沈陽(yáng)市民在2008沈陽(yáng)冬季房交會(huì )上了解參展樓盤(pán)信息。新華社記者：任勇 攝

　　在全國樓市整體趨冷、銷(xiāo)售量不斷下滑的情況下，沈陽(yáng)樓市卻異乎尋常地呈現“一枝獨秀”的獨特風(fēng)景：今年前11個(gè)月，全市銷(xiāo)售商品房1220萬(wàn)平方米，僅低于上海約300萬(wàn)平方米，超越重慶、北京、天津等大城市而躍居全國第二。

　　12月的沈陽(yáng)，寒流陣陣，這本是樓市交易的冷清季節，然而10日沈陽(yáng)冬季房交會(huì )開(kāi)幕首日，卻出現罕見(jiàn)的“爆棚”場(chǎng)景：前來(lái)選房、購房的市民將展廳擠得水泄不通。據統計，至14日閉幕，本屆沈陽(yáng)冬季房交會(huì )上累計銷(xiāo)售房屋面積99萬(wàn)平方米，金額33.8億元，創(chuàng )歷屆沈陽(yáng)冬季房交會(huì )紀錄。

　　淡季不淡

　　沈陽(yáng)樓市逆市上行

　　全球金融危機加劇，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的高速發(fā)展也進(jìn)入階段性調整，樓市成交量不斷下滑。今年前10個(gè)月全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降16.5%，銷(xiāo)售額同比下降17.4%，10月份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數比9月份回落1.47點(diǎn)，比去年同期回落6.06點(diǎn)。
　　在這樣的大背景下，逆市上行的沈陽(yáng)樓市格外引人注目。根據沈陽(yáng)市房產(chǎn)局最新統計數據，在全國樓市整體趨冷、銷(xiāo)售量不斷下滑的情況下，沈陽(yáng)樓市卻異乎尋常地呈現“一枝獨秀”的獨特風(fēng)景：今年前11個(gè)月，全市銷(xiāo)售商品房1220萬(wàn)平方米，僅低于上海約300萬(wàn)平方米，超越重慶、北京、天津等大城市而躍居全國第二。
　　沈陽(yáng)市房產(chǎn)局局長(cháng)紀凱接受記者采訪(fǎng)時(shí)形象地說(shuō)：“當前沈陽(yáng)樓市是冬季不冷、淡季不淡。今年沈陽(yáng)樓市交易面積已直逼上海，交易絕對值僅比上海少300萬(wàn)平方米；今年沈陽(yáng)舉行的秋季房交會(huì )上，5天賣(mài)出房子203萬(wàn)平方米，相當于有些特大城市一年的總銷(xiāo)售量�！�
　　翻開(kāi)最新出版的沈陽(yáng)樓市地圖，一座座在建或在售的新樓盤(pán)，密密麻麻分布在城區中心及東、西、南、北郊四大新的發(fā)展空間。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局網(wǎng)站顯示，目前全市批準銷(xiāo)售的樓盤(pán)達963個(gè)。
　　10日上午9時(shí)左右，沈陽(yáng)市民周德禮在冬季房交會(huì )剛開(kāi)展就來(lái)到展會(huì )現場(chǎng)，準備為孩子選一套婚房。他說(shuō)：“80后的青年人對生活要求很高，剛結婚就要買(mǎi)套新房子，政府現在出臺了許多減免稅費的政策，減輕購房負擔，只要房?jì)r(jià)合理，該出手時(shí)就出手�！庇浾呓�日走訪(fǎng)沈陽(yáng)一些樓盤(pán)時(shí)發(fā)現，看房、選房人流明顯增多，這在往年冬天是少有的現象。市中心一處高檔樓盤(pán)的樓價(jià)已超過(guò)每平方米1萬(wàn)元大關(guān)，但售樓小姐告訴一些買(mǎi)主，10層以下的房子基本售完。
　　沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所所長(cháng)范翰章教授告訴記者，今年前5個(gè)月，沈陽(yáng)樓市銷(xiāo)售面積一舉超過(guò)北京和天津，攀升到全國第三，到了10月份，超越重慶居全國第二位。當前沈陽(yáng)樓市呈現供需兩旺、交易持續攀升的良好局面，前10個(gè)月全市商品房累計批準預售面積為1269.28萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)5.89%；住宅入市面積和銷(xiāo)售面積在全國副省級城市中，均攀升至第一位。

　　房?jì)r(jià)穩定

　　剛性需求支撐樓市健康前行

　　巨大的交易量是否帶動(dòng)房?jì)r(jià)一路上漲，房?jì)r(jià)有沒(méi)有市場(chǎng)炒作的泡沫？樓市成交放大是否反映了真實(shí)的需求？樓市事關(guān)百姓切身利益，備受社會(huì )關(guān)注。
　　一些房地產(chǎn)專(zhuān)家研究認為，沈陽(yáng)雖然是東北區域性中心城市，但其經(jīng)濟發(fā)展水平和人口總量都無(wú)法與上海、北京等一線(xiàn)城市相比，也比不了杭州等東部中心城市，屬于樓市中的“三線(xiàn)城市”，沈陽(yáng)樓市顯現的“一枝獨秀”，不僅有逆市上行的交易量作支撐，而且從消費和供應結構、房?jì)r(jià)運行、住房市場(chǎng)需求等各方面數據分析，都表明當前沈陽(yáng)樓市是健康運行的“一枝獨秀”，有其特殊優(yōu)勢和特點(diǎn)。
　　范翰章所領(lǐng)導的房地產(chǎn)研究機構，追蹤了沈陽(yáng)近30年來(lái)的房地產(chǎn)運行數據，結果顯示，沈陽(yáng)樓市從未出現大起大落，一直保持了健康運行態(tài)勢。特別是近幾年來(lái)，由于政府調控有效、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系健全規范、結構合理，沈陽(yáng)樓市具有明顯的抗市場(chǎng)波動(dòng)能力。
　　從房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，沈陽(yáng)一直不是全國高房?jì)r(jià)城市，從未發(fā)生房?jì)r(jià)因市場(chǎng)投機炒作而暴漲。目前，沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3745元/平方米，在全國主要城市中僅略高于長(cháng)春市，列倒數第二位。近5年來(lái)，沈陽(yáng)市國民生產(chǎn)總值一直保持兩位數的持續高速增長(cháng)，城鎮居民人均收入也以10%以上的速度增長(cháng)，但房?jì)r(jià)增幅一直保持在5%左右，低于經(jīng)濟發(fā)展和居民收入的增幅。
　　范翰章認為，房?jì)r(jià)漲得過(guò)猛，百姓受不了；如果不漲，開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖，無(wú)法拉動(dòng)商品房的生產(chǎn)和投資，這個(gè)產(chǎn)業(yè)就要蕭條。保持5%左右的“慢�！迸噬�可以說(shuō)是保證樓市生產(chǎn)、投資、消費健康運行的最佳狀態(tài)。這一點(diǎn)，沈陽(yáng)做到了。
　　沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所近年還連續對沈陽(yáng)幾十個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行追蹤調查，確鑿的第一手材料顯示，沈陽(yáng)房?jì)r(jià)基本是以成本為主體構成的，沒(méi)有泡沫。2007年沈陽(yáng)房?jì)r(jià)構成是：土地費用占30%、建安費30%、各種稅費17.5%、開(kāi)發(fā)費用7.5%，利潤15%；2008年建安費用比例上升至35%，利潤從15%降至10%。
　　從消費結構分析，沈陽(yáng)市商品房自住消費比例高達90%，投資性、投機性消費僅占10%左右，其中投機性消費僅占1%。范翰章認為，這種消費結構真實(shí)反映了樓市的供需狀況，具有較強的抗風(fēng)險能力，支撐樓市健康運行。
　　記者在沈陽(yáng)調查了解到，地處遼寧中部城市群中心區的沈陽(yáng)市，還面臨著(zhù)區域經(jīng)濟一體化所帶來(lái)的巨大住房消費市場(chǎng)，真實(shí)的住房需求逐漸放大，后市發(fā)展空間巨大。目前，以沈陽(yáng)為中心的遼寧中部七個(gè)城市、覆蓋2000萬(wàn)人口的沈陽(yáng)經(jīng)濟區已進(jìn)入實(shí)質(zhì)啟動(dòng)階段，城際輕軌、高速公路等基礎設施建設加速，人才流動(dòng)、房籍制度改革推進(jìn)，區域一體化步伐加快，外地置業(yè)者開(kāi)始大量進(jìn)入沈陽(yáng)，為沈陽(yáng)樓市帶來(lái)生機。
　　據統計，目前外地人在沈購房量約占總量的三成左右。其中，省內人購房占19%，外省人購房占13%。沈陽(yáng)市政府部門(mén)與相關(guān)研究機構的測算表明，未來(lái)幾年內，沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)仍然會(huì )繼續保持健康快速增長(cháng)。

　　利好政策

　　推動(dòng)樓市度過(guò)寒冬

　　今年以來(lái)，全國房地產(chǎn)業(yè)總體上進(jìn)入一個(gè)相對調整期，居民持幣待購的觀(guān)望心理嚴重。根據房地產(chǎn)業(yè)運行遇到的突出問(wèn)題，沈陽(yáng)市政府及時(shí)按照國家部署，相繼出臺相關(guān)利好政策，保障房地產(chǎn)業(yè)健康運行。沈陽(yáng)市市長(cháng)李英杰明確要求“調整房地產(chǎn)相關(guān)政策要集大成、有突破、出手快”，要借鑒各地政策的優(yōu)點(diǎn)，突出地方特色，確保全面落實(shí)中央一系列優(yōu)惠政策，讓政策真正惠及百姓，促進(jìn)消費和投資。
　　前不久沈陽(yáng)市政府經(jīng)反復論證出臺了進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的25條措施，許多辦法具有鮮明創(chuàng )意，并在政策允許范圍內有所突破，如對人均住房建筑面積未達到當地住房標準或家中有年滿(mǎn)18周歲以上子女購買(mǎi)第二套住房的，可以比照首套住房貸款政策執行貸款；購買(mǎi)10000元/平方米以下住房的，按交易額的1.5%繳納契稅，減輕購房者負擔。
　　沈陽(yáng)市建委副主任王新北認為，出臺這些政策的目的不是“救市”，因為沈陽(yáng)樓市不存在“救”的問(wèn)題，而是如何進(jìn)一步活躍、加速發(fā)展�！皹鞘�25條新政”對于市民來(lái)說(shuō)，是要向他們大幅讓利；對市場(chǎng)來(lái)說(shuō)則是進(jìn)一步規范；對市長(cháng)來(lái)說(shuō)，則要求政府進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，加強監管，總體上是要做到“市民、市場(chǎng)、市長(cháng)”“三市互動(dòng)”。其實(shí)，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以呈現“一枝獨秀”局面，并不是偶然發(fā)生的，而是一直通過(guò)規劃、政策、調控等手段，長(cháng)期精心培育出來(lái)的。
　　主管沈陽(yáng)城建等工作的副市長(cháng)邢凱接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)在保經(jīng)濟增長(cháng)中的作用已得到廣泛認同。英、法、日等發(fā)達國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一般達到10%，沈陽(yáng)目前占5%。房地產(chǎn)投資大體是1比3的帶動(dòng)效應，可帶動(dòng)51個(gè)行業(yè)和幾萬(wàn)個(gè)商品品種。專(zhuān)家測算沈陽(yáng)每年銷(xiāo)售1000萬(wàn)平方米商品房，可提供500萬(wàn)個(gè)勞動(dòng)崗位，對促進(jìn)當地就業(yè)具有極大作用。
　　邢凱認為，中國樓市的市場(chǎng)化進(jìn)程剛剛開(kāi)始，還很不完善、很不成熟。根據市場(chǎng)變化，及時(shí)出臺調控措施是政府的職責。近年來(lái)沈陽(yáng)市政府主動(dòng)出手，認真落實(shí)中央一系列政策措施，綜合運用經(jīng)濟、行政、法律等多種手段嚴厲打擊房地產(chǎn)炒作投機行為，建立嚴格規范的土地市場(chǎng)制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準入機制，并嚴把土地關(guān)口，通過(guò)制訂科學(xué)的規劃，適度掌握土地入市節奏、布局，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)平穩發(fā)展，使沈陽(yáng)房?jì)r(jià)沒(méi)有出現大起大落。