繼去年底出臺減免房屋交易稅費、實(shí)行購房補貼、提高公積金貸款額度等25項促進(jìn)樓市消費的新政策之后，沈陽(yáng)市近日又推出了“押舊買(mǎi)新”的樓市促銷(xiāo)政策。在過(guò)去由房產(chǎn)中介主導的“押舊買(mǎi)新”模式備受詬病的背景下，“沈陽(yáng)式”押舊買(mǎi)新能否像政府所期冀地那樣為百姓買(mǎi)房帶來(lái)實(shí)惠，進(jìn)而促進(jìn)樓市交易再升溫？

　　全新“零首付”購房利好攪熱樓市

　　“‘押舊房買(mǎi)新房’的利好政策，將是沈陽(yáng)春季房交會(huì )最大亮點(diǎn)！”沈陽(yáng)市房產(chǎn)局局長(cháng)紀凱近日接受本報記者獨家專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)介紹，為了幫助百姓省時(shí)、省心、省錢(qián)地買(mǎi)到稱(chēng)心如意的好房子，沈陽(yáng)市新近推出了“押舊買(mǎi)新”的全新住房消費模式，以政府牽線(xiàn)、企業(yè)讓利、百姓受益為主要特點(diǎn)，實(shí)現了“先買(mǎi)新房后賣(mài)舊房”、二手房抵押、商品房銷(xiāo)售、二手房銷(xiāo)售各環(huán)節的聯(lián)動(dòng)。
　　沈陽(yáng)市房產(chǎn)局副局長(cháng)張順成告訴記者，“押舊房買(mǎi)新房”政策是沈陽(yáng)市根據自身樓市特點(diǎn)和百姓購房需求，在借鑒外地相關(guān)經(jīng)驗基礎上，全面完善充實(shí)后推出的。具體辦法是：百姓以手中的原有舊房，到銀行進(jìn)行抵押貸款，用來(lái)支付新買(mǎi)商品住房的首付款，然后再以按揭貸款方式或其他方式籌措資金，支付新房尾款。舊房抵押貸款的還款期限為三年，償還方式為“按月還息、三年后一次還本”。但這種政策只適用于住房，不適用于商業(yè)用房。
　　這項全新的“零首付”購房利好政策一經(jīng)公布，立即在當地引起強烈反響，市民熱線(xiàn)咨詢(xún)持續不斷。
　　在沈陽(yáng)某外企工作的張鵬已結婚六年。他告訴記者，孩子漸漸長(cháng)大，原來(lái)買(mǎi)的那套50多平方米的舊房已顯擁擠，兩口子準備按揭買(mǎi)套面積大一點(diǎn)的新房子，但考慮到首付款要占用裝修資金和孩子的上學(xué)準備金，他們準備先賣(mài)出舊房籌集資金，“這個(gè)政策好像專(zhuān)門(mén)為我制定的，既緩解了首付款的資金壓力，又不影響居住，啥也不受影響！”張鵬興奮地告訴記者。
　　沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所所長(cháng)范翰章教授等有關(guān)房產(chǎn)專(zhuān)家分析認為，購房者在進(jìn)行改善型住宅消費時(shí)，一般會(huì )選擇賣(mài)掉舊房，變現資金后再來(lái)買(mǎi)新房子，實(shí)現以舊換新、以小換大，但實(shí)際操作起來(lái)要面臨很多難題。例如，舊房不是今天想賣(mài)就能賣(mài)出的，需要一個(gè)周期，很難和買(mǎi)新房同步進(jìn)行，而且一旦舊房賣(mài)出，而新房還沒(méi)裝修好，就會(huì )失去住所�！把号f買(mǎi)新”政策很好地解決了這一難題。
　　據沈陽(yáng)市房產(chǎn)局介紹，用舊房進(jìn)行抵押貸款后，舊房居住、出租等處置權不受影響。這一政策最大好處是盤(pán)活了百姓手中持有的房產(chǎn)資源，開(kāi)辟了首付款的融資通道，使購房消費從首付到尾款有了全程的金融服務(wù)支撐。

　　貸款利息全由企業(yè)買(mǎi)單

　　沈陽(yáng)市房產(chǎn)局局長(cháng)紀凱說(shuō)，舊房三年期抵押貸款的利息全部由銷(xiāo)售新房的開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔，并且諸如查檔證明費、抵押登記費、擔保費、評估費等相關(guān)費用，也全部由開(kāi)發(fā)商支付，是實(shí)實(shí)在在的讓利百姓。
　　百姓到底可以得到哪些實(shí)惠？沈陽(yáng)市房產(chǎn)局產(chǎn)權處處長(cháng)申理算了這樣一筆賬，按此政策買(mǎi)一套100平方米、總價(jià)40萬(wàn)元新房，首付12萬(wàn)元全部用抵押貸款方式支付，利息由新房開(kāi)發(fā)商支付，購房者相當于在三年內享受無(wú)息貸款，按照現行5.4%的基準貸款利率，省下的利息則為19440元。此外在辦理舊房抵押貸款時(shí)，抵押登記費40元、查檔證明費50元、舊房評估費200元、擔保價(jià)值的千分之五收取的擔保費都可省去，甚至幫助辦理手續的中介費也全部免除。這套40萬(wàn)元的房子至少可以節省2萬(wàn)元，這相當于房?jì)r(jià)打了9.5折。同時(shí)，購房者如果提前還款，還將得到余下利息的50%。
　　當然，這一政策需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、擔保公司的參與和金融機構的支持。記者調查了解到，這項政策受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)廣泛歡迎，全市已有近70余家開(kāi)發(fā)商報名參與，推出房源近5000套。一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人告訴記者，去年以來(lái)受?chē)�際金融危機等不利因素影響，百姓購房觀(guān)望氣氛較濃，新房銷(xiāo)售進(jìn)度減緩，雖然參加活動(dòng)要為購房者支付三年的首付款利息，但可以大幅提高銷(xiāo)售量，加速資金回籠，對企業(yè)來(lái)說(shuō)還是劃算的。
　　據了解，光大銀行、中國銀行、建設銀行在沈陽(yáng)的三家銀行分支機構具體承辦這項貸款業(yè)務(wù)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)置業(yè)擔保公司則承辦擔保業(yè)務(wù)。據沈陽(yáng)市房產(chǎn)局介紹，由于這項政策操作起來(lái)較為復雜，涉及銀行、企業(yè)、擔保公司等多個(gè)部門(mén)和購房、抵押等多個(gè)環(huán)節，因此房產(chǎn)局特別組織了信譽(yù)好的五家房產(chǎn)經(jīng)紀機構，為每名客戶(hù)指定一個(gè)專(zhuān)門(mén)的經(jīng)過(guò)培訓的專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀人士，“一對一”幫助老百姓從頭跑到尾，負責辦理全部相關(guān)手續，百姓只需提供身份證、房產(chǎn)證等相關(guān)證件手續，其余都不用操心，甚至連電話(huà)都不用打就可辦完全部手續，而中介服務(wù)費也全部減免。

　　政府出手，各種風(fēng)險降至最低

　　記者調查了解到，這一政策的所有細節，都由沈陽(yáng)市政府協(xié)調相關(guān)方面詳細設計制定，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局近日根據市民提出的各種疑問(wèn)，發(fā)布了“押舊買(mǎi)新政策40問(wèn)”，對該政策涉及的方方面面作了詳細規定，最大限度規避風(fēng)險，確保交易安全、有序。
　　有市民提出，押舊房的還款責任主體是購房者，雖然政策規定開(kāi)發(fā)商負責償還利息，假如其不按約定償還，或者企業(yè)歇業(yè)、遷走，是否就會(huì )把風(fēng)險轉嫁到購房者身上？
　　沈陽(yáng)市房產(chǎn)局局長(cháng)紀凱認為，這一點(diǎn)已從制度設計上完全解決。開(kāi)發(fā)商要按照舊房抵押時(shí)的利率，將舊房抵押貸款全額利息保證金一次性匯入專(zhuān)用賬戶(hù)，由擔保公司按月向銀行劃轉償還利息。如果購房者提前還款，剩余利息保證金的50%將按協(xié)議，直接獎勵給購房人。此外，房產(chǎn)抵押公司將與房產(chǎn)部門(mén)協(xié)作，詳細掌握房產(chǎn)產(chǎn)權狀況，杜絕重復抵押、惡意欺騙等行為。
　　有關(guān)專(zhuān)家認為，這項政策讓金融機構風(fēng)險也降至最低。沈陽(yáng)市還規定，用來(lái)抵押貸款的舊房必須房齡在20年以?xún)�，面積為50平方米以上，并且每套舊房只能為一套新房做首付貸款抵押，不允許出現“押一舊買(mǎi)多新”、“押多舊買(mǎi)一新”。參與這項活動(dòng)的光大銀行沈陽(yáng)分行零售部負責人士介紹，銀行將在貸款到期前半年，與貸款人協(xié)商還款事宜，客戶(hù)最遲應在貸款到期后三個(gè)月內償還本金。如果客戶(hù)屆時(shí)無(wú)法用現金還款，可在擔保機構和銀行陪同下，將抵押舊房出售�？蛻�(hù)也可以通過(guò)政府指定的中介機構變現舊房，以?xún)斶�貸款本金，或通過(guò)其他方式籌集資金還貸。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局承諾，被指定的中介機構不會(huì )賺取房屋交易差價(jià)。
　　一般來(lái)說(shuō)，舊房抵押貸款不能高于首付款，而舊房抵押評估的價(jià)格要比市場(chǎng)價(jià)略低。遼寧行健房地產(chǎn)評估事務(wù)所王天外認為，這就最大限度地規避了風(fēng)險，保障貸款提供方的利益，但抵押評估不會(huì )影響到實(shí)際銷(xiāo)售的價(jià)格。
　　由于經(jīng)濟適用房是專(zhuān)門(mén)用來(lái)保障低收入群體住房需要的，因此不能用于抵押貸款買(mǎi)新房。
　　有關(guān)專(zhuān)家分析認為，押舊買(mǎi)新主要是針對有一定資信(擁有舊房資產(chǎn))有改善住房愿望的消費群體，主要由政府部門(mén)組織提供各種服務(wù)，方便了百姓購房，勢必進(jìn)一步有效釋放這部分的消費需求，帶動(dòng)樓市交易進(jìn)一步升溫。
　　沈陽(yáng)市房產(chǎn)局局長(cháng)紀凱說(shuō)，從去年的25條活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策到今年的“押舊房買(mǎi)新房”政策，地方政府能夠制定的樓市利好政策基本已經(jīng)全部到位了，這有助于打破百姓的觀(guān)望心態(tài)，積極、科學(xué)地進(jìn)行住宅消費，推動(dòng)沈陽(yáng)樓市持續繁榮。