今年9、10兩個(gè)月，昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有享受到往年“金九銀十”豐收的喜悅。年初以來(lái)全國樓市的下行走勢以及濃厚的觀(guān)望情緒，彌漫至地處西南的昆明樓市。成交日漸低迷，房?jì)r(jià)陰晴不定，昆明樓市何去何從？開(kāi)發(fā)商和購房者相互觀(guān)望，各自期待屬于自己的樓市春天。
　　10月29日，云南省政府公布了《關(guān)于促進(jìn)云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的意見(jiàn)》，被業(yè)界譽(yù)為“重磅救市方案”。有業(yè)內人士預測，在這一新政的推動(dòng)下，昆明房?jì)r(jià)有望逐步回歸理性，后市信心將得到增強，低迷的昆明樓市將迎來(lái)曙光。不過(guò)，新政的效果究竟如何，還需市場(chǎng)的檢驗。

　　陰晴不定的昆明樓市

　　在經(jīng)歷了2007年瘋狂的漲價(jià)之后，2008上半年昆明樓市銷(xiāo)售進(jìn)度明顯放緩，二季度更是進(jìn)入了“冰點(diǎn)”。三季度，昆明房?jì)r(jià)開(kāi)始出現小幅回落，各環(huán)城路區域的普通住宅商品房均價(jià)走勢各不相同。一環(huán)內和一二環(huán)間由于地理位置的優(yōu)勢，房?jì)r(jià)下調并不明顯，價(jià)格仍舊比較堅挺；二三環(huán)間和三環(huán)外的降幅稍大，環(huán)比分別下降了2.5%和2.6%。
　　一環(huán)內的樓盤(pán)在這個(gè)大趨勢下雖然均價(jià)有所下降，但仍然居于9385元/平方米的高價(jià)位。其中，有幾個(gè)樓盤(pán)三季度的均價(jià)較上季度稍有下降，如MOMA二期、翠湖公館、上東城等；有的樓盤(pán)的價(jià)格則未見(jiàn)波動(dòng)；順城在9月份的均價(jià)還稍有上揚。
　　一二環(huán)間樓盤(pán)均價(jià)仍在延續上季度的降價(jià)趨勢，9月份均價(jià)為5637元/平方米，比6月份均價(jià)下降3.11%，但與去年同期相比，仍增長(cháng)了19.63%。二三環(huán)間是昆明市新樓盤(pán)比較密集的區域，這個(gè)區域的房?jì)r(jià)走勢對整個(gè)昆明樓市的影響較大，在總體樓盤(pán)均價(jià)中所占的權重不言而喻，該片區的均價(jià)三季度維持在4700元/平方米左右。另外，三環(huán)外樓盤(pán)今年以來(lái)一直保持平穩下調的狀態(tài)。
　　據昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)的數據顯示，近期以來(lái)，受全國房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響，昆明市普通住宅商品房的月度均價(jià)、交易量明顯減少，7、8、9三個(gè)月的月度均價(jià)連續出現下跌趨勢，9月份均價(jià)僅為4780元/平方米。

　　未見(jiàn)分曉的房?jì)r(jià)博弈

　　進(jìn)入三季度以來(lái)，昆明房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景、政策前景都不明晰，房地產(chǎn)商雖然受到銀根緊縮等各方面不利因素的影響，但并沒(méi)有作出明顯的降價(jià)動(dòng)作，而是通過(guò)贈送面積、推出一定額度的特惠房和優(yōu)惠幅度等方式吸引顧客。昆明樓市在三季度成交量忽高忽低，走勢仍不明朗，有著(zhù)很大的不確定性。
　　面對陰晴不定的昆明房?jì)r(jià)，大多數購房者選擇了觀(guān)望，等待房?jì)r(jià)能夠大幅下跌。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在期待著(zhù)中央及地方政府救市政策的出臺，盼望著(zhù)市場(chǎng)的回暖，并寄希望于“金九銀十”能給他們帶來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的回升。
　　但“觀(guān)望者”和“盤(pán)算者”似乎都沒(méi)有得到滿(mǎn)意的答案。9月21日，昆明市舉行2008年秋季房交會(huì )，展會(huì )四天內進(jìn)館參觀(guān)人次達15.2萬(wàn)，銷(xiāo)售及預訂金額9.25億元，住房成交1798套，成交建筑面積為174853平方米。與去年相比，今年秋季房交會(huì )呈現出成交總量和成交總金額雙雙下降的趨勢。購房者和開(kāi)發(fā)商期待已久的房交會(huì )既沒(méi)有出現往年的銷(xiāo)售熱浪，房?jì)r(jià)也沒(méi)有出現期待中的大幅下跌。
　　2008年昆明的秋季房交會(huì )成為了一個(gè)標志性的分水嶺。無(wú)論是普通購房者還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都從這場(chǎng)“看似喧鬧、效果欠佳”的房交會(huì )上察覺(jué)出昆明樓市正在調整的一些信號。

　　樓市新政意在恢復消費信心

　　云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪分析認為，昆明樓市在經(jīng)歷去年的瘋狂大漲之后，形成了一些“泡沫”。進(jìn)入2008年之后出現價(jià)格的平穩下調，正是對“泡沫”的理性擠壓，市場(chǎng)短期趨穩跡象明顯。
　　“從今年年初到現在，經(jīng)過(guò)9個(gè)多月的調整，昆明的房?jì)r(jià)正隨著(zhù)市場(chǎng)的變化呈現出一種理性的調整。這種調整表現在，去年年底出現的價(jià)格虛高的水分正在不斷往外擠出，今年9月份的均價(jià)與去年10月份的均價(jià)基本持平，同比增長(cháng)僅為6.22%�！睆埡檎f(shuō)。
　　就開(kāi)發(fā)商而言，作為黃金銷(xiāo)售期的三季度，樓市并沒(méi)有出現回暖的跡象，除了和“泡沫”的擠出有一定的關(guān)系外，相關(guān)政策對此影響也不小。今年8月份，央行出臺政策嚴格控制貸款，土地閑置滿(mǎn)兩年的開(kāi)發(fā)商將無(wú)法獲得貸款，這項政策對本來(lái)就缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商而言，可謂又潑了一盆冷水。2008年9月，昆明市房產(chǎn)管理局、園林綠化局、市政公用局、建設局聯(lián)合發(fā)文，要求昆明市主城區和呈貢新城區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項目，必須嚴格按照規劃進(jìn)行再生水利用、綠化和太陽(yáng)能設施建設，如不達標將不得上市銷(xiāo)售。這無(wú)疑又給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建設成本帶來(lái)了不小的壓力。
　　在中央政府前不久出臺了一系列穩定樓市的“組合拳”后，10月29日，云南省政府也推出了《關(guān)于促進(jìn)云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的意見(jiàn)》，“意見(jiàn)”在對購房者提供一系列優(yōu)惠政策的同時(shí)，也放寬了對開(kāi)發(fā)商的限制。從構建良好的住房消費環(huán)境，多渠道解決好保障性住房，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監測和預警等，“意見(jiàn)”均作出了一系列規定。
　　“政府救市主要是傳遞調控信號，讓消費者恢復信心，保持商品房?jì)r(jià)格穩定，加快保障性住房建設，切實(shí)防止房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)大波動(dòng)�！痹颇鲜≌�府相關(guān)人士如是解釋。