與其坐等"救市",不如奮起"自救"
    2008-09-12    本報記者:郎秋紅    來(lái)源:經(jīng)濟參考報

  隨著(zhù)奧運的結束和“金九銀十”的到來(lái),商品住宅成交量是否能夠走出低谷,還需拭目以待。圖為市民在日前開(kāi)幕的中國·吉林房屋展示交易會(huì )上觀(guān)看樓盤(pán)模型。新華社發(fā)(朱萬(wàn)昌 攝)

  今年以來(lái),國內樓市可謂風(fēng)云變幻!肮拯c(diǎn)論”尚未爭出結果,“救市論”又甚囂塵上,開(kāi)發(fā)商自比“豬堅強”,期待政府出手“救市”,結果又引來(lái)口水無(wú)數。
  記者在采訪(fǎng)中發(fā)現,眼下盡管不少開(kāi)發(fā)商仍然寄希望于政策松動(dòng),但是一些聰明的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)調整心態(tài)和策略,走差異化路線(xiàn),在產(chǎn)品上下工夫,努力適應市場(chǎng)的變化。專(zhuān)家指出,無(wú)論政府是否出手“救市”,當務(wù)之急是企業(yè)要奮起“自救”。

  “房流感”加速蔓延

  吉林省長(cháng)春市一向被視為“慢半拍”的二線(xiàn)城市,全國樓市瘋漲時(shí),它沒(méi)有大漲;一些城市房?jì)r(jià)下跌時(shí),它也波瀾不驚。但是,今年上半年,“房流感”也傳染了這個(gè)城市,不僅消費者觀(guān)望情緒濃厚,紛紛捏緊錢(qián)袋作壁上觀(guān),開(kāi)發(fā)商也踟躕不前。長(cháng)春市今年計劃出讓土地800萬(wàn)平方米,上半年只完成了100萬(wàn)平方米,土地多次流拍。
  “房子不好賣(mài)了”已成開(kāi)發(fā)商最大的心病。今年1至6月份,長(cháng)春市商品房銷(xiāo)售235.79萬(wàn)平方米,同比增加12.3%,成交金額81億元,同比增加29%,成交均價(jià)3435.7元/平方米,同比增加14.9%。但是,與開(kāi)竣工面積相比,銷(xiāo)售壓力明顯增加。據統計,1至6月,長(cháng)春商品房批準預售面積411萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)113%,其中住宅358萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)125%;累計可售商品房713萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)53%,其中住宅502萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)65%,與增速超過(guò)1倍以上的可供銷(xiāo)售面積相比,12.3%的銷(xiāo)售增長(cháng)速度明顯偏低,使得銷(xiāo)售壓力增加。
  在市場(chǎng)的重壓之下,今年上半年,長(cháng)春樓市展開(kāi)促銷(xiāo)大戰,開(kāi)發(fā)商普遍采取“低開(kāi)快跑”的營(yíng)銷(xiāo)策略。但是除個(gè)別品牌地產(chǎn)的樓盤(pán)之外,大多數樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢。
  7月29日,長(cháng)春市人大常委會(huì )政情通報會(huì )報告指出,“城建推進(jìn)帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展……但由于居民持幣觀(guān)望,購房需求有所下降,長(cháng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在下半年有放緩的可能性!
  這是長(cháng)春官方首次對08年下半年房地產(chǎn)趨勢發(fā)表言論。業(yè)內人士認為,這個(gè)報告雖然措辭理性而平穩,但放出的信號卻不容忽視,增加了房?jì)r(jià)走勢的不確定性。

  觀(guān)察行業(yè)走勢是否只盯房?jì)r(jià)?

  “觀(guān)察行業(yè)走勢,不能只盯住樓價(jià),要結合城市的實(shí)際,并結合自己的能力進(jìn)行考慮!遍L(cháng)春房地局局長(cháng)劉海山說(shuō),今年上半年,長(cháng)春土地市場(chǎng)供應充足,開(kāi)發(fā)面積和可供銷(xiāo)售面積成倍增加,而房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出價(jià)量齊漲的局面,說(shuō)明市場(chǎng)需求未減,空間很大。
  劉海山對市場(chǎng)空間進(jìn)行了如下計算:一,保守估計,長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)每年正常需求量為500萬(wàn)平方米左右;二,按照建設部小康住宅規劃要求,2010年,長(cháng)春市人均住房面積要達到30平方米,2007年長(cháng)春市人均住宅面積為27平方米,未來(lái)3年,僅此一項長(cháng)春市每年要增加住宅面積260萬(wàn)平方米;三,隨著(zhù)城市化進(jìn)程加快,長(cháng)春市每年將增加8000戶(hù)、50萬(wàn)平方米的住房需求,即使去掉三者之間的重疊部分,加上“棚改”未釋放完的剛性需求、外地購房者增加等因素,長(cháng)春市場(chǎng)需求空間也十分可觀(guān)。
  一些開(kāi)發(fā)企業(yè)也對長(cháng)春樓市持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。某地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理王春鋼表示,數據表明,到2010年,長(cháng)春住宅需求量4000萬(wàn)平方米,除去經(jīng)濟適用性住房、廉租房等保障性住房,1年仍將會(huì )有七八百萬(wàn)平方米的需求。并且,按照長(cháng)春市區規劃,人口可增加到300萬(wàn)。王春鋼認為,中國經(jīng)濟增長(cháng)從上半年數據看,不存在問(wèn)題,政府的調控能力還是比較強的,物價(jià)指數也控制住了。
  統計數字表明,吉林省上半年GDP同比增長(cháng)16.5%,增速全國第二,長(cháng)春市上半年的GDP同比增長(cháng)17.2%,增幅位列全國15個(gè)副省級城市之首,也是惟一超過(guò)17%的城市。王春鋼認為,這一成績(jì)表明,就城市的宏觀(guān)經(jīng)濟層面而言,長(cháng)春尚處在“補漲”和投資拉動(dòng)的階段,它必然會(huì )反應到人們的消費信心上,樓市亦會(huì )因此受惠,觀(guān)望氣氛不可能長(cháng)期存在。

  要把產(chǎn)品當成作品來(lái)做

  “風(fēng)物長(cháng)宜放眼量。長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期向好,但是對于個(gè)體開(kāi)發(fā)企業(yè),目前的關(guān)鍵是能不能找準自己的定位,比如,在500萬(wàn)平方米中你能占多少?然后決定多干還是少干,快干還是慢干,做品牌還是打快拳!遍L(cháng)春房地局局長(cháng)劉海山說(shuō)。
  在長(cháng)春略顯冷清的上半年樓市中,中海和保利是兩個(gè)“異數”。這兩個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當天即創(chuàng )下3億元和6億元的銷(xiāo)售佳績(jì),并且奇貨可居,要“搖號”買(mǎi)房。究其原因,一是品質(zhì)好,二是性?xún)r(jià)比合理。盡管其每平方米5000元左右的均價(jià)在長(cháng)春已屬高價(jià),但是仍然贏(yíng)得購房者的青睞。
  中海和保利的成功,給長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑“強心劑”:與其坐等“救市”,不如奮起“自救”。市場(chǎng)觀(guān)望時(shí)更要回歸市場(chǎng),回歸客戶(hù),對產(chǎn)品加深研究。長(cháng)春的一位開(kāi)發(fā)商說(shuō),就像影視市場(chǎng)一樣,每年都會(huì )有大量粗制濫造的產(chǎn)品,但也總會(huì )有那么一兩部作品叫好又叫座,這就是“作品”的力量。開(kāi)發(fā)商也要把產(chǎn)品當作“作品”來(lái)做,才會(huì )在競爭中占有一席之地。
  某外埠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入東北后用一年半的時(shí)間研究東北市場(chǎng),又用了將近一年的時(shí)間研究長(cháng)春的區域市場(chǎng),細分了高端消費人群!拔覀兊慕(jīng)營(yíng)理念就是把產(chǎn)品當作品來(lái)做!痹摴靖笨偨(jīng)理劉文說(shuō)。
  長(cháng)春澳海房產(chǎn)副總經(jīng)理張浩說(shuō),“把房子蓋好,這是可以支撐房?jì)r(jià)的。目前我們公司的調控重點(diǎn)在于量的積累。只要我們做好品質(zhì)、練好內功,哪怕等到市場(chǎng)回暖時(shí)賣(mài)現房,也能從容應對!
  長(cháng)春某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司年初就已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行內部素質(zhì)提升。該公司副總經(jīng)理惠大橋說(shuō):房地產(chǎn)發(fā)展回歸理性,要求我們認真地坐下來(lái),研究這個(gè)市場(chǎng),研究產(chǎn)品,包括我們對客戶(hù)的承諾!跋乱徊轿覀円獙(shí)行戰略顧問(wèn)制,用3個(gè)月時(shí)間把公司整個(gè)戰略計劃做好,加強內功!
  長(cháng)春房地產(chǎn)報總編助理馬峻嶺說(shuō):“過(guò)分追逐樓市趨向和走勢的心態(tài),本身是一種帶有賭博性質(zhì)的下注。立于不敗之地的辦法,只有永遠認真踏實(shí)地做好你面對的每一件事,具體到樓市上,也就是要講質(zhì)量,講誠信,練內功,重管理!

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