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢。
　　7月29日，長(cháng)春市人大常委會(huì )政情通報會(huì )報告指出，“城建推進(jìn)帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展……但由于居民持幣觀(guān)望，購房需求有所下降，長(cháng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在下半年有放緩的可能性�！�
　　這是長(cháng)春官方首次對08年下半年房地產(chǎn)趨勢發(fā)表言論。業(yè)內人士認為，這個(gè)報告雖然措辭理性而平穩，但放出的信號卻不容忽視，增加了房?jì)r(jià)走勢的不確定性。

　　觀(guān)察行業(yè)走勢是否只盯房?jì)r(jià)？

　　“觀(guān)察行業(yè)走勢，不能只盯住樓價(jià)，要結合城市的實(shí)際，并結合自己的能力進(jìn)行考慮�！遍L(cháng)春房地局局長(cháng)劉海山說(shuō)，今年上半年，長(cháng)春土地市場(chǎng)供應充足，開(kāi)發(fā)面積和可供銷(xiāo)售面積成倍增加，而房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出價(jià)量齊漲的局面，說(shuō)明市場(chǎng)需求未減，空間很大。
　　劉海山對市場(chǎng)空間進(jìn)行了如下計算：一，保守估計，長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)每年正常需求量為500萬(wàn)平方米左右；二，按照建設部小康住宅規劃要求，2010年，長(cháng)春市人均住房面積要達到30平方米，2007年長(cháng)春市人均住宅面積為27平方米，未來(lái)3年，僅此一項長(cháng)春市每年要增加住宅面積260萬(wàn)平方米；三，隨著(zhù)城市化進(jìn)程加快，長(cháng)春市每年將增加8000戶(hù)、50萬(wàn)平方米的住房需求，即使去掉三者之間的重疊部分，加上“棚改”未釋放完的剛性需求、外地購房者增加等因素，長(cháng)春市場(chǎng)需求空間也十分可觀(guān)。
　　一些開(kāi)發(fā)企業(yè)也對長(cháng)春樓市持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。某地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理王春鋼表示，數據表明，到2010年，長(cháng)春住宅需求量4000萬(wàn)平方米，除去經(jīng)濟適用性住房、廉租房等保障性住房，1年仍將會(huì )有七八百萬(wàn)平方米的需求。并且，按照長(cháng)春市區規劃，人口可增加到300萬(wàn)。王春鋼認為，中國經(jīng)濟增長(cháng)從上半年數據看，不存在問(wèn)題，政府的調控能力還是比較強的，物價(jià)指數也控制住了。
　　統計數字表明，吉林省上半年GDP同比增長(cháng)16.5%，增速全國第二，長(cháng)春市上半年的GDP同比增長(cháng)17.2%，增幅位列全國15個(gè)副省級城市之首，也是惟一超過(guò)17%的城市。王春鋼認為，這一成績(jì)表明，就城市的宏觀(guān)經(jīng)濟層面而言，長(cháng)春尚處在“補漲”和投資拉動(dòng)的階段，它必然會(huì )反應到人們的消費信心上，樓市亦會(huì )因此受惠，觀(guān)望氣氛不可能長(cháng)期存在。

　　要把產(chǎn)品當成作品來(lái)做

　　“風(fēng)物長(cháng)宜放眼量。長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期向好，但是對于個(gè)體開(kāi)發(fā)企業(yè)，目前的關(guān)鍵是能不能找準自己的定位，比如，在500萬(wàn)平方米中你能占多少？然后決定多干還是少干，快干還是慢干，做品牌還是打快拳�！遍L(cháng)春房地局局長(cháng)劉海山說(shuō)。
　　在長(cháng)春略顯冷清的上半年樓市中，中海和保利是兩個(gè)“異數”。這兩個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當天即創(chuàng )下3億元和6億元的銷(xiāo)售佳績(jì)，并且奇貨可居，要“搖號”買(mǎi)房。究其原因，一是品質(zhì)好，二是性?xún)r(jià)比合理。盡管其每平方米5000元左右的均價(jià)在長(cháng)春已屬高價(jià)，但是仍然贏(yíng)得購房者的青睞。
　　中海和保利的成功，給長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑“強心劑”：與其坐等“救市”，不如奮起“自救”。市場(chǎng)觀(guān)望時(shí)更要回歸市場(chǎng)，回歸客戶(hù)，對產(chǎn)品加深研究。長(cháng)春的一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，就像影視市場(chǎng)一樣，每年都會(huì )有大量粗制濫造的產(chǎn)品，但也總會(huì )有那么一兩部作品叫好又叫座，這就是“作品”的力量。開(kāi)發(fā)商也要把產(chǎn)品當作“作品”來(lái)做，才會(huì )在競爭中占有一席之地。
　　某外埠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入東北后用一年半的時(shí)間研究東北市場(chǎng)，又用了將近一年的時(shí)間研究長(cháng)春的區域市場(chǎng)，細分了高端消費人群�！拔覀兊慕�(jīng)營(yíng)理念就是把產(chǎn)品當作品來(lái)做�！痹摴�司副總經(jīng)理劉文說(shuō)。
　　長(cháng)春澳海房產(chǎn)副總經(jīng)理張浩說(shuō)，“把房子蓋好，這是可以支撐房?jì)r(jià)的。目前我們公司的調控重點(diǎn)在于量的積累。只要我們做好品質(zhì)、練好內功，哪怕等到市場(chǎng)回暖時(shí)賣(mài)現房，也能從容應對�！�
　　長(cháng)春某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司年初就已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行內部素質(zhì)提升。該公司副總經(jīng)理惠大橋說(shuō)：房地產(chǎn)發(fā)展回歸理性，要求我們認真地坐下來(lái)，研究這個(gè)市場(chǎng)，研究產(chǎn)品，包括我們對客戶(hù)的承諾�！跋乱徊轿覀円獙�(shí)行戰略顧問(wèn)制，用3個(gè)月時(shí)間把公司整個(gè)戰略計劃做好，加強內功�！�
　　長(cháng)春房地產(chǎn)報總編助理馬峻嶺說(shuō)：“過(guò)分追逐樓市趨向和走勢的心態(tài)，本身是一種帶有賭博性質(zhì)的下注。立于不敗之地的辦法，只有永遠認真踏實(shí)地做好你面對的每一件事，具體到樓市上，也就是要講質(zhì)量，講誠信，練內功，重管理�！�