成交量、房?jì)r(jià)、空置房、保障房、土地市場(chǎng)、外資投資，這些是牽引牛年樓市走勢的“六根弦”。那么，這六根弦在牛年樓市又將如何撥動(dòng)？

　　成交量“回暖”是否止步

　　2008年第四季度，國家有關(guān)部委及地方政府出臺一系列刺激樓市政策，在不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)起了作用，樓市成交量止跌回升，紛紛創(chuàng )下這一年的最好紀錄。盡管如此，一些購房者依然在觀(guān)望。
　　浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權認為，由于相當多的購房者觀(guān)望期待，讓2008年底許多大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“回暖”有很強的階段性色彩。今年的春節來(lái)得比較早，春節是樓市傳統的銷(xiāo)售淡季，加上各種嚴峻的信息都表明，今年的宏觀(guān)經(jīng)濟狀況將比2008年更為艱難，2008年底以來(lái)的階段性“回暖”似將到此止步。
　　也有人并不這么認為�！�2009年樓市成交量的狀況會(huì )好于2008年�！鄙钲谏鐣�(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運中心主任高海燕說(shuō)，從樓市成交結構可以看出，“回暖”的能量主要是釋放自緊迫性、自住性的置業(yè)需求。
　　業(yè)內人士指出，“回暖”行情要在牛年持續下去，關(guān)鍵在于今年上半年。由國家政策效應制造的第一輪“回暖”即將釋放完畢，有沒(méi)有后續的需求銜接上，主要取決于房?jì)r(jià)是否能夠降到位。目前，影響房地產(chǎn)交易局面的因素非常復雜，宏觀(guān)經(jīng)濟狀況的改善和開(kāi)發(fā)商的降價(jià)誠意都有待觀(guān)察。

　　房?jì)r(jià)繼續回落的空間有多大

　　國家統計局公布的數據顯示，2008年70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲6.5%，但其中12月同比下降0.4%，這是自2005年7月全國房?jì)r(jià)統計對象調整以來(lái)首次出現同比下跌。
　　牛年春節，不少城市的樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)力度加大。景乃權分析，在國內外經(jīng)濟形勢以及國家宏觀(guān)調控政策的影響下，東部地區樓市的走勢將更復雜多變。部分改善型需求和投資型需求的購買(mǎi)行為將向后推遲，首次購房的自住性需求將更為謹慎。在需求難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )采取進(jìn)一步降價(jià)的措施。
　　廈門(mén)市房?jì)r(jià)2008年均價(jià)從最高時(shí)的每平方米15000多元跌到了萬(wàn)元以下。廈門(mén)市一家大型房地產(chǎn)中介的負責人說(shuō)，按照現在的這個(gè)城市工薪階層家庭平均年收入4萬(wàn)多元計算，可以說(shuō)承受不了50萬(wàn)元以上的住房；如果按90平方米計算，工薪階層能夠承受的合理房?jì)r(jià)不應該高于每平方米5500元。
　　“福建省大多數城市多數樓盤(pán)在降價(jià)促銷(xiāo)。目前，廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀新一輪的降價(jià)潮。開(kāi)發(fā)商過(guò)去臨時(shí)采用的促銷(xiāo)特價(jià)將成為常態(tài)的銷(xiāo)售價(jià)格�！备＝ㄊ∫患掖笮头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者。
　　北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的一項市場(chǎng)監測數據顯示，2008年4月起，北京房?jì)r(jià)漲幅逐月回落，2008年9月份出現了2005年以來(lái)的首次下降。2009年，北京房?jì)r(jià)仍有較大回落的空間。
　　易居中國的房地產(chǎn)報告顯示，2009年，東部地區房?jì)r(jià)將進(jìn)入深度調整期，房?jì)r(jià)理性回落的趨勢明顯；中部地區情況分化，房?jì)r(jià)有漲有落；西部地區房?jì)r(jià)下調的空間較小。

　　空置房能否轉“�！睘椤皺C”

　　竣工一年以上的房子多數空置幾乎讓福州金山新城成為一座冷清的“空城”，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量下滑和新建商品房大量入市，商品房的空置率繼續上升不可避免，這意味著(zhù)建筑資源的嚴重浪費和開(kāi)發(fā)商資金的大量占用，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金短缺危機將進(jìn)一步加重。
　　福州金山“空城”現象只是一個(gè)縮影。國家統計部門(mén)統計數據顯示，截至2008年11月底，全國商品房空置面積迅速增至1.36億平方米。業(yè)內人士預計，今年全國商品房空置面積可能會(huì )超過(guò)2億平方米。
　　景乃權認為，空置房的增加不是傳統意義上的市場(chǎng)供大于求，根本原因是缺乏有效的供求關(guān)系。在樓市出現調整跡象時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量延續了前幾年的增長(cháng)勢頭，而需求量卻突然大幅萎縮，市場(chǎng)供求失衡，導致空置率不斷攀升。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，商品房結構性問(wèn)題進(jìn)一步凸顯，主要表現在高價(jià)位、大套型住房大大超過(guò)市場(chǎng)的需求。但對購房者來(lái)說(shuō)，空置房增多不是個(gè)壞消息�！盀殇N(xiāo)售積壓的空置房，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)不言而喻，市場(chǎng)價(jià)格競爭加大，購房環(huán)境將會(huì )更寬松，購房者在價(jià)格上也將獲得更大實(shí)惠，有利于增強買(mǎi)方的主動(dòng)地位�！�
　　一些地方政府紛紛支招消化空置房，轉機浮現。福州市政府鼓勵政府部門(mén)或國有企業(yè)集中收購空置商品房，作為擴大保障性住房的房源。北京市發(fā)改委等部門(mén)近期表態(tài)，政府將出手收購空置商品房，消化部分未售的存量房，供應給特定的住房困難群體。廣州市政府有關(guān)官員也公開(kāi)表示，政府將考慮采取現金補貼的方式，鼓勵符合經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)條件的市民去購置這些空置房。
　　景乃權認為，政府幫助消化空置房的做法長(cháng)遠來(lái)看行不通。一方面是維持了高房?jì)r(jià)。雖然樓市低迷的跡象已經(jīng)顯現多時(shí)，但不少開(kāi)發(fā)商仍未真正下調房?jì)r(jià)，而是更多地寄希望于政府救市政策出臺，造成樓市房屋滯銷(xiāo)加劇。另一方面，許多地方面臨財政減收的壓力，大量收購空置房，政府財政可能吃不消�！耙�使空置房不再成為一個(gè)問(wèn)題，最終還是要靠房?jì)r(jià)的自身調整，使高房?jì)r(jià)回歸到多數中等收入的城市家庭承受得起的合理水平，從而啟動(dòng)潛力巨大的內需市場(chǎng)�！�

　　保障房建設能否取得突破

　　作為改善民生和拉動(dòng)內需的重要手段，保障房建設受到前所未有的重視，建設部提出未來(lái)3年內將投資9000億元建設保障房的宏偉目標。長(cháng)期以來(lái)，保障房面臨著(zhù)越來(lái)越多的爭議，資金來(lái)源不足、保障范圍亟待擴大等難題不可回避。今年，這些問(wèn)題能否取得突破？
　　中國指數研究院副院長(cháng)陳晟認為，保障房建設要取得成功，必須激發(fā)地方政府和開(kāi)發(fā)商兩者共同的熱情。以現在的情況來(lái)看，政府的熱情是比較高的，但在我國推進(jìn)保障房建設并沒(méi)有現成的經(jīng)驗可借鑒，需要各地方因地制宜，不斷摸索，才能實(shí)踐出合理的保障房管理實(shí)施辦法，確保本地區保障房工作的順利開(kāi)展。
　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王阿忠認為，保障房建設關(guān)鍵在于擴大保障范圍。廉租住房制度作為救濟性保障，是一項由政府“托底”的保障，必須做到“應保盡�！�。增加適合低收入家庭的租賃房源，可探索在住房建設用地出讓時(shí)，強制性代建一定數量小戶(hù)型、低價(jià)位房作為出讓條件，建成后由政府回收，作為廉租住房。完善住房保障制度的準入與退出機制也是一個(gè)迫在眉睫的問(wèn)題。這需要政府部門(mén)加強收入核準，實(shí)行稅務(wù)、民政和社會(huì )保障部門(mén)數據庫的共享，共同審核收入信息，盡快建立起個(gè)人收入的監測機制，以便與保障性住房的退出機制相適應。

　　土地市場(chǎng)調整何去何從

　　國土資源部全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測系統的數據顯示，去年上半年全國土地出讓有接近50%都是以底價(jià)成交收場(chǎng)，更有10%左右的土地遭遇流標流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過(guò)股權轉讓等方式變相退地。據不完全統計，2008年大宗地塊退地宗數近20宗，而地方政府損失地價(jià)款在140億元以上。
　　陳晟認為，今年土地市場(chǎng)將繼續延續去年的格局，成交萎縮、地價(jià)下調。這會(huì )給一些依賴(lài)“土地財政”的地方政府以巨大的沖擊，因為無(wú)論是土地出讓收入，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段的稅費收入，都將大幅下滑。
　　深圳社會(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運中心主任高海燕則認為，今年的土地市場(chǎng)應該會(huì )先冷后暖。因為政策層面還有一定的調整空間，比如適度調整“90/70”的規定，在土地開(kāi)發(fā)周期和購地款的支付方式上會(huì )有一定的靈活度，有關(guān)稅費也應該會(huì )出現部分利好的信息。在政策效應的推動(dòng)下，今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況將最終有所好轉，下半年或者年底，土地市場(chǎng)應該會(huì )有一定的回暖。同時(shí)，不排除一些開(kāi)發(fā)商和土地投資者會(huì )選擇時(shí)機進(jìn)行抄底，從而帶旺土地市場(chǎng)。

　　外資投資涌入是禍是福

　　隨著(zhù)樓市回暖以及各級各地政府推出促進(jìn)增長(cháng)擴大內需的新舉措之后，一大批外資機構爭相擴大在各地房地產(chǎn)業(yè)的投資。美國柏克萊房地產(chǎn)投資集團執行總裁羅伯特·愛(ài)道斯坦近日登陸廈門(mén)，并宣布將與廈門(mén)本地的一家大型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手，以廈門(mén)為基地投資20億元人民幣進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　“盡管中國房地產(chǎn)業(yè)目前仍未徹底擺脫蕭條，但房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步呈現向上的趨勢�！绷_伯特·愛(ài)道斯坦還透露，他的集團將幫助那些急切想在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)尋找發(fā)展機會(huì )的美國企業(yè)家牽線(xiàn)搭橋。
　　在香港擁有5家上市公司的華潤集團日前決定，在福州增建4座商品混凝土攪拌站、一座年產(chǎn)200萬(wàn)噸的水泥粉磨站，投資興建水泥構件廠(chǎng)，擴大房地產(chǎn)項目等；百仕通集團將投資約200億美元，瞄準中國內地快速發(fā)展的新興城市的房地產(chǎn)項目；UBS、澳大利亞麥格理等外資投資基金出現在眾多國內大型開(kāi)發(fā)商的合作名單中；凱雷計劃快速涉足中國二線(xiàn)城市樓市……
　　在全球金融危機蔓延的形勢下，我國房地產(chǎn)業(yè)能夠成為投資熱點(diǎn)，陳國強認為，從長(cháng)遠來(lái)看，中國已經(jīng)取得的經(jīng)濟成就，特別是我國政府擴大內需的新政策，使我國經(jīng)濟發(fā)展將更加獨立，也降低了全球金融危機帶來(lái)的沖擊，我國經(jīng)濟在不久的未來(lái)將走出目前的低迷。
　　陳國強告訴記者，在當前北京、上海等一線(xiàn)大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨向飽和的情況下，外資機構紛紛轉向中國房地產(chǎn)的二線(xiàn)城市。目前，大批外資已在重慶、武漢、寧波、大連等諸多二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)蓄勢待發(fā)。
　　外資機構趁我國樓市未完全走出低潮就大舉進(jìn)入，引發(fā)一些業(yè)內人士的擔憂(yōu)。外資大量涌入中國樓市可能會(huì )進(jìn)一步改變這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，甚至控制這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)權。也有人認為，擔心是多余的。經(jīng)歷了自2007年底以來(lái)的樓市蕭條，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的買(mǎi)方時(shí)代。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，購房者逐漸成為了對房?jì)r(jià)擁有最終話(huà)語(yǔ)權的一方。